Αγοραστής δέκα υπό ανέγερση διαμερισμάτων έπαψε να πληρώνει δόσεις και τερμάτισε λόγω μη έναρξης εργασιών. Το Ανώτατο επικύρωσε ότι ο τερματισμός ήταν παράνομος.
Εταιρεία αγόρασε το 2008 δέκα υπό ανέγερση διαμερίσματα σε συγκρότημα στη Λεμεσό, κατέβαλε τις πρώτες δόσεις και έπειτα σταμάτησε. Τον Ιούνιο του 2009 τερμάτισε και τις δέκα συμβάσεις, επικαλούμενη ότι οι πωλητές δεν είχαν αρχίσει την ανέγερση και δεν θα μπορούσαν να παραδώσουν εγκαίρως. Στις 23 Σεπτεμβρίου 2026 το Ανώτατο Δικαστήριο επικύρωσε την κρίση ότι ο τερματισμός ήταν παράνομος και ότι τις συμβάσεις είχε παραβιάσει ο αγοραστής, όχι οι πωλητές.
Ο αγοραστής πήρε παρ' όλα αυτά πίσω τα χρήματά του, μείον όσα όφειλε. Ο τρόπος με τον οποίο έγινε αυτό είναι εξίσου χρήσιμος με την κύρια κρίση.
Τι συνέβη
Στις 22 Φεβρουαρίου 2008 η Lainers Enterprises Ltd υπέγραψε με τις Masterya Ltd και Gamdalyo Holdings Ltd δέκα χωριστά αγοραπωλητήρια έγγραφα για δέκα υπό ανέγερση διαμερίσματα στο συγκρότημα «Malibu Complex», στον Ποταμό Γερμασόγειας, στη Λεμεσό. Ως χρόνος παράδοσης είχε συμφωνηθεί η 15η Οκτωβρίου 2009.
Ο αγοραστής κατέβαλε τις προκαταβολές, τα ποσά που ήταν πληρωτέα κατά την υπογραφή και, με καθυστέρηση περίπου ενός μηνός, την πρώτη δόση της 15ης Μαΐου 2008. Έκτοτε δεν πλήρωσε τίποτα, παρά τις επιστολές των πωλητών. Οι δόσεις της 15ης Οκτωβρίου 2008 και της 15ης Μαΐου 2009 έμειναν απλήρωτες για όλα τα διαμερίσματα, και το πρωτόδικο δικαστήριο απέδωσε την παράλειψη σε οικονομική αδυναμία του αγοραστή.
Στις 3 Ιουνίου 2009 ο αγοραστής τερμάτισε και τις δέκα συμβάσεις για προκαταβολική παραβίαση, λόγω μη έναρξης των οικοδομικών εργασιών, και αξίωσε επιστροφή των καταβληθέντων ποσών, με τόκους και αποζημιώσεις. Οι πωλητές αρχικά απέρριψαν τον τερματισμό και επέμειναν στην εκτέλεση, αργότερα όμως τον αποδέχθηκαν λόγω της συνεχιζόμενης παράλειψης πληρωμής, και άσκησαν ανταξιώσεις για αποζημιώσεις. Η πολεοδομική άδεια είχε εκδοθεί στις 15 Οκτωβρίου 2008 και η άδεια οικοδομής στις 6 Αυγούστου 2009, και το πρωτόδικο δικαστήριο δέχθηκε μαρτυρία ότι το έργο μπορούσε να ολοκληρωθεί περίπου δώδεκα μήνες μετά την έκδοση της άδειας οικοδομής.
Το Επαρχιακό Δικαστήριο Λεμεσού απέρριψε τις δέκα αγωγές και δέχθηκε τις ανταξιώσεις. Το Ανώτατο Δικαστήριο (Σταματίου, Π., Δημητριάδου-Ανδρέου και Δαυίδ, Δ/στές) απέρριψε δεκαέξι από τους δεκαοκτώ λόγους έφεσης και δέχθηκε δύο, τον έναν εν μέρει.
Γιατί απέτυχε ο τερματισμός
Το πρωτόδικο δικαστήριο έκρινε ότι η υποχρέωση καταβολής των δόσεων ήταν αυτοτελής, απόλυτη και ανεξάρτητη από την πρόοδο των εργασιών, και ότι η μη εξασφάλιση άδειας οικοδομής δεν συνιστούσε παραβίαση, αφού κατά τους όρους των συμβάσεων οι πωλητές δεν νομιμοποιούνταν να αρχίσουν την ανέγερση πριν από την έκδοσή της και δικαιούνταν παράταση του χρόνου παράδοσης. Ο αγοραστής, έχοντας πρώτος παραβιάσει ουσιώδεις όρους με τη μη καταβολή των δόσεων, δεν μπορούσε να επικαλεστεί προκαταβολική παραβίαση ούτε να τερματίσει νόμιμα.
Στην έφεση, το κύριο επιχείρημα του αγοραστή ήταν ότι η εξασφάλιση της άδειας ήταν νομική υποχρέωση των ίδιων των πωλητών, και επομένως η καθυστέρησή της δεν μπορούσε να εξομοιωθεί με ανωτέρα βία ούτε να υπαχθεί στην «legal or other prohibition» που παρέτεινε τον χρόνο παράδοσης. Το Ανώτατο υπενθύμισε ότι οι όροι μιας σύμβασης δεν ερμηνεύονται αποσπασματικά αλλά ως μέρη ενιαίου κειμένου, ώστε να αποδίδεται νόημα σε όλους και να αναδεικνύεται η αντικειμενική πρόθεση των μερών, και έκρινε ότι ακριβώς αυτό είχε πράξει το πρωτόδικο δικαστήριο.
Οι συμβάσεις υποχρέωναν τον πωλητή να ανεγείρει το έργο σύμφωνα με την άδεια οικοδομής και του αναγνώριζαν ρητώς παράταση ίση με την καθυστέρηση, αν η ολοκλήρωση ή η παράδοση παρεμποδιζόταν από νομική ή άλλη απαγόρευση ή για οποιονδήποτε άλλο λόγο πέραν του ελέγχου του. Ο αγοραστής υποστήριξε ότι η «legal or other prohibition» περιοριζόταν στην έκδοση «building order of any Governmental Authority». Το δικαστήριο διαφώνησε: η δεύτερη φράση εντασσόταν σε ενδεικτική απαρίθμηση περιστατικών ανωτέρας βίας, ενώ η πρώτη ήταν διατυπωμένη αυτοτελώς και με γενικότητα.
Το κρίσιμο δεν ήταν ποιος είχε την ευθύνη να εκδοθεί η άδεια, αλλά ότι μέχρι να εκδοθεί η ανέγερση δεν μπορούσε νόμιμα να αρχίσει.
Κατά το δικαστήριο, ο αγοραστής συνέχεε δύο διαφορετικά πράγματα: την υποχρέωση του πωλητή να εξασφαλίσει την άδεια και τη νομική δυνατότητα έναρξης των εργασιών πριν από την έκδοσή της. Ο όρος που επέτρεπε στον πωλητή να αρχίσει νωρίτερα «entirely at his risk» δεν μετέβαλλε το νομοθετικό καθεστώς που προϋπέθετε την άδεια. Ο αγοραστής, εξάλλου, γνώριζε κατά την υπογραφή ότι άδεια δεν υπήρχε, αφού το προοίμιο ανέφερε ότι ο πωλητής «shall obtain a planning and building permit».
Ο αγοραστής προέβαλε επίσης ότι οι πωλητές ούτε τον ενημέρωσαν για την καθυστέρηση ούτε ζήτησαν παράταση. Το δικαστήριο έκρινε ότι οι αιτιάσεις αυτές αφορούσαν τον τρόπο εφαρμογής του όρου και όχι την ερμηνεία του, που ήταν το αντικείμενο των λόγων έφεσης. Δεν αποφάνθηκε αν απαιτείτο ειδοποίηση.
Τι ανέκτησαν οι πωλητές
Η αποζημίωση υπολογίστηκε ως η διαφορά μεταξύ του συμφωνηθέντος τιμήματος και της αγοραίας αξίας κάθε διαμερίσματος τον Ιούνιο του 2009, οπότε τερματίστηκαν οι συμβάσεις. Το πρωτόδικο δικαστήριο υιοθέτησε τη μεθοδολογία του εκτιμητή των πωλητών, χρησιμοποίησε όμως τα εμβαδά των αγοραπωλητηρίων αντί των λανθασμένων στοιχείων που είχαν δοθεί στον μάρτυρα και προσαύξησε την αγοραία αξία κατά 15% ΦΠΑ. Έτσι, αποζημίωση προέκυψε μόνο για το διαμέρισμα Α201: 46.525,50 ευρώ, πλέον νόμιμο τόκο.
Ο αγοραστής παραπονέθηκε ότι ο δικαστής ενήργησε ο ίδιος ως εμπειρογνώμονας. Το Ανώτατο διαφώνησε: το δικαστήριο δεν μπορεί να προβαίνει σε εξειδικευμένους υπολογισμούς, μπορεί όμως να κάνει απλές αριθμητικές πράξεις, και εδώ απλώς εφάρμοσε τη μέθοδο του ίδιου του εκτιμητή σε αδιαμφισβήτητα δεδομένα. Επικυρώθηκε επίσης ο συμβατικός τόκος 9% επί των δόσεων της 15ης Οκτωβρίου 2008. Επί εκείνων της 15ης Μαΐου 2009 το πρωτόδικο δικαστήριο δεν τον είχε επιδικάσει, αφού κατά τον τερματισμό δεν είχε παρέλθει η συμβατική περίοδος χάριτος.
Πού δικαιώθηκε ο αγοραστής
Το πρωτόδικο δικαστήριο διέταξε τους πωλητές να επιστρέψουν όσα είχαν καταβληθεί για τα δέκα διαμερίσματα, χωρίς τόκο, αφού αφαιρεθούν τα ποσά που επιδικάστηκαν υπέρ τους επί των ανταξιώσεων. Το Ανώτατο έκρινε ότι δεν υπήρχε αντίφαση ανάμεσα στην απόρριψη των αγωγών και τη διαταγή επιστροφής. Το μέρος που τερματίζει και διεκδικεί αποζημιώσεις δεν δικαιούται να διατηρεί οφελήματα που του παρέχονταν μόνο στη βάση της ισχύος της σύμβασης, αλλιώς πλουτίζει αδικαιολόγητα. Η αφαίρεση της αποζημίωσης και η επιστροφή του υπολοίπου ήταν πρακτική διευθέτηση των εκατέρωθεν αξιώσεων, και όχι συμψηφισμός με τη στενή νομική έννοια του όρου.
Ο αγοραστής πέτυχε σε δύο σημεία. Τα ποσά που είχαν καταβληθεί για τα διαμερίσματα Α201 και Α203 είχαν αθροιστεί λανθασμένα, και το δικαστήριο τα διόρθωσε σε 139.933 και 112.973 ευρώ αντίστοιχα. Επιπλέον, τα ποσά που επιστρέφονται φέρουν τώρα νόμιμο τόκο από τις 14 Ιανουαρίου 2016, ημερομηνία της πρωτόδικης απόφασης, κατά το άρθρο 33(2) του περί Δικαστηρίων Νόμου του 1960. Σε όλα τα άλλα ο αγοραστής απέτυχε, περιλαμβανομένου του επιχειρήματος ότι οι δύο πωλήτριες εταιρείες ευθύνονταν αλληλέγγυα και κεχωρισμένα, αφού οι συμβάσεις τις ανέφεραν ενιαία ως «Vendor» χωρίς καμία πρόνοια καταμερισμού ευθύνης. Τα πρωτόδικα έξοδα παραμένουν υπέρ των πωλητών· για την έφεση επιδικάστηκαν υπέρ του αγοραστή έξοδα 3.500 ευρώ.
Τι σημαίνει στην πράξη
Για όσους αγοράζουν ακίνητο υπό ανέγερση, η παρακράτηση των δόσεων δεν είναι ασφαλής τρόπος πίεσης προς πωλητή που φαίνεται να καθυστερεί. Αν οι ημερομηνίες πληρωμής είναι σταθερές και δεν συνδέονται με στάδια του έργου, εκείνος που σταματά να πληρώνει είναι ο ίδιος σε παράβαση, και ένας μεταγενέστερος τερματισμός μπορεί να μετατραπεί σε αξίωση αποζημιώσεων εναντίον του. Πριν από την υπογραφή αξίζει να είναι σαφές αν οι δόσεις ακολουθούν το ημερολόγιο ή την κατασκευή, και τι καλύπτει ο όρος παράτασης. Αυτούς ακριβώς τους όρους εξετάζει ο έλεγχος σύμβασης που κάνουμε πριν από την υπογραφή.
Για τους πωλητές και τους αναπτυξιακούς φορείς, η απόφαση στηρίζει όρο παράτασης διατυπωμένο αρκετά ευρέως ώστε να καλύπτει την αναμονή της άδειας οικοδομής, όπου η σύμβαση καθιστά σαφές ότι η ανέγερση ακολουθεί την άδεια. Δεν λύνει το ερώτημα αν ο πωλητής οφείλει να ενημερώσει τον αγοραστή για την καθυστέρηση ή να ζητήσει παράταση, και όποιος στηρίζεται στον όρο δεν πρέπει να θεωρεί τη σιωπή ακίνδυνη.
Για όποιον σκέφτεται να τερματίσει μια σύμβαση, το πρώτο ερώτημα είναι αν οι δικές του υποχρεώσεις είναι εκπληρωμένες. Ο τερματισμός για παράβαση του αντισυμβαλλομένου είναι τόσο ισχυρός όσο και η δική του συμμόρφωση, και εδώ την υπόθεση την έκριναν οι δόσεις που έμειναν απλήρωτες από τον Οκτώβριο του 2008 και μετά.
Η παγίδα είναι να θεωρεί κανείς ότι όποιος χάνει τα χάνει όλα, ή ότι όποιος κερδίζει τα κρατά όλα. Οι πωλητές κέρδισαν, όφειλαν όμως να επιστρέψουν όσα είχαν εισπράξει, με τόκο από την πρωτόδικη απόφαση, κρατώντας μόνο όσα τους επιδίκασε το δικαστήριο. Ο αγοραστής έχασε, πήρε όμως πίσω τα χρήματά του μείον την αποζημίωση και τα έξοδα των πωλητών. Όταν μια σύμβαση αγοράς ακινήτου υπό ανέγερση καταρρέει, και οι δύο πλευρές πρέπει να υπολογίσουν αυτό το καθαρό ποσό πριν αποφασίσουν να προσφύγουν στο δικαστήριο. Η ομάδα ακινήτων του γραφείου χειρίζεται τέτοιες διαφορές για αγοραστές και πωλητές.
Ερωτήσεις που μας γίνονται
Μπορεί ο αγοραστής υπό ανέγερση ακινήτου να σταματήσει τις δόσεις επειδή δεν άρχισαν οι εργασίες;
Με τις συμβάσεις της υπόθεσης αυτής, όχι. Το πρωτόδικο δικαστήριο έκρινε ότι η υποχρέωση καταβολής των δόσεων ήταν αυτοτελής και ανεξάρτητη από την πρόοδο των οικοδομικών εργασιών, και το εύρημα αυτό παρέμεινε μετά την έφεση. Ο αγοραστής που παύει να πληρώνει καθίσταται ο ίδιος το μέρος που παραβιάζει τη σύμβαση και δεν μπορεί πλέον να την τερματίσει νόμιμα επικαλούμενος καθυστέρηση του πωλητή. Αν το ίδιο ισχύει σε άλλη σύμβαση εξαρτάται από τη διατύπωση των όρων πληρωμής της.
Βαραίνει τον πωλητή η καθυστέρηση στην έκδοση άδειας οικοδομής;
Όχι κατ' ανάγκη. Οι συγκεκριμένες συμβάσεις παρείχαν στον πωλητή παράταση ίση με την καθυστέρηση που οφειλόταν σε νομική ή άλλη απαγόρευση ή σε οποιονδήποτε άλλο λόγο πέραν του ελέγχου του. Το Ανώτατο Δικαστήριο επικύρωσε την ερμηνεία ότι ο πωλητής δεν μπορούσε νόμιμα να αρχίσει την ανέγερση πριν από την έκδοση της άδειας και ότι η αναμονή της ενεργοποιούσε την παράταση. Δεν είχε σημασία ότι η εξασφάλιση της άδειας ήταν υποχρέωση του ίδιου του πωλητή.
Ο αγοραστής γνώριζε ότι δεν υπήρχε ακόμη άδεια. Είχε αυτό σημασία;
Ενίσχυσε την κατάληξη. Το προοίμιο κάθε σύμβασης ανέφερε ότι ο πωλητής «shall obtain a planning and building permit», επομένως και τα δύο μέρη γνώριζαν κατά την υπογραφή ότι η άδεια θα εξασφαλιζόταν μεταγενέστερα. Το δικαστήριο το θεώρησε επιβεβαίωση ότι πρόθεσή τους ήταν η ανέγερση να ακολουθήσει την άδεια και όχι να αρχίσει ανεξάρτητα από αυτήν.
Αφού ο τερματισμός ήταν παράνομος, γιατί ο αγοραστής πήρε πίσω τα χρήματά του;
Γιατί το μέρος που, μετά τον τερματισμό, διεκδικεί αποζημιώσεις δεν δικαιούται να διατηρεί οφελήματα που του παρέχονταν μόνο στη βάση της ισχύος της σύμβασης. Το πρωτόδικο δικαστήριο διέταξε την επιστροφή των καταβληθέντων ποσών, αφού αφαιρεθούν όσα επιδικάστηκαν στους πωλητές επί των ανταξιώσεών τους, περιλαμβανομένων αποζημίωσης, συμβατικού τόκου και εξόδων. Το Ανώτατο το ενέκρινε ως πρακτική διευθέτηση των εκατέρωθεν αξιώσεων στο πλαίσιο της ίδιας διαφοράς.
Φέρουν τόκο τα ποσά που επιστρέφονται;
Ναι, από την ημερομηνία της πρωτόδικης απόφασης. Το πρωτόδικο δικαστήριο είχε διατάξει την επιστροφή χωρίς τόκο. Το Ανώτατο έκρινε ότι, κατά το άρθρο 33(2) του περί Δικαστηρίων Νόμου του 1960, γενικός κανόνας είναι ο νόμιμος τόκος επί του επιδικαζόμενου ποσού, ότι το δικαστήριο μπορεί να τον περιορίσει μόνο με επαρκή αιτιολόγηση, και ότι ο αποκλεισμός του τόκου τουλάχιστον από την ημερομηνία επιδίκασης των ποσών δεν δικαιολογείτο.
Επιβίωσε του τερματισμού ο τόκος υπερημερίας;
Ναι. Ο όρος 6 των συμβάσεων προέβλεπε τόκο 9% επί των καθυστερημένων δόσεων. Το δικαίωμα γεννήθηκε όταν έμεινε απλήρωτη η δόση της 15ης Οκτωβρίου 2008, πριν από τον τερματισμό, και οι πωλητές το διατήρησαν. Δεν χρειαζόταν διάταγμα ειδικής εκτέλεσης, γιατί ο τόκος στηριζόταν στη ρητή συμβατική πρόνοια.
Πηγές
- Lainers Enterprises Ltd ν. Masterya Ltd κ.ά., Πολιτική Έφεση αρ. 105/2016, Ανώτατο Δικαστήριο Κύπρου, 23 Σεπτεμβρίου 2026
- Ο περί Δικαστηρίων Νόμος του 1960, Ν. 14/1960, CyLaw
Το παρόν άρθρο παρέχεται αποκλειστικά για σκοπούς γενικής ενημέρωσης και δεν συνιστά νομική συμβουλή.
Κλείτος Πλατής
Δικηγόρος, Συνέταιρος
Κλεάνθους & Πλατής Δ.Ε.Π.Ε., Λευκωσία · Δημοσιεύθηκε 26 Σεπτεμβρίου 2026
Χρειάζεστε συμβουλή για δική σας υπόθεση;
Γράψτε μας ποιοι εμπλέκονται και μια σύντομη περιγραφή στο office@kleanthousplatis.com και θα σας απαντήσουμε εντός μίας εργάσιμης ημέρας.
Ή συμπληρώστε τη φόρμα επικοινωνίας, στείλτε μας μήνυμα στο WhatsApp, ή τηλεφωνήστε στο +357 22 680 330.
Λάβετε νομικές ενημερώσεις με email
Όταν αλλάζει το κυπριακό δίκαιο, να το μαθαίνετε από εμάς
Ένα σύντομο email όταν αλλάζει κάτι που μετρά: νέα νομοθεσία, μια απόφαση που αξίζει να ξέρετε, μια προθεσμία. Γραμμένο από τους συνεταίρους, χωρίς διαφημίσεις, διαγραφή με ένα κλικ.
Είστε στη λίστα. Η επόμενη ενημέρωση για το κυπριακό δίκαιο θα έρθει στο email σας.
Η εγγραφή δεν ολοκληρώθηκε. Γράψτε στο office@kleanthousplatis.com και θα σας προσθέσουμε.
Η διεύθυνσή σας χρησιμοποιείται για αυτές τις ενημερώσεις και για τίποτε άλλο. Προστασία προσωπικών δεδομένων.