Πωλήτρια σταμάτησε την αίτηση για τίτλους και έκτισε πέμπτη κατοικία σε χώρο για δημόσιο δρόμο. Το Ανώτατο επικύρωσε την ειδική εκτέλεση της βίλας όπως πωλήθηκε.
Τον Ιούλιο του 2007 η ιδιοκτήτρια τεμαχίου στο Νέο Χωριό Πάφου πώλησε σε ένα ζεύγος μία από τις τέσσερις κατοικίες που είχε ανεγείρει σε αυτό, και ανέλαβε να εκδώσει ξεχωριστό τίτλο και να τους τη μεταβιβάσει. Δεν το έπραξε. Αντίθετα, ζήτησε να μην προωθηθεί η αίτησή της για την έκδοση ξεχωριστών τίτλων και ανήγειρε πέμπτη κατοικία, στο τμήμα του τεμαχίου που θα παραχωρείτο για δημόσιο δρόμο. Στις 13 Ιουλίου 2026 το Ανώτατο Δικαστήριο επικύρωσε το διάταγμα ειδικής εκτέλεσης υπέρ του συζύγου.
Την απόφαση υπέρ της συζύγου την παραμέρισε. Κατά τη μαρτυρία, εκείνη είχε εκχωρήσει τα δικαιώματά της από το πωλητήριο στον σύζυγό της ενώ εκκρεμούσε η αγωγή, και κανείς δεν τροποποίησε την αξίωση ώστε να το αναφέρει.
Τι συνέβη
Το πωλητήριο έγγραφο της 2ας Ιουλίου 2007 αφορούσε επιπλωμένη κατοικία τριών υπνοδωματίων, την υπ' αρ. 4, με πισίνα και οικόπεδο 613 τετραγωνικών μέτρων, όπως σημειωνόταν στα σχέδια και στα αρχιτεκτονικά σχέδια που επισυνάπτονταν. Οι αγοραστές κατέβαλαν £235.000, και παρέμεινε υπόλοιπο £30.000, πληρωτέο με την έκδοση του τίτλου. Η κατοικία ήταν ήδη ολοκληρωμένη και παραδόθηκε με την υπογραφή του πωλητηρίου. Το πρωτόδικο δικαστήριο έκρινε ότι η πωλήτρια όφειλε να μεταβιβάσει εντός έξι μηνών, εύρημα που δεν προσβλήθηκε με την έφεση.
Στο πωλητήριο επισυνάπτονταν σχέδιο ολόκληρης της ανάπτυξης των τεσσάρων κατοικιών, όπου σημειώνονταν ο ιδιωτικός δρόμος, ο βιολογικός σταθμός, ο χώρος πρασίνου και ο χώρος που θα παραχωρείτο για μελλοντικό δημόσιο δρόμο, καθώς και η άδεια οικοδομής, η άδεια διαίρεσης γης και τα αντίστοιχα πιστοποιητικά εγκρίσεως. Ο όρος 9 παραχωρούσε στους αγοραστές συνιδιοκτησία και κοινή χρήση των κοινόχρηστων χώρων, και ο όρος 10 κατονόμαζε ως κοινόχρηστους χώρους τον ιδιωτικό δρόμο και το αποχετευτικό σύστημα.
Κατά την υπογραφή του πωλητηρίου, η αίτηση της πωλήτριας για ξεχωριστούς τίτλους βρισκόταν στο τελικό της στάδιο. Με επιστολή του δικηγόρου της ημερομηνίας 9 Απριλίου 2008 ζήτησε από το Κτηματολόγιο να μην προωθηθεί. Η αρμόδια αρχή είχε ανακαλέσει τον όρο της πολεοδομικής άδειας που προέβλεπε την παραχώρηση τμήματος του τεμαχίου ως δημόσιου δρόμου, και η πωλήτρια ανήγειρε στον χώρο αυτό την πέμπτη κατοικία. Οι αγοραστές, μαζί με τους αγοραστές ακόμη μιας από τις τέσσερις κατοικίες, προσέβαλαν τις άδειες που εκδόθηκαν γι' αυτήν, και το 2013 το Ανώτατο Δικαστήριο τις ακύρωσε, κρίνοντας ότι δεν είχε προηγηθεί η δέουσα έρευνα για τα δικαιώματα των ιδιοκτητών των άλλων κατοικιών.
Με επιστολή του δικηγόρου τους ημερομηνίας 3 Μαρτίου 2009 οι αγοραστές ζήτησαν τη μεταβίβαση, και αφού δεν υπήρξε ανταπόκριση, καταχώρισαν αγωγή. Το πρωτόδικο δικαστήριο διέταξε την ειδική εκτέλεση, και η πωλήτρια άσκησε έφεση.
Η σύμβαση περιλαμβάνει όσα επισυνάπτονται
Το δικαστήριο επανέλαβε ότι, όταν σε μια σύμβαση επισυνάπτονται σχέδια στα οποία αυτή παραπέμπει, τα σχέδια αποτελούν μέρος της και η σύμβαση ερμηνεύεται μαζί με αυτά. Έκρινε ότι το ίδιο ισχύει για άδειες και άλλα συναφή έγγραφα, και επομένως οι άδειες και τα πιστοποιητικά εγκρίσεως που επισυνάπτονταν εδώ αποτελούσαν μέρος της σύμβασης.
Εφάρμοσε στη συνέχεια την απόφασή του της 4ης Ιουνίου 2024 στην Saul κ.ά. ν. Nicos Demetriou Finance and Construction Ltd κ.ά., όπου η ανέγερση τρίτου ορόφου σε διώροφη πολυκατοικία κρίθηκε παράβαση της συμφωνίας, επειδή μείωνε το μερίδιο των αγοραστών στους κοινόκτητους και κοινόχρηστους χώρους, ανεξάρτητα από το ότι οι πωλητές είχαν εξασφαλίσει τις σχετικές άδειες.
Όταν μια ανάπτυξη διαφοροποιείται, έστω νόμιμα και με όλες τις απαραίτητες άδειες, αυτό δεν οδηγεί απαρέγκλιτα στο ότι δεν μπορεί να έχουν παραβιαστεί τα συμβατικά δικαιώματα των αγοραστών.
Επί των γεγονότων, η πωλήτρια παραδέχθηκε ότι η πολεοδομική άδεια για την πέμπτη κατοικία διαφοροποιούσε τον χώρο πρασίνου, και ότι ο χώρος που στην άδεια για τις τέσσερις κατοικίες εμφανιζόταν ως χώρος πρασίνου είναι πλέον μέρος της αυλής της πέμπτης. Η θέση της ότι η συνιδιοκτησία των αγοραστών κάλυπτε μόνο ό,τι ήταν χρωματισμένο με πράσινο στο σχέδιο απέτυχε, γιατί παρέβλεπε τον όρο 10 και το λεπτομερές σχέδιο των αδειών, όπου ο ιδιωτικός δρόμος και η ζώνη προστασίας της παραλίας περιγράφονταν ως κοινόχρηστος και κοινόκτητος χώρος. Το δικαστήριο επικύρωσε τις διαπιστώσεις του πρωτόδικου δικαστηρίου ότι η άδεια για την πέμπτη κατοικία παραβίαζε το πωλητήριο και τα δικαιώματα των αγοραστών.
Ειδική εκτέλεση σημαίνει ό,τι πωλήθηκε
Η πωλήτρια υποστήριξε ότι το διάταγμα δεν μπορούσε να εκτελεστεί, επικαλούμενη υπάλληλο του Κτηματολογίου που κατέθεσε ότι, μετά την επιστροφή του χώρου που προοριζόταν για δημόσιο δρόμο, υπάρχει πρόβλημα στην εφαρμογή της άδειας οικοδομής και του διαχωρισμού. Κατά τη θέση της, το πρωτόδικο δικαστήριο όφειλε να χρησιμοποιήσει την εξουσία του άρθρου 7(1) του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου του 2011, Ν. 81(I)/2011, και να διατάξει την ειδική εκτέλεση υπό όρους, ώστε να τροποποιηθούν οι άδειες και τα σχέδια.
Το δικαστήριο απέρριψε τη θέση αυτή. Δεν εναπόκειτο στον μάρτυρα να αποφανθεί αν υπήρχε νομικό κώλυμα, και σε κάθε περίπτωση η επιπλοκή οφειλόταν στην ανέγερση της πέμπτης κατοικίας, αυτόβουλη ενέργεια της πωλήτριας προς εξυπηρέτηση των δικών της συμφερόντων, και όχι στην επιστροφή του χώρου. Διάταγμα προσαρμοσμένο ώστε να χωρά την πέμπτη κατοικία, με δικαιώματα και αυτής στους κοινόχρηστους χώρους, δεν θα απέδιδε στους αγοραστές αυτό που συμφώνησαν και αγόρασαν, αλλά κάτι διαφορετικό.
Η σύζυγος έχασε την αξίωσή της
Στην πρώτη κιόλας δικάσιμο, υπάλληλος του Κτηματολογίου κατέθεσε ότι το 2015, μετά την καταχώριση της αγωγής το 2009, η σύζυγος είχε εκχωρήσει τα δικαιώματά της από το πωλητήριο στον σύζυγό της, και ότι το εκχωρητήριο βρισκόταν στον φάκελο του Κτηματολογίου. Τα δικόγραφα δεν ανέφεραν τίποτα σχετικό, και το πρωτόδικο δικαστήριο δεν επέτρεψε περαιτέρω αντεξέταση ούτε δέχθηκε το εκχωρητήριο ως τεκμήριο.
Το Ανώτατο έκρινε ότι όφειλε να επιτρέψει και τα δύο. Η νομιμοποίηση του ενάγοντα να προωθεί την αξίωσή του εξετάζεται από το δικαστήριο αυτεπάγγελτα. Όταν υπάρχει εκχώρηση σε ισχύ, αυτός που δικαιούται να διεκδικεί τα εκχωρηθέντα δικαιώματα είναι ο εκδοχέας. Ο σύζυγος ήταν ήδη ενάγων και αγοραστής στην ίδια σύμβαση, και το μόνο που χρειαζόταν ήταν τροποποίηση με ισχυρισμό ότι η σύζυγός του είχε εκχωρήσει σε αυτόν τα δικαιώματά της, ώστε να τα προωθήσει ως εκδοχέας σύμφωνα με τους Θεσμούς Πολιτικής Δικονομίας που εφαρμόζονταν στην αγωγή. Αυτό δεν έγινε ποτέ.
Το πρωτόδικο δικαστήριο είχε παραπέμψει στην επιφύλαξη του άρθρου 11(4) του Ν. 81(I)/2011, που αφορά τις εκχωρήσεις εξασφάλισης. Το Ανώτατο έκρινε ότι η παραπομπή δεν εξυπηρετούσε: κατά τη μαρτυρία, η εκχώρηση είχε γίνει δια δωρεάς και δεν μπορούσε να θεωρηθεί εκχώρηση εξασφάλισης. Το πραγματικό σφάλμα του πρωτόδικου δικαστηρίου ήταν η αντίληψη ότι οποιαδήποτε εκχώρηση αφορούσε αποκλειστικά τις σχέσεις των συζύγων μεταξύ τους. Οι υποχρεώσεις της πωλήτριας παρέμεναν, το ζήτημα όμως ήταν ποιος νομιμοποιείτο να διεκδικεί τα δικαιώματα της συζύγου ως αγοράστριας.
Το πρωτόδικο δικαστήριο είχε σημειώσει ότι το εκχωρητήριο δεν βρισκόταν ενώπιόν του ώστε να διαπιστωθεί το περιεχόμενο και το είδος της εκχώρησης, και δεν είχε καταλήξει σε εύρημα ότι δεν υπήρχε εκχώρηση. Στις περιστάσεις αυτές η σύζυγος, που έφερε το βάρος, δεν απέδειξε στο ισοζύγιο των πιθανοτήτων ότι δεν υφίστατο εκχώρηση σε ισχύ υπέρ του συζύγου της. Η αξίωσή της απορρίφθηκε. Η έφεση αναφορικά με τον σύζυγο απορρίφθηκε, και το διάταγμα ειδικής εκτέλεσης υπέρ του παραμένει.
Τι σημαίνει στην πράξη
Για αγοραστές των οποίων ο πωλητής άλλαξε την ανάπτυξη μετά την πώληση, το ερώτημα είναι τι υποσχόταν η σύμβαση, ερμηνευόμενη μαζί με τα επισυναπτόμενα. Ο πωλητής που έχει εξασφαλίσει νέες άδειες δεν έχει απαντήσει με αυτό στην αξίωση των αγοραστών. Τα σχέδια και οι άδειες που επισυνάπτονται στο πωλητήριο αποδεικνύουν τι αγοράσατε, και ο έλεγχος της σύμβασης πριν από την υπογραφή είναι η στιγμή να επιβεβαιωθεί ότι επισυνάπτονται και ότι η σύμβαση παραπέμπει σε αυτά.
Για αγοραστές που σταθμίζουν τις θεραπείες τους, το σκεπτικό του δικαστηρίου δείχνει τι μπορεί να επιτύχει η ειδική εκτέλεση: τον τίτλο του ακινήτου όπως περιγράφεται στο κατατεθειμένο πωλητήριο, και όχι μια εκδοχή προσαρμοσμένη σε μεταγενέστερες αλλαγές. Αν η ειδική εκτέλεση ή οι αποζημιώσεις είναι ο καλύτερος δρόμος εξαρτάται από τα γεγονότα κάθε υπόθεσης.
Η παγίδα είναι η εκχώρηση κατά τη διάρκεια της διαδικασίας. Αγοραστής που εκχωρεί τα δικαιώματά του από το πωλητήριο, ακόμη και σε σύζυγο που είναι ήδη συνενάγων, και ακόμη και δια δωρεάς, μπορεί να χάσει την αξίωσή του αν τα δικόγραφα δεν τροποποιηθούν αναλόγως. Όποιος εκχωρεί δικαιώματα αγοραστή ενώ εκκρεμεί υπόθεση πρέπει ταυτόχρονα να φροντίσει να ευθυγραμμιστούν τα δικόγραφα. Όπου η καθυστέρηση αφορά τον ίδιο τον τίτλο, η σελίδα μας για τα προβλήματα τίτλων εξηγεί την ευρύτερη εικόνα, και η ομάδα ακινήτων του γραφείου χειρίζεται τέτοιες διαφορές.
Ερωτήσεις που μας γίνονται
Αποτελούν μέρος της σύμβασης πώλησης τα σχέδια και οι άδειες που επισυνάπτονται;
Ναι, όταν η σύμβαση παραπέμπει σε αυτά. Το Ανώτατο Δικαστήριο επανέλαβε ότι τα σχέδια που επισυνάπτονται σε σύμβαση και στα οποία αυτή παραπέμπει αποτελούν μέρος της, και ότι η σύμβαση ερμηνεύεται μαζί με αυτά. Πρόσθεσε ότι το ίδιο ισχύει όταν επισυνάπτονται άδειες ή άλλα συναφή έγγραφα. Εδώ επισυνάπτονταν η άδεια οικοδομής, η άδεια διαίρεσης γης και τα αντίστοιχα πιστοποιητικά εγκρίσεως, και το δικαστήριο έκρινε ότι αποτελούσαν μέρος της σύμβασης.
Μπορεί ο πωλητής να αλλάξει την ανάπτυξη αν την εγκρίνει η πολεοδομική αρχή;
Η έγκριση δεν κρίνει τη θέση του αγοραστή. Το δικαστήριο έκρινε ότι, όταν μια ανάπτυξη διαφοροποιείται, έστω νόμιμα και αφού έχουν εξασφαλιστεί όλες οι απαραίτητες άδειες, αυτό δεν οδηγεί απαρέγκλιτα στο ότι δεν μπορεί να έχουν παραβιαστεί τα συμβατικά δικαιώματα των αγοραστών. Εφάρμοσε προγενέστερη απόφαση, όπου η ανέγερση τρίτου ορόφου με έγκυρες άδειες συνιστούσε παράβαση, επειδή μείωνε το μερίδιο των αγοραστών στους κοινόχρηστους χώρους.
Τι παίρνει με την ειδική εκτέλεση ο αγοραστής όταν ο πωλητής έχει αλλάξει την ανάπτυξη;
Αυτό που συμφώνησε και αγόρασε, όπως προκύπτει από το πωλητήριο που κατέθεσε στο Κτηματολόγιο. Η πωλήτρια υποστήριξε ότι το πρωτόδικο δικαστήριο όφειλε να θέσει όρους, ώστε το διάταγμα να υλοποιηθεί με αλλαγές στις άδειες και στα σχέδια που θα χωρούσαν την πέμπτη κατοικία. Το Ανώτατο έκρινε ότι ένα τέτοιο διάταγμα θα απέδιδε στους αγοραστές κάτι διαφορετικό από αυτό που αγόρασαν, και επικύρωσε τα διατάγματα χωρίς τέτοιους όρους.
Ποιος νομιμοποιείται να ενάγει όταν ο αγοραστής έχει εκχωρήσει τα δικαιώματά του;
Ο εκδοχέας. Το δικαστήριο έκρινε ότι, όταν υπάρχει εκχώρηση σε ισχύ, αυτός που δικαιούται να διεκδικεί τα δικαιώματα του αγοραστή που τα εκχώρησε είναι ο εκδοχέας, ο οποίος δεν μπορεί να μην είναι διάδικο μέρος. Η νομιμοποίηση του ενάγοντα εξετάζεται από το δικαστήριο αυτεπάγγελτα, ακόμη κι αν κανένας διάδικος δεν την έθεσε στα δικόγραφα.
Προστατεύει ο νόμος για την ειδική εκτέλεση την εκχώρηση που έγινε με δωρεά;
Όχι μέσω της επιφύλαξης στην οποία παρέπεμψε το πρωτόδικο δικαστήριο. Το άρθρο 11(4) του Ν. 81(I)/2011 και η επιφύλαξή του αφορούν τη σύμβαση εκχώρησης εξασφάλισης, την οποία ο Νόμος ορίζει ως εκχώρηση για σκοπούς εξασφάλισης χρηματικής υποχρέωσης. Το δικαστήριο έκρινε ότι εκχώρηση μεταξύ συζύγων που αναφέρθηκε ότι έγινε δια δωρεάς δεν ήταν εκχώρηση εξασφάλισης, και επομένως η διάταξη δεν εξυπηρετούσε.
Πώς κατανεμήθηκαν τα έξοδα;
Μοιράστηκαν. Ο σύζυγος διατήρησε την απόφαση υπέρ του, το δικαστήριο δεν επενέβη στην πρωτόδικη διαταγή εξόδων που τον αφορούσε, και του επιδικάστηκαν 4.000 ευρώ έξοδα της έφεσης εναντίον της πωλήτριας. Η αξίωση της συζύγου απορρίφθηκε, και επιδικάστηκαν εναντίον της τα έξοδα της πρωτόδικης διαδικασίας μεταξύ αυτής και της πωλήτριας και περαιτέρω 4.000 ευρώ έξοδα της έφεσης.
Πηγές
- Νίκη (Νικούλλα) Ονησιφόρου Σάββα ν. Ανδρέα Βάρδα κ.ά., Πολιτική Έφεση αρ. 69/2017, Ανώτατο Δικαστήριο Κύπρου, 13 Ιουλίου 2026
- Ο περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος του 2011, Ν. 81(I)/2011, CyLaw
Το παρόν άρθρο παρέχεται αποκλειστικά για σκοπούς γενικής ενημέρωσης και δεν συνιστά νομική συμβουλή.
Κλείτος Πλατής
Δικηγόρος, Συνέταιρος
Κλεάνθους & Πλατής Δ.Ε.Π.Ε., Λευκωσία · Δημοσιεύθηκε 26 Σεπτεμβρίου 2026
Χρειάζεστε συμβουλή για δική σας υπόθεση;
Γράψτε μας ποιοι εμπλέκονται και μια σύντομη περιγραφή στο office@kleanthousplatis.com και θα σας απαντήσουμε εντός μίας εργάσιμης ημέρας.
Ή συμπληρώστε τη φόρμα επικοινωνίας, στείλτε μας μήνυμα στο WhatsApp, ή τηλεφωνήστε στο +357 22 680 330.
Λάβετε νομικές ενημερώσεις με email
Όταν αλλάζει το κυπριακό δίκαιο, να το μαθαίνετε από εμάς
Ένα σύντομο email όταν αλλάζει κάτι που μετρά: νέα νομοθεσία, μια απόφαση που αξίζει να ξέρετε, μια προθεσμία. Γραμμένο από τους συνεταίρους, χωρίς διαφημίσεις, διαγραφή με ένα κλικ.
Είστε στη λίστα. Η επόμενη ενημέρωση για το κυπριακό δίκαιο θα έρθει στο email σας.
Η εγγραφή δεν ολοκληρώθηκε. Γράψτε στο office@kleanthousplatis.com και θα σας προσθέσουμε.
Η διεύθυνσή σας χρησιμοποιείται για αυτές τις ενημερώσεις και για τίποτε άλλο. Προστασία προσωπικών δεδομένων.