Ο θάνατος δεν ενημερώνει αυτόματα την κτηματολογική εγγραφή, αλλά αυτό δεν σημαίνει ότι ο αποβιώσας παραμένει ιδιοκτήτης ή ότι αποκλείεται πάντοτε η πώληση. Πρέπει να διαπιστωθούν η κληρονομική διαδοχή, το πρόσωπο που νομιμοποιείται να ενεργήσει και η νόμιμη οδός μεταβίβασης. Εκτελεστής ή διαχειριστής με τις αναγκαίες εξουσίες μπορεί να πωλήσει χωρίς να προηγηθεί εγγραφή στους κληρονόμους. Οι κληρονόμοι λαμβάνουν συνήθως εξ αδιαιρέτου μερίδια επί του συνόλου και όχι συγκεκριμένο τμήμα.
Ακίνητο ακόμη στο όνομα συγγενή που απεβίωσε;
Πείτε μας για το ακίνητο και τη σχέση σας με αυτό. Δεν χρειάζονται τίτλος ιδιοκτησίας ή αριθμός τεμαχίου για την πρώτη επικοινωνία.
Το πρώτο σας μήνυμα δεν κοστίζει τίποτα: εντός μίας εργάσιμης ημέρας σας λέμε αν μπορούμε να βοηθήσουμε και πόσο θα κοστίσει.
Κύπριοι του εξωτερικού
Ακίνητο που παραμένει εγγεγραμμένο στο όνομα αποβιώσαντος.
Η ακίνητη ιδιοκτησία στην Κύπρο καταγράφεται σε μητρώο που τηρεί το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας. Το μητρώο καταγράφει το πρόσωπο στο όνομα του οποίου είναι εγγεγραμμένο κάθε τεμάχιο. Αποτελεί την αφετηρία του ελέγχου του τίτλου, αλλά δεν επιλύει από μόνη της την κληρονομική διαδοχή. Κατά το άρθρο 4(3) του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου, Ν. 9/1965, όταν το ακίνητο περιέλθει δυνάμει νόμου σε άλλο πρόσωπο λόγω θανάτου, ο αποβιώσας παύει να θεωρείται κύριός του, ακόμη και αν παραμένει εγγεγραμμένο στο όνομά του.
Ο θάνατος δεν μεταβάλλει από μόνος του το μητρώο. Μέχρι να γίνει κάτι, η εγγραφή εξακολουθεί να αναφέρει το πρόσωπο που απεβίωσε, ενίοτε επί δεκαετίες. Οικογένειες που διαμένουν στο εξωτερικό το διαπιστώνουν συχνά μόνον όταν επιχειρήσουν να πράξουν κάτι με το ακίνητο: να το πωλήσουν, να το υποθηκεύσουν, να επιτρέψουν σε συγγενή να κτίσει επ’ αυτού, ή να το διανείμουν μεταξύ τους. Προτού προχωρήσει πώληση, πρέπει να διαπιστωθούν η κληρονομική διαδοχή και η εξουσία διάθεσης. Η οδός μπορεί να είναι μεταβίβαση στους κληρονόμους ή νόμιμη πώληση από εκτελεστή ή διαχειριστή. Η προηγούμενη εγγραφή στα ονόματα των κληρονόμων δεν αποτελεί απαράβατο πρώτο βήμα.
Η εργασία που απαιτείται δεν συνιστά, στις περισσότερες περιπτώσεις, διαφορά. Είναι μια σειρά βημάτων, η σειρά των οποίων εξαρτάται από την κληρονομιά και τη νόμιμη οδό, με τα περισσότερα να καταλήγουν σε έγγραφο. Η δυσκολία για μια οικογένεια στο Λονδίνο ή στη Μελβούρνη είναι ότι κάθε βήμα περνά από κυπριακό φορέα, στα ελληνικά, σε επαρχία που ενδέχεται να μην έχει επισκεφθεί ποτέ.
Τι να μας στείλετε σε πρώτη επικοινωνία
Πρώτα τα γεγονότα: το όνομα του προσώπου που απεβίωσε, όπως εμφανίζεται σε κυπριακά έγγραφα, την ημερομηνία και τον τόπο θανάτου, το χωριό ή την επαρχία, και τα ονόματα των επιζώντων μελών της οικογένειας, ώστε να γίνει έλεγχος σύγκρουσης συμφερόντων. Αν το μόνο που έχετε είναι το όνομα ενός χωριού και η ανάμνηση ενός χωραφιού, αυτή είναι αφετηρία από την οποία ξεκινούμε τακτικά.
Μόλις επιβεβαιώσουμε ότι μπορούμε να αναλάβουμε: ό,τι κατέχετε γραπτώς, από παλαιό τίτλο ιδιοκτησίας μέχρι φορολογική ειδοποίηση ή επιστολή Κύπριου δικηγόρου.
Όταν κανείς δεν γνωρίζει τι ακριβώς κατέχει η οικογένεια
Πολύ συχνά η οικογένεια δεν μπορεί να προσδιορίσει ποιο είναι το ακίνητο, παρά μόνον ότι υπήρχε κάτι. Το ερώτημα απαντάται με έγγραφο και όχι με έρευνα πεδίου. Το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας εκδίδει πιστοποιητικό έρευνας που εμφανίζει την ακίνητη ιδιοκτησία η οποία είναι εγγεγραμμένη στο όνομα συγκεκριμένου προσώπου, και μπορεί να ζητηθεί παγκύπρια, για τις περιοχές που τελούν υπό τον αποτελεσματικό έλεγχο της Δημοκρατίας, αντί για κάθε επαρχία χωριστά.
Ζητείται στο όνομα του προσώπου που απεβίωσε, και το ποιος δύναται να το ζητήσει δεν είναι ζήτημα διακριτικής ευχέρειας του Τμήματος: το άρθρο 51Α του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224, δίνει σε κάθε ενδιαφερόμενο πρόσωπο δικαίωμα σε πληροφορίες για κάθε καταχώριση στα μητρώα, και το εδάφιο (2) ορίζει τον όρο. Ο κατάλογος περιλαμβάνει τον κύριο και τους καθολικούς και ειδικούς διαδόχους του, που είναι ακριβώς ό,τι είναι ο κληρονόμος, μαζί με τον δικαιούχο οποιουδήποτε δικαιώματος επί του ακινήτου και τον δικηγόρο που αποδεδειγμένα ενεργεί για οποιονδήποτε από αυτούς. Το πιστοποιητικό θανάτου και κληρονόμων είναι η απόδειξη της ιδιότητας αυτής που ζητά το Τμήμα, και πατά και το ίδιο σε νομοθετικό έδαφος: κατά το άρθρο 48 του περί Διαχείρισης Κληρονομιών Αποθανόντων Νόμου, Κεφ. 189, ο κοινοτάρχης του τόπου της συνήθους διαμονής του αποβιώσαντος είναι επιφορτισμένος με τη διακρίβωση των κληρονόμων, και από το λειτούργημα αυτό προέρχεται το πιστοποιητικό. Πρόκειται για το φθηνότερο πρώτο βήμα σε ολόκληρη την υπόθεση.
Μερίδια μεταξύ αδελφών και εξαδέλφων
Τι είναι στην πραγματικότητα το εξ αδιαιρέτου μερίδιο.
Όταν περισσότερα πρόσωπα κληρονομούν ένα τεμάχιο γης, εκείνο που κατέχει τυπικά καθένα από αυτά είναι εξ αδιαιρέτου μερίδιο. Μερίδιο ενός τετάρτου δεν είναι το ένα τέταρτο του χωραφιού που μπορεί να υποδειχθεί επί του εδάφους. Είναι κλασματικό δικαίωμα επί του συνόλου. Κανείς δεν κατέχει τη γωνιά με τις χαρουπιές, και κανείς δεν μπορεί να πωλήσει τη γωνιά με τις χαρουπιές.
Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο μια οικογένεια τεσσάρων προσώπων μπορεί να συμφωνεί απολύτως ότι θέλει να πωλήσει και εντούτοις να αδυνατεί. Ο αγοραστής ολόκληρου του τεμαχίου χρειάζεται ολόκληρο το τεμάχιο, και το τεμάχιο είναι κατανεμημένο στα μερίδια. Για τον ίδιο λόγο οι καταστάσεις αυτές δυσχεραίνουν με τον χρόνο: όταν αποβιώσει ένα από τα τέσσερα πρόσωπα, το τέταρτο εκείνο διαιρείται εκ νέου μεταξύ των δικών του κληρονόμων, και η επόμενη διαπραγμάτευση γίνεται με έξι πρόσωπα αντί για τέσσερα, σε περισσότερες χώρες, με γενιά που έχει ασθενέστερο δεσμό με το χωριό.
Οι επιλογές, σε γενικές γραμμές
Υπάρχουν ευρέως τρεις κατευθύνσεις, και ποια από αυτές είναι ρεαλιστική εξαρτάται εξ ολοκλήρου από την εγγραφή στο μητρώο, από το τεμάχιο και από την ίδια την οικογένεια.
- Συμφωνία μεταξύ των συγκυρίων: πώληση του συνόλου σε τρίτο, ή εξαγορά των υπολοίπων από τον έναν συγκύριο, τεκμηριωμένη ώστε το τίμημα και η μεταβίβαση να συνδέονται μεταξύ τους
- Διανομή του ακινήτου μεταξύ των συγκυρίων, ώστε καθένας να λάβει συγκεκριμένο τμήμα αντί για μερίδιο επί του συνόλου, όπου το τεμάχιο και η πολεοδομική κατάσταση επιτρέπουν καν τη διαίρεσή του
- Διάθεση ενός και μόνο μεριδίου, όπου οι υπόλοιποι δεν συμπράττουν, που είναι γενικά η λιγότερο ελκυστική εμπορικά από τις τρεις
Δύο διατάξεις του ίδιου Νόμου δίνουν στις κατευθύνσεις αυτές το νομικό τους σχήμα, και οι δύο έχουν κριθεί στο Ανώτατο Δικαστήριο. Κατά το άρθρο 28 του ΚΕΦ. 224, συγκύριος τεμαχίου που δεν επιδέχεται νόμιμο διαχωρισμό μπορεί να εξασφαλίσει από το Κτηματολόγιο πιστοποιητικό ότι ο διαχωρισμός είναι αδύνατος, να το επιδώσει στους υπόλοιπους συγκυρίους και, μετά την τριακονθήμερη προθεσμία που προβλέπει το άρθρο, να ζητήσει την πώληση ολόκληρου του ακινήτου με δημοπρασία, ώστε να διανεμηθεί το τίμημα αντί για τη γη. Στην Παπαγεωργίου ν. Πατσαλίδη (2001) 1 ΑΑΔ 1365 το Ανώτατο Δικαστήριο απέρριψε την προσβολή συγκυρίου ακριβώς κατά της ακολουθίας αυτής, και η απόφαση παραμένει έκτοτε το σημείο αναφοράς για τη διαδικασία. Κατά το άρθρο 25, όταν συγκύριος δηλώνει πώληση εξ αδιαιρέτου μεριδίου σε πρόσωπο που δεν είναι συγκύριος, η μεταβίβαση δεν εγγράφεται προτού οι υπόλοιποι έχουν την ευκαιρία τους: εντός τριάντα ημερών από τη δημοσίευση ή την επίδοση της ειδοποίησης, κάθε εγγεγραμμένος συγκύριος μπορεί να καταθέσει το δηλωθέν τίμημα μαζί με το τέλος εγγραφής και να εγγραφεί ο ίδιος για τη μερίδα στη θέση του τρίτου αγοραστή. Στην Καντούνας ν. Patsalides Enterprises (2004) 1 ΑΑΔ 1876 το Ανώτατο Δικαστήριο περιόρισε τον μηχανισμό σε ό,τι λένε οι λέξεις, δηλαδή σε πώληση επί χρηματικού ανταλλάγματος, κρίνοντας ότι η ανταλλαγή ιδιοκτησιών μένει εκτός.
Η διακατοχή, η εγγραφή και η διανομή ακίνητης ιδιοκτησίας διέπονται από τον περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμησις) Νόμο, Κεφ. 224. Ποια από τις οδούς αυτές είναι ανοικτή σε συγκεκριμένο τεμάχιο, και τι δύναται να αξιώσει συγκύριος που βρίσκεται στο εξωτερικό από συγκύριο που βρίσκεται στην Κύπρο και χρησιμοποιεί τη γη, είναι ερωτήματα που απαντώνται επί της εγγραφής και επί των γεγονότων. Δεν είναι ερωτήματα που απαντώνται από ιστοσελίδα, και κάθε σελίδα που τα απαντά αφηρημένα πρέπει να αναγιγνώσκεται με επιφύλαξη.
Κατοικία σε κρατική γη
Η κατοικία στον προσφυγικό συνοικισμό κληρονομείται πλέον ρητά
Η κατοικία που ανήγειρε δικαιούχος εκτοπισθείς σε γη της Δημοκρατίας βρισκόταν έξω από τη συνήθη απάντηση.
Οι οικογένειες το ρωτούν συχνότερα από κάθε άλλο ερώτημα για την κρατική γη, και μέχρι το 2025 η απάντηση έπρεπε να δίνεται με προσοχή. Ο αποβιώσας δεν είχε την κυριότητα του τεμαχίου, την είχε η Δημοκρατία, οπότε κληρονομία που περιλάμβανε προφανώς ένα σπίτι φαινόταν να μην περιλαμβάνει τίποτε που να μεταβιβάζεται με διαθήκη ή εξ αδιαθέτου.
Ο Νόμος 45(Ι)/2025, που δημοσιεύθηκε στις 11 Απριλίου 2025, πρόσθεσε δύο επιφυλάξεις στο εδάφιο (3) του άρθρου 18 του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, ΚΕΦ. 224, δηλαδή στη διάταξη που περιορίζει την αποξένωση κρατικής ακίνητης ιδιοκτησίας για στεγαστικούς σκοπούς. Η δεύτερη το λέει ευθέως: σε περίπτωση θανάτου του δικαιούχου που ανήγειρε κατοικία σε γη ιδιοκτησίας της Δημοκρατίας την οποία κατείχε κατά την ημερομηνία του θανάτου του, η οικιστική αυτή μονάδα αποτελεί αντικείμενο κληρονομικής διαδοχής. Η πρώτη αίρει τεχνικό εμπόδιο δίπλα της, επιτρέποντας την αποξένωση για στέγαση ή αυτοστέγαση δικαιούχων κατά τον περί Παροχής Στεγαστικής Βοήθειας σε Εκτοπισθέντες, Παθόντες και άλλα Πρόσωπα Νόμο ακόμη και όπου η κρατική γη δεν χαρακτηρίστηκε ποτέ Κυβερνητικός Οικισμός ή Συνοικισμός Αυτοστέγασης.
Ο Νόμος 3(Ι)/2026, που δημοσιεύθηκε στις 13 Φεβρουαρίου 2026, αντικατέστησε στη συνέχεια ολόκληρο το εδάφιο (3) και έβαλε τους κληρονόμους μέσα στο ίδιο το άρθρο. Η αποξένωση για οικιστικούς σκοπούς επιτρέπεται πλέον για στέγαση δικαιούχων του ίδιου Νόμου και των κληρονόμων δικαιούχων που απεβίωσαν κατά ή μετά την 7η Απριλίου 2006 προκειμένου περί μονάδας σε Κυβερνητικό Οικισμό, και μετά την 20ή Ιουλίου 1974 προκειμένου περί μονάδας σε Συνοικισμό Αυτοστέγασης, καθώς και άλλων συγγενικών προσώπων που διαβιούσαν ή συγκατοικούσαν στην ίδια μονάδα με τον αποβιώσαντα. Οι όροι, περιορισμοί, προϋποθέσεις και τα κριτήρια αφήνονται σε Κανονισμούς δυνάμει του άρθρου, και το άρθρο λέει ρητά ότι οι Κανονισμοί αυτοί δύνανται να έχουν αναδρομική ισχύ.
Δύο ημερομηνίες κρίνουν επομένως πολλά: πότε απεβίωσε ο δικαιούχος και σε τι είδους συνοικισμό βρίσκεται η μονάδα. Θάνατος πριν από την 7η Απριλίου 2006 σε Κυβερνητικό Οικισμό βρίσκεται εκτός της παραγράφου όπως γράφτηκε, ενώ η ημερομηνία του 1974 για τον Συνοικισμό Αυτοστέγασης καλύπτει σχεδόν κάθε περίπτωση. Το ίδιο εδάφιο καλύπτει τώρα και εκτοπισθέντες ή οικογένειες που επωφελούνται από Κυβερνητικό Σχέδιο ανοικοδόμησης πολυκατοικιών εντός Κυβερνητικών Οικισμών οι οποίες κηρύχθηκαν κατεδαφιστέες, καθώς και οικογένειες που επωφελούνται από Κυβερνητικό Σχέδιο με εισοδηματικά κριτήρια.
Αυτό που δεν κάνει είναι να μετατρέψει τη μονάδα σε συνηθισμένο εγγεγραμμένο τίτλο από τη μια μέρα στην άλλη. Η παραχώρηση παραμένει απόφαση του Υπουργικού Συμβουλίου με όρους που θέτουν Κανονισμοί, οπότε το ερώτημα που φέρνει κανείς σε εμάς είναι τι κατέχει σήμερα η οικογένεια και όχι τι ελπίζει να της δοθεί. Φέρτε τα έγγραφα παραχώρησης, το πιστοποιητικό θανάτου και το όνομα του συνοικισμού.
Όταν η εγγραφή του ακινήτου φέρει ακόμη το όνομα προσώπου που απεβίωσε, γράψτε μας το όνομα όπως εμφανίζεται σε κυπριακά έγγραφα και την ημερομηνία θανάτου, στο office@kleanthousplatis.com, ή μέσω της φόρμας επικοινωνίας. Το πρώτο σας μήνυμα δεν κοστίζει τίποτα: εντός μίας εργάσιμης ημέρας σας λέμε αν μπορούμε να βοηθήσουμε και πόσο θα κοστίσει.
Η σειρά των βημάτων
Τι πρέπει να προηγηθεί πριν πωληθεί οτιδήποτε.
Σε γενικές γραμμές, και υπό την επιφύλαξη όσων δείξει η έρευνα, αυτές είναι οι βασικές εργασίες. Η σειρά εξαρτάται από το αν θα γίνει μεταβίβαση στους κληρονόμους ή πώληση από εκτελεστή ή διαχειριστή με τις αναγκαίες εξουσίες.
Διαπίστωση του τι είναι εγγεγραμμένο, και στο όνομα ποιου, με έρευνα στο όνομα του προσώπου που απεβίωσε
Διαπίστωση του ποιοι είναι οι κληρονόμοι και εξασφάλιση του πιστοποιητικού που βεβαιώνει τον θάνατο και τους κληρονόμους
Καθορισμός της διαδικασίας για την κληρονομιά και του προσώπου που νομιμοποιείται να ενεργήσει
Συγκέντρωση των βεβαιώσεων και των πιστοποιητικών που απαιτεί το Κτηματολόγιο για την προτεινόμενη μεταβίβαση
Για μεταβίβαση στους κληρονόμους, εγγραφή των νόμιμων μεριδίων ή της συμφωνημένης διανομής. Για πώληση από την κληρονομιά, διαπίστωση των εξουσιών του εκτελεστή ή διαχειριστή και τυχόν αναγκαίας δικαστικής έγκρισης
Έλεγχος του ίδιου του ακινήτου: επιβαρύνσεις, η πολεοδομική κατάσταση και οι άδειες, και τυχόν σημείωση για μη εγκεκριμένες κατασκευές
Αφού διαπιστωθούν η εξουσία διάθεσης και η οδός ολοκλήρωσης, οργάνωση της προβολής, της διαπραγμάτευσης, των εγγράφων πώλησης και της μεταβίβασης του τίτλου, ανάλογα με την περίπτωση
Κατά το άρθρο 40(2) του ΚΕΦ. 224, ο εκτελεστής ή διαχειριστής θεωρείται εγγεγραμμένος κύριος των εγγεγραμμένων ακινήτων του αποβιώσαντος. Αυτό δεν παρέχει απεριόριστη εξουσία πώλησης. Το άρθρο 32 του ΚΕΦ. 189 επιτρέπει πωλήσεις αναγκαίες για δαπάνες κηδείας, δαπάνες από διατάξεις τελευταίας βούλησης και νόμιμα χρέη, διατηρώντας τις εξουσίες που παρέχει η διαθήκη. Το άρθρο 33 επιτρέπει πώληση με δικαστικό διάταγμα για νόμιμη διανομή, όταν ο προσωπικός αντιπρόσωπος δεν έχει την αναγκαία εξουσία. Όπου δεν έχει εκδοθεί παραχωρητήριο και εφαρμόζεται το άρθρο 27, πρέπει επίσης να ελεγχθούν οι περιορισμοί πώλησης ή μεταβίβασης κατά τους πρώτους δεκαοκτώ μήνες, μαζί με τις εξαιρέσεις τους.
Το έκτο βήμα είναι εκείνο που τακτικά αιφνιδιάζει την οικογένεια. Ένα ακίνητο μπορεί να κληρονομηθεί χωρίς πρόβλημα και εντούτοις να είναι δύσκολο να πωληθεί, επειδή εκτελέστηκαν οικοδομικές εργασίες χωρίς την άδεια που απαιτεί ο περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμος, Κεφ. 96, ή επειδή στον τίτλο υπάρχει σημείωση για μη εγκεκριμένες κατασκευές. Ο κληρονόμος κληρονομεί την κατάσταση αυτή μαζί με τη γη.
Τα έγγραφα που ζητεί το Κτηματολόγιο
Το Τμήμα δημοσιεύει κατάλογο εγγράφων για την εγγραφή κληρονομηθείσας ακίνητης ιδιοκτησίας. Αξίζει να διαβαστεί προτού κρίνετε ότι το ζήτημα είναι απλό, διότι δείχνει πόσοι διαφορετικοί κυπριακοί φορείς εμπλέκονται. Μεταξύ όσων απαριθμεί είναι πιστοποιητικό θανάτου και κληρονόμων από τον κοινοτάρχη ή τον δήμο, βεβαίωση εξόφλησης δημοτικών ή κοινοτικών φόρων, βεβαιώσεις από τα συμβούλια αποχετεύσεων και υδατοπρομήθειας, φορολογική βεβαίωση, δήλωση όπου οι κληρονόμοι συμφωνούν να διανείμουν διαφορετικά από τα μερίδια που τους δίνει ο νόμος, και πληρεξούσιο έγγραφο όπου αντιπρόσωπος ενεργεί για κληρονόμο.
Καθένα από αυτά εκδίδεται από διαφορετικό γραφείο, στα ελληνικά, και τα περισσότερα αφορούν την τοπική αρχή και όχι τη χώρα συνολικά. Αυτή ακριβώς είναι η εργασία που αναλαμβάνει εδώ ο δικηγόρος δυνάμει πληρεξουσίου εγγράφου, και αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο οι οικογένειες στο εξωτερικό μένουν στάσιμες: όχι επειδή ο νόμος είναι αδιαπέραστος, αλλά επειδή είναι τέσσερις τοπικοί φορείς.
Όταν ούτε η προηγούμενη γενιά τακτοποιήθηκε
Είναι σύνηθες και δεν είναι μοιραίο. Ο παππούς αποβιώνει, δεν γίνεται τίποτε, και σαράντα χρόνια αργότερα αποβιώνει ο γιος του στο εξωτερικό, οπότε τα παιδιά του στο Λονδίνο διαπιστώνουν ότι το μητρώο εξακολουθεί να αναφέρει τον παππού. Πρέπει τότε να χειριστούν δύο κληρονομιές αντί για μία, με τη σειρά τους, και τα πρόσωπα που έχουν συμφέρον είναι περισσότερα από όσα υπέθετε η οικογένεια, διότι περιλαμβάνουν τους κατιόντες όλων όσων απεβίωσαν στο ενδιάμεσο.
Η εργασία είναι βαρύτερη αλλά η οδός είναι η ίδια, και η έρευνα παραμένει το πρώτο βήμα, διότι το μητρώο θα αναφέρει τη γενιά στην οποία πράγματι σταμάτησε το ακίνητο.
Συχνές ερωτήσεις
Ένας από τους αδελφούς μου βρίσκεται στην Κύπρο και χρησιμοποιεί τη γη επί σειρά ετών. Αλλάζει αυτό το ποιος είναι ο ιδιοκτήτης;
Η χρήση δεν ταυτίζεται με την ιδιοκτησία, και η οικογενειακή διευθέτηση δεν ταυτίζεται με την εγγραφή στο μητρώο. Το κατά πόσον η μακροχρόνια χρήση έχει οποιαδήποτε νομική συνέπεια εξαρτάται από τα γεγονότα, από το τι συμφωνήθηκε τότε και από το ίδιο το μητρώο. Είναι ερώτημα που τίθεται σε εμάς με το πιστοποιητικό έρευνας στα χέρια, και αποτελεί έναν από τους λόγους για τους οποίους το πιστοποιητικό εξασφαλίζεται προτού ανοίξει η συζήτηση εντός της οικογένειας.
Μπορώ να πωλήσω μόνο το δικό μου μερίδιο;
Η διάθεση ενός και μόνο εξ αδιαιρέτου μεριδίου είναι διαφορετική συναλλαγή από την πώληση ολόκληρου του τεμαχίου, και η αγορά για αυτήν είναι πολύ πιο περιορισμένη. Πριν αποφασίσετε, αξίζει να διαπιστωθεί τι αξίζει το σύνολο και αν οι υπόλοιποι συγκύριοι θα συμφωνούσαν πράγματι σε πώληση, διότι η απάντηση συχνά μεταβάλλεται όταν τα ποσά τεθούν ενώπιον όλων.
Δεν συμφωνούμε μεταξύ μας. Μπορείτε να ενεργήσετε για όλους μας;
Όχι όπου τα συμφέροντα συγκρούονται. Μπορούμε να ενεργήσουμε για έναν από εσάς, ή για όλους από κοινού όπου πράγματι δεν υπάρχει σύγκρουση, και διενεργούμε έλεγχο σύγκρουσης συμφερόντων προτού αναλάβουμε οδηγίες. Όπου η οικογένεια είναι διχασμένη, κάθε πλευρά χρειάζεται τον δικό της δικηγόρο, και το να λεχθεί αυτό από την αρχή κοστίζει λιγότερο από το να διαπιστωθεί αργότερα.
Το ακίνητο δεν έχει δικό του τίτλο ιδιοκτησίας. Λειτουργεί και πάλι η κληρονομική διαδοχή;
Ακίνητα που αγοράστηκαν με σύμβαση πώλησης χωρίς ποτέ να εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος είναι συνήθη στην Κύπρο, ιδίως σε αναπτύξεις της δεκαετίας του 1990 και του 2000. Εκείνο που μεταβιβάζεται στην περίπτωση αυτή είναι συμβατικής φύσεως και όχι εγγεγραμμένο τεμάχιο, και η ανάλυση είναι διαφορετική. Εξετάζεται τι ακριβώς είναι τα δικαιώματα αυτά, καθώς και η κατάθεση της σύμβασης πώλησης, από την οποία εξαρτάται η προστασία που ενδεχομένως εξασφαλίστηκε κατά τον χρόνο εκείνο.
Υπάρχει κάτι που δεν πρέπει να κάνουμε όσο το ζήτημα εκκρεμεί;
Δύο πράγματα αξίζει να αποφευχθούν. Μην υπογράφετε οτιδήποτε σας αποστέλλεται από την Κύπρο, στα ελληνικά ή στα αγγλικά, χωρίς να γνωρίζετε τι επιφέρει, ιδίως έγγραφο που περιγράφεται ως δήλωση ή ως συγκατάθεση. Και μην αποδέχεστε πληρωμή που περιγράφεται ως μερίδιο επί του ακινήτου χωρίς να τεκμηριώνεται σε τι αφορά.
Σχετικά κείμενα
Ποιοι αναλαμβάνουν την εργασία αυτή
Οι δύο συνέταιροι έχουν συνολικά άνω των 40 ετών δικηγορικής εμπειρίας στην Κύπρο. Κάθε υπόθεση τη χειρίζεται ένας από τους δύο.
Ανδρέας Κλεάνθους
Δικηγόρος και Συνέταιρος
Ασκεί δικηγορία στην Κύπρο εδώ και περισσότερα από 30 χρόνια. Η εργασία του περιλαμβάνει δικαστηριακές υποθέσεις, είσπραξη οφειλών, ακίνητα, διαθήκες και διαχείριση κληρονομιών.
Κλείτος Πλατής
Δικηγόρος και Συνέταιρος
Συμβουλεύει σε δικαστηριακές υποθέσεις, σε εταιρικά και εμπορικά ζητήματα και σε θέματα ακινήτων και κατασκευών. Η δικαστηριακή του εργασία περιλαμβάνει δικόγραφα, ενδιάμεσες αιτήσεις, μαρτυρία, διαπραγματεύσεις και προετοιμασία ακρόασης.
Συναφείς σελίδες: Διαθήκες και Κληρονομικά και Ακίνητα. Η αγγλική έκδοση βρίσκεται στη σελίδα Inherited Property in Cyprus.
Επικοινωνία
Πώς ξεκινά μια υπόθεση
Λίγες προτάσεις αρκούν: ποιος απεβίωσε, πότε περίπου, και πού στην Κύπρο πιστεύετε ότι βρίσκεται το ακίνητο. Απαντούμε εντός μίας εργάσιμης ημέρας. Παρακαλούμε μη μας αποστέλλετε εμπιστευτικά έγγραφα προτού σας επιβεβαιώσουμε ότι μπορούμε να αναλάβουμε.
Του Κλείτου Πλατή, Δικηγόρου.
Αποποίηση Ευθύνης: Το παρόν κείμενο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν αποτελεί νομική συμβουλή. Η νομοθεσία και η εφαρμογή της ενδέχεται να μεταβληθούν, ενώ κάθε περίπτωση διαφέρει. Παρακαλούμε επικοινωνήστε με το γραφείο Κλεάνθους & Πλατής Δ.Ε.Π.Ε. για συμβουλή προσαρμοσμένη στη δική σας υπόθεση.