Πώς γεννιέται ένας ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας στην Κύπρο

Η συνηθέστερη ερώτηση αγοραστή νεόδμητου ακινήτου στην Κύπρο είναι πότε θα βγει ο τίτλος, και η συνηθέστερη απάντηση που παίρνει είναι ότι βρίσκεται στο Κτηματολόγιο. Η απάντηση αυτή περιγράφει το τελευταίο βήμα μιας διαδικασίας που άρχισε χρόνια νωρίτερα, με άδειες που κρατά ο επιχειρηματίας και όχι το Κτηματολόγιο.

Η χρήσιμη ερώτηση δεν είναι πού βρίσκεται ο τίτλος. Είναι αν έχει εκδοθεί πιστοποιητικό έγκρισης, και αν όχι, τι εμποδίζει την έκδοσή του.

Μία άδεια, όχι τέσσερις

Είναι εύκολο να φανταστεί κανείς χωριστές άδειες για την ανέγερση, τον διαχωρισμό γης και τη διαίρεση της οικοδομής σε διαμερίσματα. Ο νόμος τις βάζει όλες στο ίδιο άρθρο. Κατά το άρθρο 3(1), κανένα πρόσωπο δεν δύναται, χωρίς άδεια της αρμόδιας αρχής, να ανεγείρει οικοδομή, να κατεδαφίσει ή να ανοικοδομήσει, να προβεί σε μετατροπή, προσθήκη ή επισκευή, να διαιρέσει γη σε χωρισμένα οικόπεδα, να διαιρέσει οικοδομή σε χωρισμένα διαμερίσματα, ή να μετατρέψει την εγκεκριμένη χρήση μιας οικοδομής.

Δύο πράγματα προκύπτουν από αυτό, και τα δύο αφορούν τον αγοραστή. Η αλλαγή χρήσης είναι εξίσου αδειοδοτούμενη με την ανέγερση, οπότε το γραφείο που έγινε κατοικία χρειάζεται τη δική του άδεια. Και η άδεια μπορεί, κατά ρητή επιφύλαξη του ίδιου άρθρου, να αφορά αποκλειστικά συγκεκριμένο τμήμα οικοδομής, χωρίς να καλύπτει τα υπόλοιπα τμήματα για τα οποία δεν εκδόθηκε άδεια. Άδεια που επιδεικνύεται δεν σημαίνει πάντοτε άδεια για το σύνολο του κτηρίου.

Το πιστοποιητικό έγκρισης, και γιατί αφορά και όσους ήδη μένουν

Το άρθρο 10(1) είναι πιο αυστηρό από όσο περιμένουν οι περισσότεροι. Κανένα πρόσωπο δεν κατέχει ούτε χρησιμοποιεί οικοδομή ή τμήμα οικοδομής, ούτε ενεργεί ώστε να την κατέχει ή να τη χρησιμοποιεί άλλος, μέχρι να εκδοθεί πιστοποιητικό έγκρισης από την αρμόδια αρχή. Και αυτό ισχύει ανεξάρτητα από το αν χορηγήθηκε άδεια οικοδομής κατά το άρθρο 3.

Δηλαδή η κατοχή νεόδμητης κατοικίας πριν από το πιστοποιητικό δεν είναι απλώς εκκρεμότητα χαρτιών. Ο νόμος την απαγορεύει, και ο ίδιος ο αγοραστής που παρέλαβε τα κλειδιά βρίσκεται μέσα στην απαγόρευση, όχι μόνο ο επιχειρηματίας.

Ο νόμος βάζει και προθεσμίες, οι οποίες δείχνουν πόσο σύντομα υποτίθεται ότι τρέχει η διαδικασία. Κατά το άρθρο 10(2), ο κάτοχος της άδειας οφείλει, μέσα σε περίοδο που δεν υπερβαίνει τις εικοσιμία ημέρες από τη συμπλήρωση της εργασίας, να γνωστοποιήσει τη συμπλήρωση στην αρμόδια αρχή και να υποβάλει αίτηση για έκδοση πιστοποιητικού. Κατά το άρθρο 10(3), ο επιβλέπων μηχανικός οφείλει μέσα σε τριάντα ημέρες από τη συμπλήρωση της εργασίας, ή από τη συμπλήρωση μεγάλου ποσοστού της, ή από την έναρξη χρήσης χωρίς να έχουν συμπληρωθεί πλήρως οι εργασίες, να υποβάλει πιστοποιητικό στην αρμόδια αρχή.

Όταν ακούτε ότι ο τίτλος καθυστερεί χρόνια, το ερώτημα που αξίζει είναι αν υποβλήθηκε ποτέ η αίτηση των εικοσιμία ημερών.

Ποιος μπορεί να το ζητήσει

Εδώ αλλάζει η θέση του αγοραστή. Κατά το άρθρο 10(5), η αρμόδια αρχή εκδίδει πιστοποιητικό έγκρισης μετά από αίτηση που υποβάλλεται από τον κάτοχο της άδειας, ή από οποιοδήποτε πρόσωπο έχει συμφέρον στην οικοδομή ή στον διαχωρισμό, ή και αυτεπάγγελτα, όταν ικανοποιηθεί ότι η εργασία ολοκληρώθηκε σύμφωνα με την άδεια.

Ο αγοραστής που έχει πληρώσει και κατατέθηκε το συμβόλαιό του έχει συμφέρον στην οικοδομή. Δεν εξαρτάται δηλαδή αποκλειστικά από τη διάθεση του επιχειρηματία να κινηθεί. Ο νόμος προβλέπει και τη συνέπεια της άρνησης πληρωμής των δικαιωμάτων: η αρχή ενημερώνει τον Διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, ώστε τα οφειλόμενα να καθίστανται καταβλητέα πριν από τη μεταβίβαση και εγγραφή της μονάδας.

Χρήσιμο είναι και το άρθρο 10(6): η αρμόδια αρχή μπορεί να εκδώσει πιστοποιητικό έγκρισης για τμήμα της εργασίας. Μια ολοκληρωμένη πτέρυγα δεν χρειάζεται να περιμένει μια ημιτελή.

Όταν το κτισμένο διαφέρει από το εγκεκριμένο

Ο νόμος δεν αντιμετωπίζει κάθε απόκλιση με τον ίδιο τρόπο. Χωρίζει τις εργασίες σε επουσιώδεις και ουσιώδεις, και οι συνέπειες είναι εντελώς διαφορετικές.

Για εργασίες επουσιώδους σημασίας που δεν είναι σύμφωνες με την άδεια, το άρθρο 10Β επιτρέπει την έκδοση πιστοποιητικού έγκρισης με σημειώσεις. Στο πιστοποιητικό σημειώνονται τα τμήματα που δεν συμφωνούν με την άδεια και αναφέρεται η συγκεκριμένη παράβαση. Αποστέλλεται στον Επαρχιακό Κτηματολογικό Λειτουργό και θεωρείται ενυπάρχουσα απαίτηση για την εγγραφή σημείωσης παρατυπίας στον εκσυγχρονισμένο τίτλο ιδιοκτησίας. Ο τίτλος δηλαδή εκδίδεται, αλλά φέρει τη σημείωση.

Για εργασίες ουσιώδους σημασίας, το άρθρο 10Γ οδηγεί αλλού. Πρόκειται για εργασίες που αφορούν ανέγερση ή διαχωρισμό εκτός των ορίων της ιδιοκτησίας, ουσιώδη επηρεασμό των ανέσεων γειτονικών ιδιοκτησιών, ή επηρεασμό της ασφάλειας του κοινού, άλλων οικοδομών ή της δημόσιας υγείας. Εκεί εκδίδεται πιστοποιητικό μη εξουσιοδοτημένων εργασιών, το οποίο αποστέλλεται στον Επαρχιακό Κτηματολογικό Λειτουργό και θεωρείται απαίτηση για την εγγραφή απαγόρευσης εκούσιας μεταβίβασης και επιβάρυνσης της επηρεαζόμενης ιδιοκτησίας ή αυτοτελούς τμήματός της.

Η απαγόρευση, και τι δεν πιάνει

Η απαγόρευση του άρθρου 10Γ ακούγεται καταστροφική για αγοραστή που περιμένει μεταβίβαση, και σε πολλές περιπτώσεις είναι. Έχει όμως ρητά όρια, και ένα από αυτά είναι ακριβώς το ένδικο μέσο του αγοραστή.

Κατά το άρθρο 10Γ(3), «εκούσια μεταβίβαση ή επιβάρυνση» σημαίνει μεταβίβαση ή επιβάρυνση με την ελεύθερη βούληση του δικαιοπαρόχου, χωρίς καταναγκασμό του μετά τη λήψη νομικών μέτρων, και δεν περιλαμβάνει μεταβίβαση ή επιβάρυνση μετά από διαδικασία ειδικής εκτέλεσης δυνάμει του περί Πώλησης Γαιών (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, ούτε μετά από δικαστικό διάταγμα, αναγκαστική εκτέλεση ή εκποίηση συνεπεία υποθήκης.

Ο αγοραστής που κατέθεσε το συμβόλαιό του κατά τον περί Πώλησης Γαιών (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο του 2011, Ν. 81(Ι)/2011, δεν σταματά από την απαγόρευση με τον τρόπο που σταματά μια εκούσια μεταβίβαση. Η κατάθεση δεν είναι διατύπωση: είναι ο λόγος για τον οποίο υπάρχει δρόμος όταν κλείνει ο συνήθης.

Η απαγόρευση δεν ισχύει επίσης σε μη εκούσια μεταβίβαση ή επιβάρυνση, σε μεταβίβαση λόγω κληρονομικής διαδοχής, σε δωρεά σε σύζυγο, τέκνα ή πρόσωπο μέχρι τρίτου βαθμού συγγένειας, και σε μεταβίβαση ή υποθήκευση προς όφελος αδειοδοτημένου πιστωτικού ιδρύματος ή εταιρείας εξαγοράς πιστώσεων στο πλαίσιο αναδιάρθρωσης.

Το παράθυρο που έκλεισε

Το άρθρο 10Δ έδωσε προσωρινή δυνατότητα έκδοσης πιστοποιητικού έγκρισης παρά την ύπαρξη παρατυπιών, για όσες παρατυπίες περιλαμβάνονταν στο Παράρτημα του Νόμου. Ήταν όμως χρονικά περιορισμένο. Κατά το άρθρο 10Δ(2), η αίτηση υποβαλλόταν μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2015, και μόνο εφόσον είχε υποβληθεί δήλωση πρόθεσης στον Υπουργό μέχρι την 30ή Απριλίου 2014.

Το αναφέρουμε γιατί εξακολουθεί να προτείνεται ως λύση. Δεν είναι, και ο χρόνος που χάνεται στο κυνήγι του είναι χρόνος που δεν πηγαίνει στη ρύθμιση της παρατυπίας.

Τι να ζητήσετε πριν υπογράψετε

Ζητήστε τα ίδια τα έγγραφα, όχι βεβαίωση ότι υπάρχουν: την πολεοδομική άδεια, την άδεια του άρθρου 3 με τα εγκεκριμένα σχέδια, το πιστοποιητικό έγκρισης αν η οικοδομή έχει ολοκληρωθεί, και πρόσφατο πιστοποιητικό έρευνας για το μητρικό τεμάχιο, που θα δείξει τυχόν υποθήκη επί της ανάπτυξης.

Και τρεις ερωτήσεις γραπτώς. Υποβλήθηκε η αίτηση του άρθρου 10(2), και πότε. Υπάρχει διαφορά ανάμεσα στα εγκεκριμένα σχέδια και σε ό,τι κτίστηκε. Και αν υπάρχει, έχει εκδοθεί πιστοποιητικό με σημειώσεις κατά το άρθρο 10Β ή πιστοποιητικό μη εξουσιοδοτημένων εργασιών κατά το άρθρο 10Γ. Η τελευταία ερώτηση ξεχωρίζει τη σημείωση στον τίτλο από την απαγόρευση μεταβίβασης, και οι δύο καταστάσεις δεν αντιμετωπίζονται με τον ίδιο τρόπο.

Τι να μας στείλετε

Το προσχέδιο του συμβολαίου, τον αριθμό τίτλου του μητρικού τεμαχίου, και όσες άδειες και σχέδια σας έχει δώσει ο πωλητής. Αν αγοράζετε επί σχεδίων, στείλτε και το χρονοδιάγραμμα πληρωμών.

Το παρόν κείμενο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν αποτελεί νομική συμβουλή. Η νομοθεσία και η εφαρμογή της ενδέχεται να μεταβληθούν, ενώ κάθε περίπτωση διαφέρει. Για συμβουλή στη δική σας υπόθεση επικοινωνήστε με τον Κλείτο Πλατή στο klitos@kleanthousplatis.com ή στο +357 22 680 330.

Κλείτος Πλατής

Δικηγόρος, Συνέταιρος

Κλεάνθους & Πλατής Δ.Ε.Π.Ε., Λευκωσία · Δημοσιεύθηκε 16 Αυγούστου 2026