Η αγορά επί σχεδίου σημαίνει ότι πληρώνετε σημαντικά ποσά για κάτι που δεν υπάρχει ακόμη, βασιζόμενοι στις άδειες, τις υποσχέσεις και τη φερεγγυότητα του αναπτυξιακού φορέα. Οι προστασίες υπάρχουν, πρέπει όμως να μπουν στους ελέγχους και στη σύμβαση πριν κινηθεί οποιοδήποτε χρήμα.
Αν έχετε σύμβαση μπροστά σας, μπορεί να ελεγχθεί γραπτώς πριν την υπογράψετε: τι σας δεσμεύει, τι λείπει, τι να ζητήσετε να αλλάξει. Έλεγχος σύμβασης πριν την υπογραφή.
Η αγορά επί σχεδίου, δηλαδή η αγορά ακινήτου πριν ή ενώ κτίζεται, έχει πραγματικά πλεονεκτήματα στην Κύπρο: σημερινή τιμή για αυριανό ακίνητο, σταδιακές πληρωμές, και κάποιον βαθμό προσαρμογής.
Συγκεντρώνει όμως όλο τον κίνδυνο στη μία πλευρά του τραπεζιού. Ο αγοραστής πληρώνει σημαντικά ποσά για κάτι που δεν υπάρχει ακόμη, στηριζόμενος στις υποσχέσεις, τις άδειες και τη φερεγγυότητα του πωλητή.
Ελέγξτε τον φορέα και τη γη πριν από τη σύμβαση
Ο έλεγχος ξεκινά από τη γη, όχι από το διαφημιστικό. Η έρευνα στο Κτηματολόγιο δείχνει αν ο αναπτυξιακός φορέας είναι ιδιοκτήτης του τεμαχίου, αν είναι υποθηκευμένο σε τράπεζα, και ποιες επιβαρύνσεις θα κάθονται πάνω από τα δικαιώματα του αγοραστή.
Όπου η γη είναι υποθηκευμένη, όπως συνήθως συμβαίνει στα αναπτυξιακά έργα, ο αγοραστής πρέπει να εξασφαλίσει την παραίτηση ή τη βεβαίωση του δανειστή για τη συγκεκριμένη μονάδα, ώστε η εξασφάλιση της τράπεζας να μην υπερισχύσει της σύμβασής του.
Οι πολεοδομικές και οικοδομικές άδειες επαληθεύονται, μαζί με το ιστορικό του φορέα ως προς το αν παρέδωσε πράγματι τίτλους σε προηγούμενα έργα.
Νομικός έλεγχος για αγορά υπό ανέγερση
Περιγράψτε σύντομα την αγορά που εξετάζετε και αν υπάρχει ημερομηνία υπογραφής ή πληρωμής. Θα επιβεβαιώσουμε το αντικείμενο του ελέγχου και την αμοιβή πριν ξεκινήσει εργασία.
Συζητήστε την αγορά υπό ανέγερσηΝομική υποστήριξη για αγορά υπό ανέγερση
Ο έλεγχος εξετάζει τους όρους πληρωμής, παράδοσης, αλλαγών στα σχέδια και υποχρεώσεων του πωλητή για τίτλο και ελαττώματα. Λαμβάνετε γραπτά σχόλια και προτεινόμενες αλλαγές στο πλαίσιο που συμφωνούμε. Η σταθερή αμοιβή και τυχόν διαπραγμάτευση συμφωνούνται γραπτώς. Ο νομικός έλεγχος δεν αντικαθιστά τεχνική επιθεώρηση.
Η σύμβαση είναι η μόνη πραγματική προστασία
Η σύμβαση πρέπει να περιγράφει το ακίνητο με ακρίβεια, με σχέδια και προδιαγραφές προσαρτημένα, ώστε «παρόμοιας ποιότητας» να μην σημαίνει ό,τι αποφασίσει αργότερα ο πωλητής.
Πρέπει να συνδέει τις πληρωμές με στάδια κατασκευής που επαληθεύονται και όχι με ημερομηνίες, να ορίζει χρόνο παράδοσης με συνέπειες αν χαθεί, να ρυθμίζει τι γίνεται αν οι άδειες δεν εκδοθούν, και να λέει ποιος αναλαμβάνει το κόστος τακτοποίησης κάθε παρατυπίας.
Η κατάθεση της σύμβασης
Κατά τον περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο, 81(Ι)/2011, σύμβαση πώλησης κατατεθειμένη στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας εξασφαλίζει την προτεραιότητα του αγοραστή και διατηρεί το δικαίωμα να επιβάλει τη μεταβίβαση, που είναι ακριβώς η έκθεση την οποία δημιουργεί μια αγορά επί σχεδίων.
Από τότε που ο Νόμος 132(Ι)/2023 εισήγαγε το άρθρο 4(1Α), ο πωλητής οφείλει επίσης να περιλάβει στη σύμβαση πιστοποιητικό έρευνας για το ακίνητο με ημερομηνία όχι παλαιότερη των πέντε εργάσιμων ημερών πριν από την υπογραφή, ενώ το άρθρο 4(1Β) επιτρέπει στον Διευθυντή να επιβάλει διοικητικό πρόστιμο.
Η κατατεθειμένη σύμβαση είναι αυτή που δίνει προστασία απέναντι στον έξω κόσμο, και όχι μόνο απέναντι στον πωλητή. Είναι το εργαλείο που μετρά όταν ο φορέας αποκτήσει πιστωτές.
Η προθεσμία μετρά από την υπογραφή, και το τι γίνεται όταν χαθεί εκτίθεται στο άρθρο για την εξάμηνη προθεσμία κατάθεσης.
Ο τίτλος, που έρχεται τελευταίος
Ο ξεχωριστός τίτλος για τη μονάδα εκδίδεται μετά την ολοκλήρωση του διαχωρισμού του μητρικού ακινήτου, που με τη σειρά του απαιτεί τις αναγκαίες άδειες και τα πιστοποιητικά έγκρισης. Στην πράξη αυτό σημαίνει ότι ο αγοραστής ζει με τη σύμβαση για χρόνια, και η ποιότητα εκείνης της σύμβασης είναι η ποιότητα της θέσης του.
Για την πρώτη επικοινωνία
Περιγράψτε σύντομα την υπόθεση και αναφέρετε τυχόν προθεσμία. Δεν χρειάζεται να συγκεντρώσετε έγγραφα για το πρώτο σας μήνυμα.
Απαντούμε εντός μίας εργάσιμης ημέρας. Θα ζητήσουμε τα έγγραφα αφού επιβεβαιώσουμε ότι μπορούμε να αναλάβουμε.
Στοιχεία που μπορεί να χρειαστούν στη συνέχεια
Αφού επιβεβαιώσουμε ότι μπορούμε να αναλάβουμε, θα σας καθοδηγήσουμε για τα στοιχεία που χρειάζονται. Η παρακάτω λίστα αφορά τον επόμενο έλεγχο, όχι το πρώτο μήνυμα.
Το προσχέδιο της σύμβασης, τα σχέδια και τις προδιαγραφές, τον αριθμό εγγραφής της γης, και ό,τι γνωρίζετε για την υποθήκη επί του τεμαχίου. Αν έχει ήδη δοθεί κράτηση, πείτε πόσα και με ποιους όρους.
Έξι μήνες, και τι γίνεται αν τους χάσετε
Η προστασία στην αγορά επί σχεδίου στηρίζεται σε μία πράξη: την κατάθεση της σύμβασης στο Κτηματολόγιο κατά τον περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο, Ν. 81(Ι)/2011. Το άρθρο 3(1)(γ) απαιτεί η σύμβαση να κατατεθεί εντός έξι μηνών από την ημερομηνία υπογραφής της, στο επαρχιακό κτηματολογικό γραφείο της επαρχίας όπου βρίσκεται το ακίνητο.
Τρεις επιφυλάξεις το προσαρμόζουν. Σε σύμβαση αντιπαροχής, η προθεσμία για τον πάροχο αρχίζει με τη μεταβίβαση της ακίνητης ιδιοκτησίας στον αντιπάροχο. Αν κατά τη διάρκεια της προθεσμίας δεν υπάρχει εγγραφή στο όνομα τουλάχιστον ενός εκ των πωλητών, η σύμβαση δύναται να κατατεθεί εντός έξι μηνών από την εγγραφή αυτή. Και αν ο αγοραστής είναι εκδοχέας σε σύμβαση εκχώρησης που συνομολογήθηκε πριν από την κατάθεση και εντός των έξι μηνών, η κατάθεση συνοδεύεται από αντίγραφο της εκχώρησης και πιστοποιητικό διευθέτησης φόρου.
Το άρθρο 5(1) εξηγεί γιατί μετρά η ημερομηνία: η κατάθεση της σύμβασης συνιστά εμπράγματο βάρος επί του ακινήτου, και το βάρος αυτό ακολουθεί τη σειρά προτεραιότητας που λαμβάνει με την κατάθεσή του. Υποθήκη εγγεγραμμένη την προηγούμενη ημέρα προηγείται. Υποθήκη εγγεγραμμένη την επομένη δεν προηγείται.
Τι σας δίνει πράγματι η κατάθεση
Η κατάθεση είναι αυτή που επιτρέπει στο Δικαστήριο να διατάξει τον επιχειρηματία να σας παραδώσει το ακίνητο, αντί απλώς να σας αποζημιώσει. Το άρθρο 6(1) καθιστά κάθε σύμβαση δεκτική ειδικής εκτέλεσης με διάταγμα του Δικαστηρίου κατά το άρθρο 7, εφόσον η σύμβαση είναι κατατεθειμένη κατά το άρθρο 3(1) και το άρθρο 3Α, και εφόσον η αγωγή εγερθεί εντός της περιόδου παραγραφής για απαιτήσεις από παράβαση σύμβασης.
Το άρθρο 6(2) κρατά μια πόρτα ανοικτή όπου δεν υπήρχε. Όταν η σύμβαση είναι γραπτή αλλά μη κατατεθειμένη, ή είναι προφορική, το Δικαστήριο δύναται να διατάξει την ειδική εκτέλεσή της όταν το κρίνει δίκαιο και εύλογο υπό τις περιστάσεις και εφόσον δεν επηρεάζονται δικαιώματα τρίτων από προγενέστερα εμπράγματα βάρη ή απαγορεύσεις, και ικανοποιηθεί μεταξύ άλλων ότι η σύμβαση προσδιορίζει επαρκώς τα μέρη και το αντικείμενό της και ότι υπάρχει εγγραφή στο όνομα τουλάχιστον ενός εκ των πωλητών. Το άρθρο 12 επιτρέπει στο Δικαστήριο, κατόπιν αίτησης, να επιτρέψει την κατάθεση ή την έγερση αγωγής για συμβάσεις που παραμένουν σε ισχύ, έστω και αν η προθεσμία παρήλθε.
Και τα δύο είναι διακριτικά, και τα δύο κοστίζουν, και τα δύο εξαρτώνται από το αν κάποιος άλλος ενέγραψε κάτι στο μεταξύ. Η κατάθεση εντός των έξι μηνών κοστίζει κλάσμα του καθενός. Το άρθρο 7(1) επιτρέπει έπειτα στο Δικαστήριο να διατάξει την ειδική εκτέλεση υπό οποιουσδήποτε όρους κρίνει αναγκαίους, και το άρθρο 7(2) να διατάξει τη λήψη όλων των αναγκαίων μέτρων για την εξασφάλιση των πιστοποιητικών, αδειών ή εγκρίσεων που απαιτούνται για χωριστή εγγραφή.
Συχνές ερωτήσεις
Πόσο χρόνο έχω να καταθέσω τη σύμβαση;
Έξι μήνες. Το άρθρο 3(1)(γ) του Ν. 81(Ι)/2011 απαιτεί η σύμβαση να κατατεθεί εντός έξι μηνών από την ημερομηνία υπογραφής της, στο επαρχιακό κτηματολογικό γραφείο της επαρχίας όπου βρίσκεται το ακίνητο. Επιφυλάξεις μετακινούν την αφετηρία όταν το ακίνητο δεν είναι ακόμη εγγεγραμμένο στο όνομα πωλητή, σε σύμβαση αντιπαροχής, και όταν ο αγοραστής είναι εκδοχέας.
Τι μου δίνει πράγματι η κατάθεση;
Το άρθρο 5(1) ορίζει ότι η κατάθεση της σύμβασης συνιστά εμπράγματο βάρος επί του ακινήτου, και ότι το βάρος ακολουθεί τη σειρά προτεραιότητας που λαμβάνει με την κατάθεσή του. Αυτή είναι όλη η προστασία: σας βάζει στη σειρά πάνω στον τίτλο, μπροστά από ό,τι εγγραφεί μετά και πίσω από ό,τι εγγράφηκε πριν.
Έχασα τους έξι μήνες. Χάθηκε η ειδική εκτέλεση;
Όχι κατ' ανάγκη, αλλά γίνεται διακριτική. Το άρθρο 6(2) επιτρέπει στο Δικαστήριο να διατάξει ειδική εκτέλεση γραπτής μη κατατεθειμένης ή προφορικής σύμβασης, όταν το κρίνει δίκαιο και εύλογο και εφόσον δεν επηρεάζονται δικαιώματα τρίτων από προγενέστερα βάρη ή απαγορεύσεις. Το άρθρο 12 επιτρέπει στο Δικαστήριο, κατόπιν αίτησης, να επιτρέψει την κατάθεση ή την έγερση αγωγής εκπρόθεσμα για συμβάσεις που παραμένουν σε ισχύ. Και τα δύο εξαρτώνται από το αν κάποιος άλλος ενέγραψε κάτι στο μεταξύ.
Υπάρχει προθεσμία και για την ίδια την αγωγή;
Ναι. Το άρθρο 6(1)(β) απαιτεί η αγωγή για διάταγμα ειδικής εκτέλεσης να εγερθεί εντός της περιόδου παραγραφής που προβλέπει ο εκάστοτε σε ισχύ νόμος για απαιτήσεις από παράβαση σύμβασης. Η κατάθεση προστατεύει τη σειρά σας· δεν σταματά τον χρόνο της απαίτησης.
Τι μπορεί να επιβάλει το διάταγμα στον πωλητή;
Το άρθρο 7(1) επιτρέπει στο Δικαστήριο να διατάξει την ειδική εκτέλεση υπό οποιουσδήποτε όρους κρίνει αναγκαίους. Το άρθρο 7(2) επιτρέπει το διάταγμα να προνοεί και διαταγή λήψης όλων των αναγκαίων μέτρων και διαβημάτων προς εξασφάλιση των πιστοποιητικών, αδειών ή εγκρίσεων που απαιτούνται για χωριστή εγγραφή. Στην αγορά επί σχεδίου αυτό είναι συχνά το ουσιώδες μέρος: το εμπόδιο είναι ένα πιστοποιητικό που λείπει και όχι ένας απρόθυμος πωλητής.
Τι ελέγχω πρώτο σε αγορά επί σχεδίου;
Τη γη, όχι το διαφημιστικό. Έρευνα στο Κτηματολόγιο για το αν ο φορέας είναι ιδιοκτήτης, αν το τεμάχιο είναι υποθηκευμένο και ποιες επιβαρύνσεις θα προηγούνται των δικαιωμάτων σας, και επαλήθευση των πολεοδομικών και οικοδομικών αδειών.
Το τεμάχιο είναι υποθηκευμένο. Είναι πρόβλημα;
Είναι ο κανόνας στα αναπτυξιακά έργα, και αντιμετωπίζεται με την παραίτηση ή βεβαίωση του δανειστή για τη συγκεκριμένη μονάδα, ώστε η εξασφάλιση της τράπεζας να μην υπερισχύσει της σύμβασής σας.
Πώς πρέπει να κλιμακώνονται οι πληρωμές;
Με στάδια κατασκευής που επαληθεύονται, όχι με ημερομηνίες. Η σύμβαση πρέπει επίσης να ορίζει χρόνο παράδοσης με συνέπειες αν χαθεί, τι γίνεται αν οι άδειες δεν εκδοθούν, και ποιος αναλαμβάνει το κόστος τακτοποίησης παρατυπιών.
Πότε θα πάρω τίτλο;
Ο ξεχωριστός τίτλος εκδίδεται μετά την ολοκλήρωση του διαχωρισμού του μητρικού ακινήτου, που απαιτεί τις αναγκαίες άδειες και τα πιστοποιητικά έγκρισης. Στην πράξη ο αγοραστής ζει με τη σύμβαση για χρόνια, γι' αυτό η ποιότητά της είναι η θέση του.
Σχετική αρθρογραφία
Η σειρά ολόκληρης της αγοράς είναι στο αγορά ακινήτου, τα βήματα με τη σειρά. Τι προστατεύει η κατάθεση εκτίθεται στην ειδική εκτέλεση, και οι έλεγχοι στον έλεγχο ακινήτου.
Το παρόν κείμενο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν αποτελεί νομική συμβουλή. Η νομοθεσία και η εφαρμογή της ενδέχεται να μεταβληθούν, ενώ κάθε περίπτωση διαφέρει. Για συμβουλή στη δική σας υπόθεση επικοινωνήστε με τον Κλείτο Πλατή στο klitos@kleanthousplatis.com ή στο +357 22 680 330.
Κλείτος Πλατής
Δικηγόρος, Συνέταιρος
Κλεάνθους & Πλατής Δ.Ε.Π.Ε., Λευκωσία · Δημοσιεύθηκε 5 Μαρτίου 2026
Λάβετε νομικές ενημερώσεις με email
Όταν αλλάζει το κυπριακό δίκαιο, να το μαθαίνετε από εμάς
Ένα σύντομο email όταν αλλάζει κάτι που μετρά: νέα νομοθεσία, μια απόφαση που αξίζει να ξέρετε, μια προθεσμία. Γραμμένο από τους συνεταίρους, χωρίς διαφημίσεις, διαγραφή με ένα κλικ.
Είστε στη λίστα. Η επόμενη ενημέρωση για το κυπριακό δίκαιο θα έρθει στο email σας.
Η εγγραφή δεν ολοκληρώθηκε. Γράψτε στο office@kleanthousplatis.com και θα σας προσθέσουμε.
Η διεύθυνσή σας χρησιμοποιείται για αυτές τις ενημερώσεις και για τίποτε άλλο. Προστασία προσωπικών δεδομένων.