Το σπίτι υπάρχει, και αυτό αλλάζει τι ελέγχετε
Οι περισσότερες δημοσιευμένες συμβουλές για αγορά στην Κύπρο είναι γραμμένες για αγορές επί σχεδίου: τη φερεγγυότητα του επιχειρηματία ανάπτυξης, τη μονάδα που δεν υπάρχει ακόμη, τον τίτλο που δεν έχει ακόμη εκδοθεί. Ο αγοραστής μεταπωλούμενου ακινήτου έχει διαφορετικό, και συντομότερο, σύνολο ερωτημάτων. Το κτήριο είναι εκεί και μπορεί να το δει κανείς. Ο τίτλος συνήθως έχει ήδη εκδοθεί και μπορεί να ερευνηθεί. Σημασία έχει τι έχει γίνει στο ακίνητο από τότε που κτίστηκε, και τι έχει εγγραφεί εναντίον του στο μεταξύ.
Αυτή είναι στενότερη έρευνα, και πιο συγκεκριμένη. Είναι επίσης η έρευνα που παραλείπεται συχνότερα, διότι ένα τελειωμένο σπίτι με τίτλο ιδιοκτησίας δίνει αίσθηση ασφάλειας που ένας λάκκος στο έδαφος δεν δίνει.
Τι να μας στείλετε
Ξεκινήστε με αυτά: τα ονόματα όλων όσων εμπλέκονται, ώστε να διενεργήσουμε έλεγχο σύγκρουσης συμφέροντος, μια σύντομη περιγραφή του τι συνέβη και πότε, και οποιαδήποτε προθεσμία γνωρίζετε ήδη.
Μόλις επιβεβαιώσουμε ότι μπορούμε να ενεργήσουμε: τον αριθμό εγγραφής, ή την αναφορά τεμαχίου και φύλλου ή σχεδίου. Τα στοιχεία του κτηματομεσίτη. Οποιοδήποτε προσχέδιο σύμβασης ή συμφωνία κράτησης έχει ήδη τεθεί ενώπιόν σας, πριν υπογραφεί και όχι μετά. Πείτε μας ποιος είναι ο πωλητής και αν έχει ήδη γίνει οποιαδήποτε πληρωμή.
Το μητρώο
Τι είναι εγγεγραμμένο εναντίον του ακινήτου
Η έρευνα στο Κτηματολόγιο δείχνει τον εγγεγραμμένο ιδιοκτήτη, την περιγραφή και την έκταση του ακινήτου, και τι το βαρύνει. Σε μια μεταπώληση τα βάρη είναι το πρώτο που πρέπει να διαπιστωθεί, διότι είναι πρόβλημα του πωλητή μέχρι την ημέρα της μεταβίβασης και του αγοραστή έπειτα.
Η υποθήκη υπέρ τράπεζας είναι η γνωστή περίπτωση. Ένα memo εγγεγραμμένο κατόπιν δικαστικής απόφασης εναντίον του ιδιοκτήτη μπορεί να εμποδίσει μεταβίβαση, και δεν αναγγέλλεται σε αγοραστή που έχει δει μόνο το σπίτι. Μπορεί επίσης να υπάρχουν εγγεγραμμένες μισθώσεις, δουλείες, δικαιώματα διόδου ή απαγορεύσεις μεταβίβασης.
Καθένα από αυτά χρειάζεται απάντηση πριν από την υπογραφή, και η απάντηση είναι γραπτή ανάληψη υποχρέωσης ή μηχανισμός στη σύμβαση για αποδέσμευση έναντι πληρωμής τη στιγμή της μεταβίβασης. Η διαβεβαίωση ότι θα τακτοποιηθεί πιο κοντά στην ημερομηνία δεν είναι απάντηση. Η πλήρης αλληλουχία εκτίθεται στον έλεγχο ακινήτου.
Το κτήριο
Τι κτίστηκε, και τι επιτράπηκε
Σε ένα σπίτι που στέκεται είκοσι χρόνια, αυτός είναι ο έλεγχος που συχνότερα βγάζει κάτι.
Οι άδειες υπό τις οποίες πράγματι κτίστηκε το κτήριο
Οι οικοδομικές εργασίες απαιτούν άδεια δυνάμει του περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμου, ΚΕΦ. 96. Αυτό που αναζητά ο αγοραστής είναι το σύνολο των αδειών υπό τις οποίες κτίστηκε πραγματικά το κτήριο και τα σχέδια που εγκρίθηκαν μαζί τους: η πολεοδομική άδεια, η άδεια οικοδομής, τα εγκεκριμένα σχέδια, και το αν αυτό που στέκεται στο τεμάχιο τους αντιστοιχεί.
Τι προστέθηκε μετά
Η σύγκριση των εγκεκριμένων σχεδίων με το κτήριο είναι ένας από τους λίγους ελέγχους που μπορεί να γίνει με τα ίδια σας τα μάτια, και σε μια μεταπώληση είναι εκείνος που μετρά. Μια καλυμμένη βεράντα, ένα κλεισμένο υπόγειο, μια πισίνα, μια αποθήκη, ένα δωμάτιο στη στέγη: εργασίες τέτοιου είδους εκτελούνται συχνά μετά την αποπεράτωση και συχνά δεν καλύπτονται από τις αρχικές άδειες.
Γιατί γίνεται δικό σας
Όπου εργασίες εκτελέστηκαν χωρίς άδεια, ή κατά απόκλιση από την άδεια που δόθηκε, η θέση μπορεί να καταλήξει καταγεγραμμένη στον τίτλο. Σημείωση τέτοιου είδους μπορεί να επηρεάσει τις δικαιοπραξίες επί του ακινήτου και την έκδοση χωριστού τίτλου. Το κόστος τακτοποίησης παράνομων εργασιών, όπου μπορούν να τακτοποιηθούν καθόλου, βαρύνει όποιον κατέχει το ακίνητο όταν τεθεί τελικά το ερώτημα. Αυτό είναι ερώτημα που απαντάται πριν γίνει πληρωμή κράτησης, όχι μετά. Ο οδηγός μας για τις σημειώσεις παράνομων εργασιών στον τίτλο εκθέτει πώς προκύπτουν και τι μπορεί να γίνει.
Το κενό πριν από τη μεταβίβαση
Η υπογραφή και η μεταβίβαση δεν είναι η ίδια ημέρα
Ανάμεσα στην υπογραφή και στη μεταβίβαση του τίτλου μπορεί να περάσουν μήνες, και μέσα σε αυτό το κενό ο πωλητής μπορεί να αλλάξει γνώμη, να αναλάβει νέα χρέη ή να καταρρεύσει. Η κατάθεση του πωλητηρίου εγγράφου στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας είναι εκείνο που κλείνει το κενό, και φέρει προθεσμίες.
Δυνάμει του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου του 2011, Ν. 81(Ι)/2011, το κατατεθειμένο πωλητήριο έγγραφο καθιστά θεραπεία του αγοραστή τη μεταβίβαση του ακινήτου και όχι την αποζημίωση, και προηγείται έναντι βαρών και απαγορεύσεων που εγγράφονται μετά την κατάθεση. Είναι το μοναδικό πιο χρήσιμο πράγμα που κάνει ένας αγοραστής, και εκείνο που συχνότερα αφήνεται για αργότερα. Ο οδηγός μας, ειδική εκτέλεση, εκθέτει πώς λειτουργεί.
Όπου ο αγοραστής είναι υπήκοος χώρας εκτός της Ευρωπαϊκής Ένωσης, η αγορά απαιτεί επιπλέον άδεια του Υπουργικού Συμβουλίου, την οποία εξασφαλίζουμε στο πλαίσιο των ίδιων οδηγιών.
Με ποια πλευρά είμαστε
Ένας πελάτης ανά συναλλαγή
Μια μεταπώληση φτάνει συνήθως με μια αλυσίδα ήδη σχηματισμένη γύρω της: τον πωλητή, τον κτηματομεσίτη που σύστησε το ακίνητο, και ενίοτε έναν επιχειρηματία ανάπτυξης που κρατά ακόμη τον τίτλο. Ενεργούμε για ένα μέρος της αλυσίδας αυτής και πληρωνόμαστε από εκείνο το μέρος μόνο. Καμία προμήθεια ή αμοιβή σύστασης δεν φτάνει σε εμάς από οποιονδήποτε άλλο σε αυτήν. Αν οι έρευνες βγάλουν κάτι που σημαίνει ότι η λογική απάντηση είναι να αποχωρήσετε, αυτή είναι η απάντηση που θα σας δοθεί.
Όπου δικηγόρος έχει προταθεί από τον κτηματομεσίτη ή τον πωλητή, ρωτήστε για ποιον ενεργεί ο δικηγόρος αυτός, και πάρτε την απάντηση προτού υπογραφεί ή πληρωθεί οτιδήποτε. Η αμοιβή μας για συνήθη αγορά είναι σταθερή και δίδεται πριν αρχίσει η εργασία.
Συχνές ερωτήσεις για αγορές μεταπωλούμενων ακινήτων στην Κύπρο
Το σπίτι έχει ήδη τίτλο ιδιοκτησίας. Χρειάζεται ακόμη έλεγχος;
Ο εκδοθείς τίτλος απαντά στο ερώτημα αν το ακίνητο είναι χωριστά εγγεγραμμένο. Δεν σας λέει τι το βαρύνει, αν έχει εγγραφεί memo κατόπιν δικαστικής απόφασης εναντίον του ιδιοκτήτη, ή αν αυτό που στέκεται στο τεμάχιο αντιστοιχεί στις άδειες υπό τις οποίες κτίστηκε. Αυτές είναι χωριστές έρευνες και χωριστές απαντήσεις.
Ποιο είναι το συνηθέστερο πρόβλημα σε μεταπωλούμενο σπίτι;
Εργασίες που εκτελέστηκαν μετά την αποπεράτωση του κτηρίου και δεν καλύπτονται από τις αρχικές άδειες. Μια καλυμμένη βεράντα, ένα κλεισμένο υπόγειο, μια πισίνα ή ένα δωμάτιο στη στέγη. Όπου η θέση καταγράφεται στον τίτλο μπορεί να επηρεάσει τις δικαιοπραξίες επί του ακινήτου, και το κόστος τακτοποίησης, όπου αυτή είναι καθόλου δυνατή, βαρύνει όποιον κατέχει το ακίνητο όταν τεθεί το ερώτημα.
Ο πωλητής έχει υποθήκη επί του σπιτιού. Εμποδίζει την πώληση;
Όχι από μόνη της. Πρέπει να αντιμετωπιστεί, και ο τρόπος είναι γραπτή ανάληψη υποχρέωσης ή μηχανισμός στη σύμβαση για αποδέσμευση έναντι πληρωμής τη στιγμή της μεταβίβασης, και όχι διαβεβαίωση ότι θα διευθετηθεί πιο κοντά στην ημερομηνία. Το να συμβούν η αποδέσμευση και η πληρωμή ταυτόχρονα είναι ζήτημα σύνταξης όρων.
Πληρώνω χαρτόσημα σε αγορά μεταπωλούμενου ακινήτου;
Όχι, για σύμβαση που υπογράφεται από την 1η Ιανουαρίου 2026 και μετά. Οι περί Χαρτοσήμων Νόμοι καταργήθηκαν από την ημερομηνία εκείνη με τον περί Χαρτοσήμων (Καταργητικό) Νόμο του 2025, Ν. 239(Ι)/2025, και η σφράγιση δεν αποτελεί προϋπόθεση για την κατάθεση της σύμβασης στο Κτηματολόγιο. Οι συμβάσεις που υπογράφηκαν μέχρι και την 31η Δεκεμβρίου 2025 παραμένουν υπό το παλαιό καθεστώς: ο καταργητικός Νόμος δεν φέρει διάταξη επιφύλαξης, και το άρθρο 10(2) του περί Ερμηνείας Νόμου, ΚΕΦ. 1, διατηρεί τέλος που είχε ήδη γεννηθεί.
Πώς υπολογίζονται τα μεταβιβαστικά τέλη σε μεταπώληση;
Τα μεταβιβαστικά τέλη επιβάλλονται από το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας επί της δικής του εκτίμησης της αγοραίας αξίας, κλιμακωτά σε 3% για τις πρώτες 85.000 ευρώ, 5% από 85.001 μέχρι 170.000 ευρώ και 8% πάνω από αυτό. Σε μεταπώληση, όπου δεν επιβλήθηκε ΦΠΑ στην αγορά, ισχύει μείωση 50%, που δίνει πραγματικούς συντελεστές 1,5%, 2,5% και 4%.
Ο κτηματομεσίτης σύστησε δικηγόρο. Να τον χρησιμοποιήσω;
Ρωτήστε για ποιον ενεργεί ο δικηγόρος αυτός, και πάρτε την απάντηση προτού υπογραφεί ή πληρωθεί οτιδήποτε. Όπου το ίδιο γραφείο προτείνεται και στις δύο πλευρές μιας πώλησης, τα συμφέροντα που υποχωρούν όταν βρεθεί κάτι δυσάρεστο δεν είναι συνήθως εκείνα του προσώπου που συστήθηκε τελευταίο.
Τι έχουμε γράψει για το θέμα
Αρθρογραφία 3
Σημειώσεις παράνομων εργασιών στον τίτλο: τι μπλοκάρουν
Το ακίνητο δεν μεταβιβάζεται και ξεχωριστοί τίτλοι δεν εκδίδονται μέχρι να τακτοποιηθούν οι εργασίες. Από πού προκύπτουν οι σημειώσεις, και οι διαδρομές εξόδου.
Ειδική εκτέλεση: τι προστατεύει η κατάθεση του συμβολαίου
Τι προστατεύει η κατάθεση του πωλητηρίου εγγράφου στο Κτηματολόγιο, ποιες προθεσμίες ισχύουν και πότε ο αγοραστής μπορεί να ζητήσει ειδική εκτέλεση.
Αγορά επί σχεδίου: τι σας προστατεύει στην Κύπρο
Η γη ελέγχεται πριν από το διαφημιστικό, η παραίτηση της τράπεζας αφορά τη συγκεκριμένη μονάδα, και οι πληρωμές δένονται σε στάδια και όχι σε ημερομηνίες.
Πού εντάσσεται 3
Νομικός έλεγχος ακινήτου στην Κύπρο
Τι ελέγχεται πριν καταβληθεί προκαταβολή: τίτλος, βάρη και υποθήκες, εγκεκριμένες μελέτες και άδειες, μη εγκεκριμένες κατασκευές και η θέση του πωλητή.
Δικηγόροι ακινήτων στην Κύπρο
Τι κάνει ο δικηγόρος ακινήτων όταν κάτι δεν πάει καλά: τίτλος που δεν εκδίδεται, μη εγκεκριμένες κατασκευές, αδιαίρετα μερίδια, διαφορές μισθώσεων.
Τίτλοι ιδιοκτησίας στην Κύπρο: τι τους μπλοκάρει, και τι τους ξεμπλοκάρει
Γιατί δεν εκδόθηκε ο ξεχωριστός τίτλος του ακινήτου σας στην Κύπρο, ποιο ακριβώς είναι το πρόβλημα από τις πέντε διακριτές καταστάσεις, και ποιες θεραπείες υπάρχουν.
Για να δείτε τα μεταβιβαστικά τέλη και τον ΦΠΑ σε δεδομένη τιμή προτού δεσμευτείτε, χρησιμοποιήστε τον υπολογιστή μεταβιβαστικών και ΦΠΑ.
Η αγγλική έκδοση βρίσκεται στη σελίδα Buying a Resale Property in Cyprus. Συναφή: Δικαστηριακή εκπροσώπηση και Διαθήκες και κληρονομικά.
Πριν μας δώσετε οδηγίες, πείτε μας ποιοι εμπλέκονται, τι έχει συμβεί και οποιαδήποτε προθεσμία τηρείτε. Μόλις ο έλεγχος σύγκρουσης συμφέροντος είναι καθαρός θα ζητήσουμε το προσχέδιο της σύμβασης, την αναφορά τίτλου και οποιοδήποτε πιστοποιητικό έρευνας έχει ήδη ληφθεί, τα σχέδια και τις άδειες, και οποιαδήποτε συμφωνία κράτησης έχει υπογραφεί, με σημείωση για το ποιος είναι ο πωλητής και για οποιαδήποτε πληρωμή έχει ήδη γίνει. Κλεάνθους & Πλατής Δ.Ε.Π.Ε., Λευκωσία.
Ποιοι αναλαμβάνουν την εργασία αυτή
Οι δύο συνεταίροι έχουν συνολικά άνω των 40 ετών δικηγορικής εμπειρίας στην Κύπρο. Κάθε υπόθεση τη χειρίζεται ένας από τους δύο.
Ανδρέας Κλεάνθους
Δικηγόρος και Συνέταιρος
Ασκεί δικηγορία στην Κύπρο πάνω των 30 ετών. Η εργασία του περιλαμβάνει δικαστηριακές υποθέσεις, σωματικές βλάβες και ασφαλιστικές απαιτήσεις, είσπραξη οφειλών, διοικητικό δίκαιο, ακίνητα, διαθήκες και διαχείριση κληρονομιών.
Κλείτος Πλατής
Δικηγόρος και Συνέταιρος
Συμβουλεύει σε δικαστηριακές υποθέσεις, σε εταιρικά και εμπορικά ζητήματα και σε θέματα ακινήτων και κατασκευών. Η δικαστηριακή του εργασία περιλαμβάνει δικόγραφα, ενδιάμεσες αιτήσεις, μαρτυρία, διαπραγματεύσεις και προετοιμασία ακρόασης.
Αποποίηση Ευθύνης: Το παρόν κείμενο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν αποτελεί νομική συμβουλή. Η νομοθεσία και η εφαρμογή της ενδέχεται να μεταβληθούν, ενώ κάθε περίπτωση διαφέρει. Παρακαλούμε επικοινωνήστε με το γραφείο Κλεάνθους & Πλατής Δ.Ε.Π.Ε. για συμβουλή προσαρμοσμένη στη δική σας υπόθεση.