Ο συνιδιοκτήτης δεν έχει δικαίωμα προτίμησης όταν η τράπεζα εκποιεί το ενυπόθηκο μερίδιο του άλλου, έκρινε το Εφετείο στις 20 Οκτωβρίου 2026. Η συνιδιοκτήτρια ζούσε εκεί.
Κλείτος Πλατής, δικηγόρος
Το πρώτο σας μήνυμα δεν κοστίζει τίποτα: εντός μίας εργάσιμης ημέρας σας λέμε αν μπορούμε να βοηθήσουμε και πόσο θα κοστίσει.
klitos@kleanthousplatis.com
Ο συνιδιοκτήτης δεν μπορεί να σταματήσει την τράπεζα από το να εκποιήσει το ενυπόθηκο μερίδιο του άλλου συνιδιοκτήτη, ούτε έχει δικαίωμα να το αγοράσει πρώτος. Στις 20 Οκτωβρίου 2026 το Εφετείο απέρριψε την έφεση γυναίκας της οποίας το μισό μερίδιο της αδελφής της σε οικογενειακό ακίνητο στη Γεροσκήπου εκποιήθηκε δυνάμει υποθήκης, παρότι η ίδια ζούσε στο ακίνητο και λειτουργούσε εκεί γυμναστήριο.
Πολλές κυπριακές οικογένειες κατέχουν γη σε αδιαίρετα μερίδια, μεταξύ αδελφών, γονιών και παιδιών, ή συνεταίρων. Όταν ένας από αυτούς δανειστεί με εξασφάλιση το μερίδιό του και δεν πληρώσει, οι υπόλοιποι ανακαλύπτουν ότι η τράπεζα, ή όποιος αγοράσει από αυτήν, μπορεί να γίνει ο νέος συνιδιοκτήτης τους χωρίς να τους ρωτήσει.
Τι συνέβη
Το ακίνητο στη Γεροσκήπου της Πάφου ανήκε κατά το ήμισυ στην εφεσείουσα και κατά το ήμισυ στην αδελφή της. Σε αυτό βρισκόταν παλαιότερη κατοικία όπου ζούσαν οι ηλικιωμένοι γονείς τους, και κοινόκτητη οικοδομή με γυμναστήριο στους κάτω ορόφους και διαμέρισμα στον τρίτο όροφο, όπου η εφεσείουσα ζούσε με την οικογένειά της από το 2012.
Το μερίδιο της αδελφής ήταν υποθηκευμένο. Όταν τα δάνειά της έμειναν απλήρωτα, η Κυπριακή Εταιρεία Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων (ΚΕΔΙΠΕΣ), ως ενυπόθηκος δανειστής, κίνησε διαδικασία εκποίησης κατά το Μέρος VIA του Ν. 9/1965 και επέδωσε τις ειδοποιήσεις που απαιτεί ο Νόμος στην αδελφή και στα λοιπά ενδιαφερόμενα πρόσωπα. Ο πλειστηριασμός απέβη άκαρπος, και στις 27 Απριλίου 2018 η ΚΕΔΙΠΕΣ αγόρασε η ίδια το μερίδιο για 432.600 ευρώ.
Η εφεσείουσα καταχώρισε αγωγή στο Επαρχιακό Δικαστήριο Πάφου και εξασφάλισε μονομερές διάταγμα στις 21 Μαρτίου 2019 που πάγωνε το μερίδιο. Στις 29 Νοεμβρίου 2019 το δικαστήριο ακύρωσε το διάταγμα και απέρριψε τα περαιτέρω ενδιάμεσα διατάγματα. Η εφεσείουσα καταχώρισε έφεση.
Τι υποστήριξε η συνιδιοκτήτρια
Υποστήριξε ότι είχε συμφωνήσει προφορικά με την αδελφή της τον διαχωρισμό του ακινήτου, ώστε να εγγραφούν στο όνομά της η οικοδομή του γυμναστηρίου και το διαμέρισμα, και ότι είχε πληρώσει για την αποπεράτωση του διαμερίσματος και τον εξοπλισμό του γυμναστηρίου. Υποστήριξε ότι η πώληση παραβίαζε το άρθρο 25 του Κεφ. 224, επειδή ο συνιδιοκτήτης πρέπει να λάβει προσφορά για το μερίδιο πριν αυτό πάει σε τρίτο. Υποστήριξε επίσης ότι ποτέ δεν ενημερώθηκε για την πώληση.
Γιατί απορρίφθηκε η έφεση
Το δικαίωμα προτίμησης αφορά μόνο την εκούσια πώληση. Το άρθρο 25(1) του Κεφ. 224 εφαρμόζεται όταν ο συνιδιοκτήτης δηλώνει στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο ότι συμφώνησε να πωλήσει το μερίδιό του σε πρόσωπο που δεν είναι εγγεγραμμένος συγκύριος. Το Δικαστήριο έκρινε ότι επομένως δεν εφαρμόζεται στην αναγκαστική εκποίηση ενυπόθηκου μεριδίου από τον ενυπόθηκο δανειστή.
Ο συνιδιοκτήτης δεν είναι ενδιαφερόμενο πρόσωπο στην εκποίηση. Το άρθρο 44ΙΕ του Ν. 9/1965 ορίζει ως ενδιαφερόμενο πρόσωπο όποιον δικαιούται μέρος του εκπλειστηριάσματος, όπως προκύπτει από τα μητρώα του Κτηματολογίου, περιλαμβανομένων των εγγυητών. Ο συνιδιοκτήτης άλλου μεριδίου δεν λαμβάνει τίποτα από το τίμημα. Ακολουθώντας την Polyxenia Isaak Restaurant Ltd ν. Ελληνικής Τράπεζας, Πολ. Έφ. 2/2023, το Δικαστήριο έκρινε ότι η εφεσείουσα δεν είχε δικαίωμα να της επιδοθούν οι ειδοποιήσεις ούτε να εφεσιβάλει τη διάθεση του προϊόντος της πώλησης.
Η ιδιωτική συμφωνία δεν υπερισχύει εγγεγραμμένης υποθήκης. Η προφορική συμφωνία διαχωρισμού και τα χρήματα που δαπάνησε ήταν προσωπικές αξιώσεις κατά της αδελφής της. Το Δικαστήριο έκρινε ότι δεν μπορούσαν να παρακάμψουν την υποθήκη που ήταν εγγεγραμμένη στο μερίδιο της αδελφής. Ούτε υπήρξε παράσταση της ΚΕΔΙΠΕΣ στην οποία να βασίστηκε η εφεσείουσα, οπότε δεν γεννήθηκε κώλυμα.
Όταν το μερίδιο του συνιδιοκτήτη είναι υποθηκευμένο, οι υπόλοιποι συνιδιοκτήτες μένουν έξω από την εκποίηση: χωρίς δικαίωμα προτίμησης, χωρίς ειδοποιήσεις, χωρίς δική τους έφεση.
Το Δικαστήριο απέρριψε επίσης το επιχείρημα ότι ειδοποίηση που περιέγραφε το μερίδιο ως 1/1 έδειχνε πρόθεση της ΚΕΔΙΠΕΣ να πάρει ολόκληρο το ακίνητο. Η πώληση αφορούσε μόνο το μισό της αδελφής, και το δικό της μισό παραμένει δικό της. Η έφεση απορρίφθηκε με έξοδα 5.100 ευρώ πλέον ΦΠΑ.
Τι σημαίνει στην πράξη
Αν κατέχετε γη σε μερίδια μαζί με άλλον, ζητήστε έρευνα στο Κτηματολόγιο για υποθήκες και memo στα άλλα μερίδια, και επαναλάβετέ την κατά διαστήματα. Την υποθήκη στο μερίδιο του συνιδιοκτήτη σας δεν θα σας τη γνωστοποιήσει κανείς, ούτε την εκποίησή του.
Αν έχετε συμφωνήσει διαχωρισμό, εγγράψτε τον. Ώσπου να εκδοθούν χωριστοί τίτλοι, η συμφωνία των συνιδιοκτητών δεσμεύει μόνο τους ίδιους. Εδώ δεν έδωσε καμία προστασία έναντι της τράπεζας, όσο σαφής κι αν ήταν η διευθέτηση στην πράξη και όσα χρήματα κι αν δαπανήθηκαν στην οικοδομή.
Αν πρόκειται να κτίσετε ή να επενδύσετε σε κοινόκτητη γη, ολοκληρώστε πρώτα τον διαχωρισμό, ή τουλάχιστον καταγράψτε τη συμφωνία γραπτώς και συμβουλευτείτε για την εξασφάλισή της. Τα χρήματα που δαπανώνται σε οικοδομή πάνω σε αδιαίρετη γη ακολουθούν τη γη, όχι αυτόν που πλήρωσε.
Αν το μερίδιο έχει ήδη πωληθεί, η πώληση δεν τερματίζει τα δικαιώματά σας. Το δικό σας μερίδιο μένει ανέγγιχτο, και το Επαρχιακό Δικαστήριο παρατήρησε ότι ο διαχωρισμός που συμφωνήθηκε με τον προηγούμενο συνιδιοκτήτη μπορεί να διεκδικηθεί από τον νέο. Ζητήστε συμβουλή νωρίς για την αξίωση αυτή και για τη διανομή του ακινήτου, με την έρευνα του Κτηματολογίου και κάθε έγγραφο της συμφωνίας στο χέρι.
Οι δικηγόροι μας για ακίνητα εξετάζουν έρευνες Κτηματολογίου και χειρίζονται τη διανομή κοινόκτητης γης, και η ομάδα μας για δικαστικές υποθέσεις αναλαμβάνει διαφορές από εκποιήσεις ενυπόθηκων ακινήτων. Για το σε ποιους επιδίδεται η έφεση του οφειλέτη κατά της ειδοποίησης πλειστηριασμού, δείτε το σημείωμά μας της 17ης Οκτωβρίου 2026.
Ερωτήσεις που μας γίνονται
Η τράπεζα πωλεί το μερίδιο του συνιδιοκτήτη μου. Έχω δικαίωμα να το αγοράσω πρώτος;
Όχι βάσει του άρθρου 25 του Κεφ. 224. Το Εφετείο έκρινε στις 20 Οκτωβρίου 2026 ότι το άρθρο εφαρμόζεται όταν συνιδιοκτήτης δηλώνει στο Κτηματολόγιο ότι συμφώνησε να πωλήσει το μερίδιό του, και όχι σε αναγκαστική εκποίηση από ενυπόθηκο δανειστή κατά τον Ν. 9/1965.
Θα μου επιδοθούν οι ειδοποιήσεις της τράπεζας για τον πλειστηριασμό;
Όχι ως συνιδιοκτήτη. Το Δικαστήριο έκρινε ότι ο συνιδιοκτήτης άλλου μεριδίου δεν είναι «ενδιαφερόμενο πρόσωπο» κατά το άρθρο 44ΙΕ του Ν. 9/1965, αφού δεν δικαιούται μέρος του εκπλειστηριάσματος, οπότε οι ειδοποιήσεις και τα δικαιώματα έφεσης που τις συνοδεύουν δεν τον αφορούν.
Είχαμε συμφωνήσει μεταξύ μας να διαχωρίσουμε το ακίνητο, αλλά δεν το εγγράψαμε. Με προστατεύει αυτό;
Όχι έναντι εγγεγραμμένης υποθήκης. Το Δικαστήριο έκρινε ότι η μη εγγεγραμμένη συμφωνία διαχωρισμού και τα χρήματα που δαπανήθηκαν στην οικοδομή είναι προσωπικές αξιώσεις κατά του άλλου συνιδιοκτήτη και δεν υπερισχύουν της υποθήκης που είναι εγγεγραμμένη στο μερίδιό του.
Ζω στο εξωτερικό και είμαι συνιδιοκτήτης οικογενειακής γης στην Κύπρο. Πώς μαθαίνω αν τα άλλα μερίδια είναι υποθηκευμένα;
Με έρευνα στα μητρώα του Κτηματολογίου, που δείχνει τις υποθήκες και τα memo που είναι εγγεγραμμένα σε κάθε μερίδιο. Μπορούμε να την εξασφαλίσουμε για εσάς και να ενεργήσουμε με βάση τα ευρήματά της, με πληρεξούσιο όπου χρειάζεται, χωρίς να ταξιδέψετε στην Κύπρο.
Τι πρέπει να αναφέρει το πρώτο μου μήνυμα;
Τον αριθμό εγγραφής και την τοποθεσία του ακινήτου, τα μερίδια κάθε συνιδιοκτήτη, κάθε υποθήκη ή memo στην έρευνα του Κτηματολογίου, τυχόν συμφωνία των συνιδιοκτητών για διαχωρισμό, και όποια ειδοποίηση τράπεζας έχετε δει.
Πηγές
- Παρασκευούλα Παναγιωτάκη ν. Κυπριακής Εταιρείας Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων Λίμιτεδ, Πολιτική Έφεση αρ. Ε7/2020, Εφετείο Κύπρου, 20 Οκτωβρίου 2026
- Ο περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμος του 1965, Ν. 9/1965, ενοποιημένο κείμενο, Μέρος VIA, άρθρα 44Ι και 44ΙΕ, CyLaw
- Ο περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμος, Κεφ. 224, ενοποιημένο κείμενο, άρθρο 25, CyLaw
Κλείτος Πλατής
Δικηγόρος, Συνέταιρος
Κλεάνθους & Πλατής Δ.Ε.Π.Ε., Κύπρος
Δημοσιεύθηκε 29 Οκτωβρίου 2026
Χρειάζεστε συμβουλή για δική σας υπόθεση;
Το πρώτο σας μήνυμα δεν κοστίζει τίποτα: εντός μίας εργάσιμης ημέρας σας λέμε αν μπορούμε να βοηθήσουμε και πόσο θα κοστίσει.
klitos@kleanthousplatis.com
Κλεάνθους & Πλατής Δ.Ε.Π.Ε. Εγγεγραμμένη δικηγορική εταιρεία Παγκύπριος Δικηγορικός Σύλλογος HE 441973
Περαιτέρω ανάγνωση
Το παρόν κείμενο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν αποτελεί νομική συμβουλή. Η νομοθεσία και η εφαρμογή της ενδέχεται να μεταβληθούν, ενώ κάθε περίπτωση διαφέρει. Για συμβουλή στη δική σας υπόθεση επικοινωνήστε με τον Κλείτο Πλατή στο klitos@kleanthousplatis.com.
Λάβετε νομικές ενημερώσεις με email
Όταν αλλάζει το κυπριακό δίκαιο, να το μαθαίνετε από εμάς
Ένα σύντομο email όταν αλλάζει κάτι που μετρά: νέα νομοθεσία, μια απόφαση που αξίζει να ξέρετε, μια προθεσμία. Γραμμένο από τους συνεταίρους, χωρίς διαφημίσεις, διαγραφή με ένα κλικ.
Είστε στη λίστα. Η επόμενη ενημέρωση για το κυπριακό δίκαιο θα έρθει στο email σας.
Η εγγραφή δεν ολοκληρώθηκε. Γράψτε στο office@kleanthousplatis.com και θα σας προσθέσουμε.
Η διεύθυνσή σας χρησιμοποιείται για αυτές τις ενημερώσεις και για τίποτε άλλο. Προστασία προσωπικών δεδομένων.