Πότε απαιτείται άδεια του Υπουργικού Συμβουλίου για αγορά ακινήτου από πολίτη τρίτης χώρας, τι υποβάλλεται και πόσο διαρκεί.
Ποιος χρειάζεται την άδεια
Η κατηγορία του νόμου είναι ευρύτερη και στενότερη από το «εκτός ΕΕ». Κατά το άρθρο 2 του Κεφ. 109, «αλλοδαπός» σημαίνει όχι πολίτη της Δημοκρατίας και περιλαμβάνει εταιρεία ελεγχόμενη από αλλοδαπούς, ξένη εταιρεία και καταπίστευμα προς όφελος αλλοδαπού. Εταιρεία συσταθείσα στην Κύπρο μπορεί δηλαδή να είναι αλλοδαπός για τον σκοπό αυτό, και αυτό είναι εκείνο που παραβλέπεται συχνότερα.
Ο ορισμός δεν περιλαμβάνει τέσσερις κατηγορίες: πολίτη κράτους μέλους της Ένωσης, και εξίσου πολίτη κράτους συμβαλλόμενου μέρους του Ε.Ο.Χ., που δεν είναι το ίδιο με την Ένωση· νομικό πρόσωπο συσταθέν κατά τη νομοθεσία κράτους μέλους με καταστατική έδρα, κεντρική διοίκηση ή κύρια εγκατάσταση σε κράτος μέλος του Ε.Ο.Χ.· αλλοδαπό Κύπριο, δηλαδή πρόσωπο όχι πολίτη που γεννήθηκε στην Κύπρο όταν οι γονείς του είχαν εδώ τη συνηθισμένη διαμονή τους, ή του οποίου ο πατέρας γεννήθηκε έτσι· και αλλοδαπή σύζυγο πολίτη που δεν είναι χωρισμένη δυνάμει δικαστικής απόφασης.
Τρία μέρη του άρθρου 3 κρίνουν τι πιάνει πράγματι το καθεστώς της άδειας, και τα δύο από αυτά παραβλέπονται συστηματικά. Η ίδια η απαγόρευση είναι το άρθρο 3(1): απαγορεύεται η κτήση από αλλοδαπό ακίνητης ιδιοκτησίας, διαφορετικά ή λόγω θανάτου, χωρίς προηγούμενη άδεια του Υπουργικού Συμβουλίου. Έπειτα το άρθρο 3(6) διευρύνει το τι σημαίνει κτήση. Περιλαμβάνει μίσθωση που υπερβαίνει τα τριάντα τρία έτη, ή που με οποιαδήποτε περαιτέρω περίοδο μονομερούς δικαιώματος παράτασης ή ανανέωσης μπορεί να τα υπερβεί. Περιλαμβάνει την κτήση μετοχής εταιρείας που συστάθηκε στη Δημοκρατία ή στις Κυρίαρχες Περιοχές των Βάσεων και κατέχει ακίνητη ιδιοκτησία, όταν, μετρώντας και όσες μετοχές της ίδιας εταιρείας ανήκουν ήδη σε αλλοδαπούς, η κτήση θα καθιστούσε την εταιρεία ελεγχόμενη από αλλοδαπούς. Και περιλαμβάνει τη δημιουργία καταπιστεύματος προς όφελος αλλοδαπού επί ακίνητης ιδιοκτησίας. Η μακροχρόνια μίσθωση και η αγορά μετοχών είναι μέσα στο καθεστώς, όχι γύρω από αυτό. Τέλος, το άρθρο 3(5) δίνει την κύρωση σε μία γραμμή: κάθε εγγραφή ακίνητης ιδιοκτησίας κατά παράβαση του άρθρου είναι άκυρη.
Δύο εδάφια ρυθμίζουν πώς η άδεια συνυπάρχει με το συμβόλαιο, και μαζί είναι αυτά που κάνουν το παράλληλο χρονοδιάγραμμα νόμιμο και όχι απλώς βολικό. Το άρθρο 3(3) ορίζει ότι έγκυρη σύμβαση που προνοεί κτήση από αλλοδαπό δεν του παρέχει κανένα δικαίωμα κτήσης παρά μόνο μετά τη χορήγηση της άδειας του άρθρου 3(1). Η σύμβαση δεν είναι άκυρη· απλώς δεν φέρει ακόμη το δικαίωμα. Το άρθρο 3(4) προστατεύει έπειτα ό,τι έχει εν τω μεταξύ ο αγοραστής: καμιά διάταξη του Νόμου δεν επηρεάζει το δικαίωμα αλλοδαπού να προβεί στις ενέργειες του περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, γι' αυτό και η σύμβαση μπορεί να κατατεθεί στο Κτηματολόγιο και η θεραπεία της ειδικής εκτέλεσης να διατηρηθεί ενόσω η αίτηση εκκρεμεί. Ως προς τον χρόνο, το άρθρο 3(2)(α) υποχρεώνει το Υπουργικό Συμβούλιο να επιληφθεί της αίτησης, να αποφασίσει και να γνωστοποιήσει την απόφασή του γραπτώς στον αιτητή με κάθε δυνατή ταχύτητα. Η άδεια που χορηγείται μπορεί η ίδια να προνοήσει, κατά το άρθρο 3(2)(β), ότι δεν απαιτείται περαιτέρω άδεια για μεταγενέστερη κτήση της ίδιας ιδιοκτησίας από άλλον αλλοδαπό, με όσους όρους της επιβληθούν.
Το άρθρο 3(1Α) προσθέτει κατώφλι. Όπου η κτήση υπερβαίνει την απολύτως αναγκαία έκταση για κατοικία ή επαγγελματική στέγη, και σε κάθε περίπτωση υπερβαίνει τις δύο σκάλες, η άδεια υπόκειται επιπλέον στους όρους, περιορισμούς και κριτήρια που καθορίζονται με Κανονισμούς του Υπουργικού Συμβουλίου εγκεκριμένους από τη Βουλή. Μετά το Brexit περιλαμβάνει και τους Βρετανούς υπηκόους, καθώς και αγοραστές από το Ισραήλ, τον Λίβανο, την Κίνα και άλλες τρίτες χώρες.
Η αίτηση
Η αίτηση υποβάλλεται με στοιχεία για τον αγοραστή και για το ακίνητο, εξετάζεται σε επαρχιακό επίπεδο και αποφασίζεται από το Υπουργικό Συμβούλιο.
Συνοδεύεται από οικονομικές συστάσεις και από στοιχεία για την προτιθέμενη χρήση του ακινήτου. Η εξέταση απαιτεί χρόνο, συνήθως αρκετούς μήνες.
Γιατί δεν καθυστερεί η αγορά
Η άδεια δεν απαιτείται για την υπογραφή ούτε για την κατοχή. Απαιτείται για τη μεταβίβαση του τίτλου.
Στην πράξη, ο αγοραστής υπογράφει το συμβόλαιο, το καταθέτει στο Κτηματολόγιο για να εξασφαλίσει την προστασία της ειδικής εκτέλεσης, παραλαμβάνει το ακίνητο, και η αίτηση για την άδεια προχωρεί παράλληλα.
Αυτή ακριβώς η σειρά είναι που καθορίζει αν θα υπάρξει καθυστέρηση ή όχι.
Αν αλλάξουν τα δεδομένα
Αν μεταβληθούν οι συνθήκες του αγοραστή ή η χρήση του ακινήτου μετά την υποβολή, τα στοιχεία πρέπει να επικαιροποιηθούν. Η νομοθεσία θέτει επίσης όρια ως προς τα ακίνητα που μπορούν να αποκτηθούν.
Αν αγοράζετε ακίνητο ως πολίτης τρίτης χώρας ή μέσω εταιρείας, πείτε μας ποιος θα εγγραφεί ως αγοραστής και πόση είναι η έκταση του ακινήτου, στο office@kleanthousplatis.com, ή μέσω της φόρμας επικοινωνίας. Απαντούμε εντός μίας εργάσιμης ημέρας.
Πώς βοηθούμε
Ετοιμάζουμε και υποβάλλουμε την αίτηση, παρακολουθούμε την πορεία της, και συντονίζουμε τη σειρά των βημάτων ώστε η άδεια να μην γίνει το εμπόδιο στη μεταβίβαση.
Συχνές Ερωτήσεις
Ποιος θεωρείται αλλοδαπός για τους σκοπούς της άδειας;
Κατά το άρθρο 2 του ΚΕΦ. 109, αλλοδαπός είναι το πρόσωπο που δεν είναι πολίτης της Δημοκρατίας, και ο όρος περιλαμβάνει εταιρεία ελεγχόμενη από αλλοδαπούς, αλλοδαπή εταιρεία και εμπίστευμα προς όφελος αλλοδαπού. Εταιρεία εγγεγραμμένη στην Κύπρο μπορεί επομένως να είναι και πάλι αλλοδαπός για τον σκοπό αυτόν, και αυτό είναι το σημείο που παραβλέπεται συχνότερα.
Ποιος μένει εκτός του ορισμού;
Τέσσερις κατηγορίες. Ο πολίτης κράτους μέλους της Ευρωπαϊκής Ένωσης, και εξίσου ο πολίτης κράτους μέρους του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου, που δεν ταυτίζεται με την Ένωση. Το νομικό πρόσωπο που συστάθηκε κατά το δίκαιο κράτους μέλους και έχει την έδρα, την κεντρική του διοίκηση ή την κύρια εγκατάστασή του σε κράτος μέλος του ΕΟΧ. Ο αλλοδαπός Κύπριος, δηλαδή πρόσωπο που δεν είναι πολίτης αλλά γεννήθηκε στην Κύπρο ενώ οι γονείς του διέμεναν συνήθως εκεί. Και η σύζυγος ή ο σύζυγος προσώπου των κατηγοριών αυτών.
Έχει σημασία το μέγεθος του ακινήτου;
Έχει. Το άρθρο 3(1Α) προσθέτει κατώφλι: όταν η απόκτηση υπερβαίνει ό,τι είναι απολύτως αναγκαίο για κατοικία ή επαγγελματική στέγη, και σε κάθε περίπτωση υπερβαίνει τις δύο σκάλες, η άδεια υπόκειται επιπλέον στους όρους, τους περιορισμούς και τα κριτήρια που καθορίζονται με Κανονισμούς του Υπουργικού Συμβουλίου, εγκεκριμένους από τη Βουλή.
Καθυστερεί η άδεια την αγορά;
Στην πράξη είναι διαχειρίσιμη διατύπωση, εφόσον η αγορά οργανωθεί γύρω από αυτήν εξαρχής, διότι η έγκριση απαιτείται για την εγγραφή του τίτλου και όχι για την υπογραφή του πωλητηρίου εγγράφου.
Σχετικά άρθρα
Αγοραπωλησία ακινήτου στην Κύπρο
Αποποίηση Ευθύνης: Το παρόν άρθρο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν αποτελεί νομική συμβουλή. Η νομοθεσία και η εφαρμογή της ενδέχεται να μεταβληθούν, ενώ κάθε περίπτωση διαφέρει. Παρακαλούμε επικοινωνήστε με το γραφείο Κλεάνθους & Πλατής Δ.Ε.Π.Ε. για συμβουλή προσαρμοσμένη στη δική σας υπόθεση.
Του Κλείτου Πλατή, Δικηγόρου | 23 Φεβρουαρίου 2026
Κλείτος Πλατής
Δικηγόρος, Συνέταιρος
Κλεάνθους & Πλατής Δ.Ε.Π.Ε., Λευκωσία · Δημοσιεύθηκε 23 Φεβρουαρίου 2026
Χρειάζεστε συμβουλή για δική σας υπόθεση;
Περιγράψτε σύντομα την υπόθεση, τα εμπλεκόμενα πρόσωπα και τυχόν προθεσμία.
Απαντούμε εντός μίας εργάσιμης ημέρας. Θα ζητήσουμε τα έγγραφα αφού επιβεβαιώσουμε ότι μπορούμε να αναλάβουμε.
Λάβετε νομικές ενημερώσεις με email
Όταν αλλάζει το κυπριακό δίκαιο, να το μαθαίνετε από εμάς
Ένα σύντομο email όταν αλλάζει κάτι που μετρά: νέα νομοθεσία, μια απόφαση που αξίζει να ξέρετε, μια προθεσμία. Γραμμένο από τους συνεταίρους, χωρίς διαφημίσεις, διαγραφή με ένα κλικ.
Είστε στη λίστα. Η επόμενη ενημέρωση για το κυπριακό δίκαιο θα έρθει στο email σας.
Η εγγραφή δεν ολοκληρώθηκε. Γράψτε στο office@kleanthousplatis.com και θα σας προσθέσουμε.
Η διεύθυνσή σας χρησιμοποιείται για αυτές τις ενημερώσεις και για τίποτε άλλο. Προστασία προσωπικών δεδομένων.