Ζημιές σε παλιά οικοδομή: πότε δεν ευθύνεται ο Δήμος

Μια οικοδομή στο κέντρο της Λευκωσίας, που ανεγέρθηκε με άδεια του 1948, έχει καταστήματα στο ισόγειο, διαμερίσματα στους ορόφους, υπόγειο εργαστήρι και στοά από την οποία περνά ιδιωτικός δρόμος με δικαίωμα δημόσιας διάβασης. Η οροφή του υπογείου είναι ο δρόμος. Από το 1992 το υπόγειο παρουσίαζε υγρασία, μούχλα, διάβρωση στο μπετόν και ρωγμές στην πλάκα και στους τοίχους αντιστήριξης, και ένας από τους ιδιοκτήτες απέδιδε για χρόνια την ευθύνη στον Δήμο Λευκωσίας για την κυκλοφορία από πάνω. Στις 25 Σεπτεμβρίου 2026 το Ανώτατο Δικαστήριο απέρριψε την έφεσή του και επιβεβαίωσε ότι ο Δήμος δεν του οφείλει τίποτα.

Η απόφαση ενδιαφέρει πολύ πέρα από τη συγκεκριμένη στοά. Δείχνει πώς κρίνει το δικαστήριο ποιος ευθύνεται για ζημιές σε παλιά οικοδομή, και πόσο κρίνονται όλα από την αρχική άδεια, από έναν ανεξάρτητο εμπειρογνώμονα, και από το τι μπορεί να αποδείξει ο ενάγων ότι του ανήκε και από πότε.

Η άδεια έθεσε τους κανόνες

Η άδεια του 1948 αντιμετώπιζε την πλάκα του υπογείου ως γέφυρα. Όριζε φορτίο υπολογισμού οδοστρωτήρα επτά τόνων, απαιτούσε ασφαλτικό οδόστρωμα και θεμέλιο πάχους τουλάχιστον 25 εκατοστών, και προέβλεπε ότι όλη η εργασία του υπογείου, θεμελίωση, τοιχοποιία και οπλισμένο σκυρόδεμα, θα γινόταν υπό τον έλεγχο του Δήμου, επειδή η στοά θα χρησιμοποιούνταν ως δρόμος. Ο ιδιοκτήτης υποστήριξε ότι έτσι ο Δήμος είχε την ευθύνη για την κατασκευή και για ό,τι περνούσε από πάνω της.

Τα δικαστήρια διάβασαν την άδεια αντίστροφα. Η άδεια φόρτωνε στους ιδιοκτήτες την υποχρέωση να κατασκευάσουν το υπόγειο ώστε η στοά να μπορεί να λειτουργεί ως δρόμος, και επέτρεπε τη δημόσια χρήση του δρόμου. Η άδεια δεν προσβλήθηκε ούτε ανακλήθηκε ποτέ, οπότε η χρήση αυτή δεν μπορούσε να απαγορευτεί. Παρ' όλα αυτά ο ιδιοκτήτης έκλεινε τον δρόμο κατά διαστήματα και, από το 2002, μόνιμα. Σημειώθηκε επίσης ότι το καθεστώς του 1948 δεν υποχρέωνε τους ιδιοκτήτες σε σύνδεση με σύστημα περισυλλογής ομβρίων υδάτων· η υποχρέωση αυτή ήρθε με κανονισμούς του 1972.

Ένας ανεξάρτητος εμπειρογνώμονας έκρινε την υπόθεση

Τον Νοέμβριο του 2012 οι διάδικοι συμφώνησαν να διοριστεί πολιτικός μηχανικός μέσω του ΕΤΕΚ για να εκθέσει την κατάσταση της οικοδομής. Σύμφωνα με τη μαρτυρία του, και με εκείνη δύο μηχανικών του Δήμου, οι ζημιές οφείλονταν στο ότι οι ιδιοκτήτες δεν μόνωσαν την οικοδομή εξαρχής ούτε τη συντήρησαν στη συνέχεια, και στη φυσική φθορά πάνω από μισό αιώνα. Ο αρχιτέκτονας του ιδιοκτήτη, που είχε ετοιμάσει εκθέσεις το 1992, το 2005, το 2007 και το 2012, κρίθηκε ότι δεν εφοδίασε το δικαστήριο με τα επιστημονικά κριτήρια για να ελεγχθούν τα συμπεράσματά του. Αναγνώρισε, για παράδειγμα, ότι το σύστημα ομβρίων ήταν ευθύνη του ιδιοκτήτη από την αρχή, και αμέσως μετά είπε, χωρίς εξήγηση, ότι έπρεπε να είχε γίνει αργότερα.

Το Ανώτατο επικύρωσε την αξιολόγηση αυτή. Ο από κοινού διορισμένος μηχανικός ήταν ανεξάρτητος λόγω του τρόπου και του σκοπού του διορισμού του από τις δύο πλευρές, και τήρησε αυστηρά τους όρους του διορισμού του, αρνούμενος να πει ποιος ευθύνεται, γιατί αυτό ήταν έργο του δικαστηρίου. Η προσπάθεια να υπονοηθεί ότι επιχειρήθηκε χρηματισμός του κρίθηκε παντελώς ατεκμηρίωτη.

Τον εμπειρογνώμονα που διάλεξαν και οι δύο πλευρές είναι πολύ δύσκολο να τον αμφισβητήσεις μετά.

Οι νομικές βάσεις της αγωγής

Κάθε νομική βάση απέτυχε στα γεγονότα. Η παράνομη επέμβαση σε ακίνητη ιδιοκτησία κατά το άρθρο 43 του περί Αστικών Αδικημάτων Νόμου, Κεφ. 148, δεν στοιχειοθετήθηκε, αφού η άδεια επέτρεπε τη χρήση του ιδιωτικού δρόμου ως δημόσιου. Η ιδιωτική οχληρία κατά το άρθρο 46 του Κεφ. 148 απαιτεί συμπεριφορά που κατά συνήθεια παρεμβαίνει στην εύλογη χρήση και απόλαυση ξένου ακινήτου και προκαλεί ζημιά· εδώ ο δρόμος ήταν κλειστός από το 2002 και η χρήση του δεν συνδέθηκε ποτέ με τις ζημιές, που οφείλονταν στους ίδιους τους ιδιοκτήτες. Οι αξιώσεις για αμέλεια και για παράβαση νόμιμου καθήκοντος έπεσαν μαζί με το εύρημα για την αιτία, και ο ιδιοκτήτης δεν απέδειξε ότι ο Δήμος είχε ποτέ αποδεχθεί ευθύνη ή αναλάβει να λύσει το πρόβλημα.

Υπήρχε και ένα ακόμη εμπόδιο. Ο ιδιοκτήτης ενεγράφη ως ιδιοκτήτης τριών καταστημάτων και ενός διαμερίσματος, με αποκλειστικό δικαίωμα χρήσης του υπογείου, μόλις τον Φεβρουάριο του 1997, και δεύτερου διαμερίσματος το 2004. Δεν μπορούσε να αξιώσει για ζημιές από την περίοδο πριν γίνει ιδιοκτήτης, και οι εξουσιοδοτήσεις των άλλων ιδιοκτητών δεν του έδιναν δικαίωμα να εγείρει αγωγή και να αξιώνει αποζημιώσεις για λογαριασμό τους.

Τι σημαίνει στην πράξη

Η απόφαση αφορά όποιον έχει ή αγοράζει μονάδα σε παλιά οικοδομή, ιδίως οικοδομή πάνω ή δίπλα στην οποία υπάρχει δρόμος, διάβαση, χώρος στάθμευσης ή δικαίωμα δημόσιας διέλευσης. Αφορά επίσης τη διαχειριστική επιτροπή κάθε οικοδομής της οποίας οι κοινόχρηστοι χώροι φθείρονται εμφανώς.

Το πρώτο δίδαγμα είναι ότι η άδεια οικοδομής είναι πρωταρχικό έγγραφο. Οι όροι μιας παλιάς άδειας μπορούν να κρίνουν, δεκαετίες αργότερα, ποιος έχει την ευθύνη για ένα δομικό στοιχείο. Πριν από οποιαδήποτε αγωγή, και πριν από την αγορά, εξασφαλίστε αντίγραφο της άδειας και των όρων της από την αρχή που την εξέδωσε.

Το δεύτερο είναι ότι η συντήρηση είναι υποχρέωση του ιδιοκτήτη, και η παραμέλησή της είναι υπεράσπιση για όλους τους άλλους. Υγρασία, μούχλα και ρωγμές που εμφανίζονται με τα χρόνια θα αναζητηθούν πρώτα στη μόνωση και στη συντήρηση. Ο ιδιοκτήτης που θέλει να τις χρεώσει σε γείτονα, εργολάβο ή αρχή χρειάζεται μαρτυρία για συγκεκριμένη αιτία που δεν είναι η κατάσταση της ίδιας της οικοδομής.

Το τρίτο αφορά τους εμπειρογνώμονες. Ο κοινός διορισμός μέσω του ΕΤΕΚ είναι συχνά λογικός και εξοικονομεί κόστος, αλλά και οι δύο πλευρές πρέπει να περιμένουν ότι θα δεσμευτούν στην πράξη από την έκθεση. Πριν συμφωνήσετε, καθορίστε τα ερωτήματα που θα απαντήσει ο εμπειρογνώμονας, και φροντίστε να έχει μπροστά του τα έγγραφα και το ιστορικό που χρειάζεται.

Το τέταρτο αφορά το ποιος ενάγει. Η αξίωση για ζημιά σε ακίνητο ανήκει σε όποιον ήταν ιδιοκτήτης όταν προκλήθηκε η ζημιά. Όταν επηρεάζονται περισσότεροι ιδιοκτήτες, ο καθένας πρέπει να είναι διάδικος στο δικό του όνομα, και ο αγοραστής που κληρονομεί ένα χρόνιο πρόβλημα δεν πρέπει να υποθέτει ότι κληρονομεί και την αξίωση του πωλητή. Ο τομέας μας για τα ακίνητα συμβουλεύει για παλιές οικοδομές, κοινόχρηστους χώρους και τα έγγραφα που κρίνουν την ευθύνη, και η δικαστηριακή εκπροσώπηση αναλαμβάνει τις αξιώσεις όταν δεν λύνονται φιλικά.

Πηγές

• Τάκης Ανδρέου ν. Δήμου Λευκωσίας, Πολιτική Έφεση αρ. 411/2017, Ανώτατο Δικαστήριο Κύπρου, 25 Σεπτεμβρίου 2026
• Ο περί Αστικών Αδικημάτων Νόμος, Κεφ. 148, CyLaw

Το παρόν άρθρο παρέχεται αποκλειστικά για σκοπούς γενικής ενημέρωσης και δεν συνιστά νομική συμβουλή.

Λάβετε νομικές ενημερώσεις με email

Όταν αλλάζει το κυπριακό δίκαιο, να το μαθαίνετε από εμάς

Ένα σύντομο email όταν αλλάζει κάτι που μετρά: νέα νομοθεσία, μια απόφαση που αξίζει να ξέρετε, μια προθεσμία. Γραμμένο από τους συνεταίρους, χωρίς διαφημίσεις, διαγραφή με ένα κλικ.

Αφήστε το κενό

Εγγραφή

Είστε στη λίστα. Η επόμενη ενημέρωση για το κυπριακό δίκαιο θα έρθει στο email σας.

Η εγγραφή δεν ολοκληρώθηκε. Γράψτε στο office@kleanthousplatis.com και θα σας προσθέσουμε.

Η διεύθυνσή σας χρησιμοποιείται για αυτές τις ενημερώσεις και για τίποτε άλλο. Προστασία προσωπικών δεδομένων.

Περισσότερα από τη βιβλιοθήκη