Πριν προσφέρετε, όχι μετά
Ελέγχουμε τον νομικό φάκελο για αγοραστές που προσφέρουν σε πλειστηριασμό και για αγοραστές που υποβάλλουν προσφορά σε διαγωνισμό, στις ηλεκτρονικές πλατφόρμες πλειστηριασμών και στις πλατφόρμες τραπεζών και διαχειριστών περιουσιακών στοιχείων, και σας λέμε καθαρά αν το ακίνητο είναι ασφαλές να το επιδιώξετε, σε ποια τιμή, ή καθόλου.
Ο πλειστηριασμός και ο διαγωνισμός είναι δύο δρόμοι προς την ίδια θέση. Και στους δύο ο φάκελος ετοιμάζεται από τον πωλητή, οι όροι είναι δεδομένοι και δεν διαπραγματεύονται, και από τη στιγμή που γίνεται δεκτή μια προσφορά ο αγοραστής δεσμεύεται. Ο διαγωνισμός συνήθως αφήνει λίγο περισσότερο χρόνο από έναν ζωντανό πλειστηριασμό, πλεονέκτημα μόνο αν αξιοποιηθεί.
Ο φάκελος πλειστηριασμού ετοιμάζεται από τον πωλητή. Δεν αποτελεί έκθεση κινδύνου και δεν συνοδεύεται από εγγυήσεις. Αυτό που παραλείπει είναι συχνά ακριβώς το σημείο που κρίνει αν αξίζει να προσφέρετε.
Τι να μας στείλετε
Ξεκινήστε με αυτά: τα ονόματα όλων όσοι εμπλέκονται, ώστε να ελέγξουμε αν υπάρχει σύγκρουση συμφερόντων, μια σύντομη περιγραφή του τι συνέβη και πότε, και οποιαδήποτε προθεσμία γνωρίζετε ήδη.
Μόλις επιβεβαιώσουμε ότι μπορούμε να αναλάβουμε: τον αριθμό αναφοράς της αγγελίας, τον νομικό φάκελο, και την προθεσμία υποβολής προσφοράς. Αν η προθεσμία είναι κοντά, αναφέρετέ το στην πρώτη γραμμή και θα το χειριστούμε ως επείγον.
Ο έλεγχος
Τι καλύπτει ο έλεγχος
Διενεργούμε δική μας έρευνα στο Κτηματολόγιο για το συγκεκριμένο ακίνητο και τη συγκρίνουμε με τον φάκελο: τον τίτλο του πωλητή ή της τράπεζας, υποθήκες, σημειώματα και απαγορεύσεις, και τυχόν σημειώσεις για μη εξουσιοδοτημένες εργασίες που θα μπορούσαν να εμποδίσουν μελλοντική μεταβίβαση τίτλου. Πίσω από κάθε ένα από αυτά υπάρχει διάταξη. Το σημείωμα είναι η εγγραφή δικαστικής απόφασης εναντίον του εγγεγραμμένου ιδιοκτήτη, και το άρθρο 43 του Νόμου 9/1965 προβλέπει ότι η μεταβίβαση του ακινήτου δεν ακυρώνει τη διαδικασία, δεν επεκτείνει προθεσμία που ορίζει ο Νόμος αυτός, και δεν ακυρώνει, καθυστερεί ή αναβάλλει πώληση: ακολουθεί δηλαδή το ακίνητο και δεν παραμένει στο πρόσωπο. Με βάση το άρθρο 34 του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, ΚΕΦ. 224, διαχωρισμός δεν εγγράφεται ενόσω ισχύει απαγόρευση, εκτός αν συναινέσει το πρόσωπο υπέρ του οποίου αυτή λειτουργεί. Και σε ακίνητο που πωλείται με εκχώρηση, το άρθρο 7 του Νόμου 9/1965 απαγορεύει μεταβίβαση από πρόσωπο άλλο από τον ιδιοκτήτη, γι' αυτό και ο δρόμος προς εγγεγραμμένο τίτλο περνά μέσα από τρίτο πρόσωπο και όχι μέσα από τον πωλητή.
Ελέγχουμε τους ειδικούς και τους γενικούς όρους πώλησης, τη θέση ως προς την ελεύθερη κατοχή και τυχόν κατόχους ή ενοικιάσεις που φαίνονται από τον φάκελο, και την έκθεση σε μεταβιβαστικά τέλη και φόρους.
Εξίσου σημαντικό, σας λέμε τι δεν αποκαλύπτει ο φάκελος και τι σημαίνει αυτό για τον κίνδυνο που αναλαμβάνετε. Αυτό είναι το μέρος που ο προσφέρων δεν μπορεί να καλύψει μόνος του από την αγγελία, και συνήθως εκεί χάνονται τα χρήματα.
Η γνωμάτευση
Τι λαμβάνετε
Γραπτή γνωμάτευση σε καθαρή γλώσσα, εγκαίρως πριν από την προθεσμία υποβολής προσφορών.
Σύσταση στην οποία μπορείτε να στηριχθείτε
Να προσφέρετε, να προσφέρετε μόνο εντός συγκεκριμένου εύρους τιμής, ή να μην προχωρήσετε. Δίνουμε σαφή θέση αντί για κατάλογο παραγόντων, γιατί ο προσφέρων χρειάζεται απόφαση.
Η θέση του τίτλου
Τι δείχνει το μητρώο για το ακίνητο, σε αντιπαραβολή με όσα λέει ο φάκελος, και τι πρέπει να τακτοποιηθεί πριν καταστεί δυνατή μεταβίβαση στο όνομά σας.
Οι όροι που αποδέχεστε
Σε τι σας δεσμεύουν οι ειδικοί και οι γενικοί όροι μόλις κατακυρωθεί η προσφορά, και ποιοι από αυτούς φέρουν προθεσμία.
Τι δεν περιέχει ο φάκελος
Τα κενά, διατυπωμένα καθαρά, και τι θα μπορούσε να κοστίσει το καθένα αν ο κίνδυνος επαληθευτεί.
Μετά από επιτυχή προσφορά
Αν κερδίσετε
Αναλαμβάνουμε ό,τι ακολουθεί: το συμβόλαιο ή την εκχώρηση, την κατάθεση στο Κτηματολόγιο για την προστασία σας, την άδεια του Υπουργικού Συμβουλίου όπου ο αγοραστής είναι υπήκοος τρίτης χώρας, και τη μεταβίβαση του τίτλου. Δείτε επίσης αγορά ακινήτου σε πλειστηριασμό και πώληση ακινήτου χωρίς τίτλο.
Η αμοιβή
Σταθερή αμοιβή για κάθε φάκελο
Ο έλεγχος κοστολογείται ανά φάκελο, με την αμοιβή να συμφωνείται προτού ξεκινήσει η εργασία, ώστε το κόστος να είναι γνωστό πριν αποφασίσετε αν θα προσφέρετε. Στείλτε μας τον αριθμό αναφοράς και την προθεσμία και θα σας απαντήσουμε με το ποσό εντός μίας εργάσιμης ημέρας. Οι υπόλοιπες σταθερές αμοιβές του γραφείου είναι δημοσιευμένες.
Πριν μας αναθέσετε, πείτε μας ποιοι εμπλέκονται, τι έχει συμβεί και τυχόν προθεσμία με την οποία εργάζεστε. Μόλις ολοκληρωθεί ο έλεγχος σύγκρουσης συμφερόντων θα ζητήσουμε τον αριθμό αναφοράς, τον νομικό φάκελο και την προθεσμία.
Ποιοι αναλαμβάνουν την εργασία αυτή
Οι δύο συνεταίροι έχουν συνολικά άνω των 40 ετών δικηγορικής εμπειρίας στην Κύπρο. Κάθε υπόθεση τη χειρίζεται ένας από τους δύο.
Ανδρέας Κλεάνθους
Δικηγόρος και Συνέταιρος
Ασκεί δικηγορία στην Κύπρο πάνω των 30 ετών. Η εργασία του περιλαμβάνει δικαστηριακές υποθέσεις, σωματικές βλάβες και ασφαλιστικές απαιτήσεις, είσπραξη οφειλών, διοικητικό δίκαιο, ακίνητα, διαθήκες και διαχείριση κληρονομιών.
Κλείτος Πλατής
Δικηγόρος και Συνέταιρος
Συμβουλεύει σε δικαστηριακές υποθέσεις, σε εταιρικά και εμπορικά ζητήματα και σε θέματα ακινήτων και κατασκευών. Η δικαστηριακή του εργασία περιλαμβάνει δικόγραφα, ενδιάμεσες αιτήσεις, μαρτυρία, διαπραγματεύσεις και προετοιμασία ακρόασης.
Ερωτήσεις που μας τίθενται
Πόσο πριν από τον πλειστηριασμό να σας στείλω τον φάκελο;
Όσο πιο νωρίς γίνεται. Παραδίδουμε εγκαίρως πριν από την προθεσμία υποβολής προσφοράς, και κατεπειγόντως όταν ο πλειστηριασμός είναι κοντά. Αναφέρετε την προθεσμία όταν στέλνετε τον φάκελο.
Ελέγχετε φακέλους από οποιαδήποτε πλατφόρμα, και καλύπτει αυτό τους διαγωνισμούς;
Και τα δύο, ναι. Ελέγχουμε φακέλους για αγοραστές που προσφέρουν στις ηλεκτρονικές πλατφόρμες πλειστηριασμών και στις πλατφόρμες τραπεζών και διαχειριστών περιουσιακών στοιχείων στην Κύπρο, και για αγοραστές που υποβάλλουν προσφορά σε διαγωνισμό αντί να προσφέρουν σε ζωντανό πλειστηριασμό. Η εργασία είναι η ίδια, και ο λόγος για τον οποίο γίνεται επίσης.
Κάνετε δική σας έρευνα ή βασίζεστε στον φάκελο;
Διενεργούμε δική μας έρευνα στο Κτηματολόγιο για το συγκεκριμένο ακίνητο και τη συγκρίνουμε με τον φάκελο. Ο φάκελος ετοιμάζεται από τον πωλητή και δεν συνοδεύεται από εγγυήσεις, οπότε δεν αντιμετωπίζεται ως η πηγή της αλήθειας.
Τι γίνεται αν ο έλεγχος καταλήξει ότι δεν πρέπει να προσφέρω;
Τότε αυτή είναι η σύσταση, και είναι το αποτέλεσμα για το οποίο γίνεται ο έλεγχος. Μια αμοιβή που δαπανάται πριν από την προσφορά κοστίζει λιγότερο από μια δεσμευτική υποχρέωση σε ακίνητο που δεν μπορεί να μεταβιβαστεί.
Αν κερδίσω, αναλαμβάνετε και την αγορά;
Ναι. Αναλαμβάνουμε το πωλητήριο έγγραφο ή την εκχώρηση, την κατάθεση στο Κτηματολόγιο, την άδεια του Υπουργικού Συμβουλίου όπου ο αγοραστής είναι πολίτης τρίτης χώρας, και τη μεταβίβαση του τίτλου. Η αμοιβή του ελέγχου πιστώνεται έναντι της αμοιβής για τη μεταβίβαση.