Η αγορά επί σχεδίου σημαίνει ότι πληρώνετε σημαντικά ποσά για κάτι που δεν υπάρχει ακόμη, βασιζόμενοι στις άδειες, τις υποσχέσεις και τη φερεγγυότητα του αναπτυξιακού φορέα. Οι προστασίες υπάρχουν, πρέπει όμως να μπουν στους ελέγχους και στη σύμβαση πριν κινηθεί οποιοδήποτε χρήμα.
Η αγορά επί σχεδίου, δηλαδή η αγορά ακινήτου πριν ή ενώ κτίζεται, έχει πραγματικά πλεονεκτήματα στην Κύπρο: σημερινή τιμή για αυριανό ακίνητο, σταδιακές πληρωμές, και κάποιον βαθμό προσαρμογής.
Συγκεντρώνει όμως όλο τον κίνδυνο στη μία πλευρά του τραπεζιού. Ο αγοραστής πληρώνει σημαντικά ποσά για κάτι που δεν υπάρχει ακόμη, στηριζόμενος στις υποσχέσεις, τις άδειες και τη φερεγγυότητα του πωλητή.
Ελέγξτε τον φορέα και τη γη πριν από τη σύμβαση
Ο έλεγχος ξεκινά από τη γη, όχι από το διαφημιστικό. Η έρευνα στο Κτηματολόγιο δείχνει αν ο αναπτυξιακός φορέας είναι ιδιοκτήτης του τεμαχίου, αν είναι υποθηκευμένο σε τράπεζα, και ποιες επιβαρύνσεις θα κάθονται πάνω από τα δικαιώματα του αγοραστή.
Όπου η γη είναι υποθηκευμένη, όπως συνήθως συμβαίνει στα αναπτυξιακά έργα, ο αγοραστής πρέπει να εξασφαλίσει την παραίτηση ή τη βεβαίωση του δανειστή για τη συγκεκριμένη μονάδα, ώστε η εξασφάλιση της τράπεζας να μην υπερισχύσει της σύμβασής του.
Οι πολεοδομικές και οικοδομικές άδειες επαληθεύονται, μαζί με το ιστορικό του φορέα ως προς το αν παρέδωσε πράγματι τίτλους σε προηγούμενα έργα.
Η σύμβαση είναι η μόνη πραγματική προστασία
Η σύμβαση πρέπει να περιγράφει το ακίνητο με ακρίβεια, με σχέδια και προδιαγραφές προσαρτημένα, ώστε «παρόμοιας ποιότητας» να μην σημαίνει ό,τι αποφασίσει αργότερα ο πωλητής.
Πρέπει να συνδέει τις πληρωμές με στάδια κατασκευής που επαληθεύονται και όχι με ημερομηνίες, να ορίζει χρόνο παράδοσης με συνέπειες αν χαθεί, να ρυθμίζει τι γίνεται αν οι άδειες δεν εκδοθούν, και να λέει ποιος αναλαμβάνει το κόστος τακτοποίησης κάθε παρατυπίας.
Η κατάθεση της σύμβασης
Η κατατεθειμένη σύμβαση είναι αυτή που δίνει προστασία απέναντι στον έξω κόσμο, και όχι μόνο απέναντι στον πωλητή. Είναι το εργαλείο που μετρά όταν ο φορέας αποκτήσει πιστωτές.
Η προθεσμία μετρά από την υπογραφή, και το τι γίνεται όταν χαθεί εκτίθεται στο άρθρο για την εξάμηνη προθεσμία κατάθεσης.
Ο τίτλος, που έρχεται τελευταίος
Ο ξεχωριστός τίτλος για τη μονάδα εκδίδεται μετά την ολοκλήρωση του διαχωρισμού του μητρικού ακινήτου, που με τη σειρά του απαιτεί τις αναγκαίες άδειες και τα πιστοποιητικά έγκρισης. Στην πράξη αυτό σημαίνει ότι ο αγοραστής ζει με τη σύμβαση για χρόνια, και η ποιότητα εκείνης της σύμβασης είναι η ποιότητα της θέσης του.
Τι να μας στείλετε
Το προσχέδιο της σύμβασης, τα σχέδια και τις προδιαγραφές, τον αριθμό εγγραφής της γης, και ό,τι γνωρίζετε για την υποθήκη επί του τεμαχίου. Αν έχει ήδη δοθεί κράτηση, πείτε πόσα και με ποιους όρους.
Συχνές ερωτήσεις
Τι ελέγχω πρώτο σε αγορά επί σχεδίου;
Τη γη, όχι το διαφημιστικό. Έρευνα στο Κτηματολόγιο για το αν ο φορέας είναι ιδιοκτήτης, αν το τεμάχιο είναι υποθηκευμένο και ποιες επιβαρύνσεις θα προηγούνται των δικαιωμάτων σας, και επαλήθευση των πολεοδομικών και οικοδομικών αδειών.
Το τεμάχιο είναι υποθηκευμένο. Είναι πρόβλημα;
Είναι ο κανόνας στα αναπτυξιακά έργα, και αντιμετωπίζεται με την παραίτηση ή βεβαίωση του δανειστή για τη συγκεκριμένη μονάδα, ώστε η εξασφάλιση της τράπεζας να μην υπερισχύσει της σύμβασής σας.
Πώς πρέπει να κλιμακώνονται οι πληρωμές;
Με στάδια κατασκευής που επαληθεύονται, όχι με ημερομηνίες. Η σύμβαση πρέπει επίσης να ορίζει χρόνο παράδοσης με συνέπειες αν χαθεί, τι γίνεται αν οι άδειες δεν εκδοθούν, και ποιος αναλαμβάνει το κόστος τακτοποίησης παρατυπιών.
Πότε θα πάρω τίτλο;
Ο ξεχωριστός τίτλος εκδίδεται μετά την ολοκλήρωση του διαχωρισμού του μητρικού ακινήτου, που απαιτεί τις αναγκαίες άδειες και τα πιστοποιητικά έγκρισης. Στην πράξη ο αγοραστής ζει με τη σύμβαση για χρόνια, γι' αυτό η ποιότητά της είναι η θέση του.
Σχετική αρθρογραφία
Η σειρά ολόκληρης της αγοράς είναι στο αγορά ακινήτου, τα βήματα με τη σειρά. Τι προστατεύει η κατάθεση εκτίθεται στην ειδική εκτέλεση, και οι έλεγχοι στον έλεγχο ακινήτου.
Το παρόν κείμενο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν αποτελεί νομική συμβουλή. Η νομοθεσία και η εφαρμογή της ενδέχεται να μεταβληθούν, ενώ κάθε περίπτωση διαφέρει. Για συμβουλή στη δική σας υπόθεση επικοινωνήστε με τον Κλείτο Πλατή στο klitos@kleanthousplatis.com ή στο +357 22 680 330.
Κλείτος Πλατής
Δικηγόρος, Συνέταιρος
Κλεάνθους & Πλατής Δ.Ε.Π.Ε., Λευκωσία · Δημοσιεύθηκε 16 Αυγούστου 2026
Χρειάζεστε συμβουλή για δική σας υπόθεση;
Στείλτε μας τα έγγραφα και μια σύντομη περιγραφή στο office@kleanthousplatis.com και θα σας απαντήσουμε εντός μίας εργάσιμης ημέρας.
Ή συμπληρώστε τη φόρμα επικοινωνίας, στείλτε μας μήνυμα στο WhatsApp, ή τηλεφωνήστε στο +357 22 680 330.