Δόλια μεταβίβαση στην Κύπρο: πότε ο πιστωτής δεν την ακυρώνει

Τον Νοέμβριο του 2011 ένας ενάγων καταχώρισε αγωγή εναντίον οικογενειακής εταιρείας ακινήτων, του αδελφού του και του ανιψιού του. Τρεισήμισι χρόνια αργότερα, τον Απρίλιο του 2015, η εταιρεία μεταβίβασε τέσσερα από τα ακίνητά της στον αδελφό του. Λιγότερο από ένα χρόνο μετά, τον Μάρτιο του 2016, εκδόθηκε υπέρ του εκ συμφώνου απόφαση εναντίον της εταιρείας για €1.134.690, πλέον τόκους και έξοδα.

Ζήτησε τότε από το Δικαστήριο να ακυρώσει τις μεταβιβάσεις ως δόλιες, ώστε τα ακίνητα να κατασχεθούν και να πωληθούν για την ικανοποίηση της απόφασης. Το Επαρχιακό Δικαστήριο Λευκωσίας απέρριψε την αίτηση στις 24 Φεβρουαρίου 2020. Στις 30 Οκτωβρίου 2026 το Εφετείο απέρριψε την έφεσή του στην Κασάπης ν. Ακίνητα Λ.Α.Κ. Λτδ, με €7.400 έξοδα πλέον ΦΠΑ εναντίον του.

Γιατί η μεταβίβαση έμεινε όρθια

Όταν μεταβιβάστηκαν τα ακίνητα, δεν ήταν ακόμη πιστωτής που η εταιρεία είχε κατά νου. Το Δικαστήριο εξετάζει την πρόθεση του οφειλέτη την ημέρα της μεταβίβασης, και ποιοι ήταν τότε οι πιστωτές του.

Μέχρι τον Οκτώβριο του 2015 η αγωγή του διεκδικούσε ποσοστό στο μετοχικό κεφάλαιο της εταιρείας, όχι επιστροφή δανείου. Η χρηματική αξίωση δικογραφήθηκε για πρώτη φορά με τροποποίηση εκείνο τον μήνα, έξι μήνες μετά τη μεταβίβαση. Το πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε ότι κατά τη μεταβίβαση δεν ήταν πιστωτής της εταιρείας κατά την έννοια του Κεφ. 62, και το Εφετείο βρήκε το συμπέρασμα εύλογο.

Απόφαση που εκδίδεται αργότερα δεν γυρίζει πίσω για να κάνει τον ενάγοντα πιστωτή την ημέρα που έφυγε το ακίνητο.

Τι απαιτεί ο νόμος

Το άρθρο 3(1) του Κεφ. 62 ακυρώνει μεταβίβαση που γίνεται με πρόθεση να παρεμποδιστούν ή να καθυστερήσουν οι πιστωτές. Η μεταβίβαση αυτή είναι άκυρη έναντι των πιστωτών αυτών, και το ακίνητο μπορεί να κατασχεθεί και να πωληθεί για χρέος από δικαστική απόφαση του προσώπου που τη διενήργησε.

Το άρθρο 4 επιτρέπει στον εξ αποφάσεως πιστωτή να ζητήσει το διάταγμα μέσα στην αγωγή όπου αποδείχθηκε το χρέος, είτε η μεταβίβαση έγινε πριν είτε μετά την έναρξή της. Δύο ακόμη κανόνες καθορίζουν τις περισσότερες τέτοιες υποθέσεις. Το άρθρο 3(2) φορτώνει το βάρος απόδειξης καλής πίστης στον μεταβιβάζοντα και στον αποδέκτη, όταν η μεταβίβαση έγινε σε γονιό, σύζυγο, παιδί, αδελφό ή αδελφή χωρίς χρηματικό αντάλλαγμα, περιουσία ισοδύναμης αξίας ή καλή αντιπαροχή. Το άρθρο 3(3) προστατεύει πώληση έναντι χρημάτων ή περιουσίας ισοδύναμης αξίας, εκτός αν ο αγοραστής γνώριζε την πρόθεση καθυστέρησης ή καταδολίευσης των πιστωτών.

Το Εφετείο στηρίχθηκε στη σταθερή νομολογία από την Lymperopoulou v. Christodoulou (1957). Μεταβίβαση ακυρώνεται μόνο με αίτηση πιστωτή τον οποίο ο οφειλέτης, εκείνη τη στιγμή, είχε πρόθεση να παρεμποδίσει ή να καθυστερήσει. Το ποιος είναι πιστωτής είναι ζήτημα πραγματικό και κρίνεται με βάση την ημερομηνία της μεταβίβασης. Το Δικαστήριο επανέλαβε επίσης, από προηγούμενη νομολογία, ότι και πιστωτής του οποίου το χρέος δεν είναι ακόμη απαιτητό μπορεί, ανάλογα με τα γεγονότα, να θεωρηθεί πιστωτής.

Πραγματικό χρέος, πληρωμένο με ακίνητα

Η εταιρεία απέδειξε ότι τα ακίνητα δόθηκαν έναντι πραγματικού χρέους. Το πρωτόδικο Δικαστήριο δέχθηκε ότι η μεταβίβαση ήταν γνήσια πώληση, καλή τη πίστει.

Ο αδελφός είχε δανείσει χρήματα στην εταιρεία, και το χρέος ήταν καταχωρημένο στους λογαριασμούς της ως χρήματα που χρησιμοποιήθηκαν για αγορά και ανάπτυξη ακινήτων. Το συμφωνηθέν τίμημα των τεσσάρων ακινήτων αφαιρέθηκε από το χρέος αυτό. Το Δικαστήριο σημείωσε επίσης ότι η εταιρεία είχε κάνει την ίδια πρόταση και στον ενάγοντα. Ούτε ο ενάγων ούτε ο λογιστής και ο εκτιμητής του έπεισαν τον πρωτόδικο δικαστή, ενώ ο διευθυντής, ο αδελφός και ο δικός τους εκτιμητής τον έπεισαν. Το Εφετείο δεν παρενέβη στα ευρήματα αξιοπιστίας.

Ο ενάγων επικαλέστηκε τους λογαριασμούς του 2010 και του 2011, που δεν προσκομίστηκαν ποτέ, και μεταγενέστερους λογαριασμούς που ετοιμάστηκαν μόλις το 2019. Το πρωτόδικο Δικαστήριο άκουσε την εξήγηση του διευθυντή και τη δέχθηκε. Κατ’ έφεση αυτό ήταν θέμα αξιολόγησης, και έμεινε.

Τι σημαίνει στην πράξη

Για τον ενάγοντα, ο τρόπος που δικογραφείται η αξίωση κρίνει τι θα μπορεί αργότερα να πιάσει το Κεφ. 62. Ο ενάγων εδώ δάνεισε χρήματα σε εταιρεία και στη συνέχεια διεκδίκησε, αρχικά, μετοχές. Όποιος ενδέχεται να καταλήξει με χρηματική απόφαση εναντίον εταιρείας ή προσώπου καλό είναι να εξετάσει τρία βήματα από την αρχή:

• να δικογραφήσει αμέσως τη χρηματική αξίωση, διαζευκτικά αν η κύρια αξίωση αφορά κάτι άλλο·
• να απευθύνει γραπτή απαίτηση στον οφειλέτη για το ποσό, ώστε το χρέος να είναι γνωστό και να έχει ημερομηνία·
• να παρακολουθεί στο Κτηματολόγιο μεταβιβάσεις προς τρίτους και να κινείται γρήγορα όταν εμφανιστεί κάποια.

Το ενδιάμεσο διάταγμα δέσμευσης περιουσίας είναι η ισχυρότερη προστασία, αλλά πρέπει να κερδηθεί. Εδώ τέτοια αίτηση, που καταχωρίστηκε μαζί με την αγωγή, απορρίφθηκε μετά από ακρόαση. Η αίτηση βάσει Κεφ. 62 έρχεται μόνο μετά την απόφαση, και ως τότε τα ακίνητα μπορεί να έχουν περάσει σε αγοραστή που προστατεύει το άρθρο 3(3).

Για τον διευθυντή οικογενειακής εταιρείας, η μεταβίβαση σε συγγενή δεν είναι άκυρη μόνο επειδή ο αποδέκτης είναι συγγενής. Αυτό που έκρινε την υπόθεση ήταν η μαρτυρία: δάνειο φαινόμενο στους λογαριασμούς, τίμημα συμψηφισμένο με αυτό, και μάρτυρες που ο δικαστής πίστεψε. Εταιρεία που δεν μπορεί να τα δείξει αυτά φέρει το βάρος του άρθρου 3(2), και είναι πιθανό να χάσει το ακίνητο υπέρ του πιστωτή.

Η δικαστηριακή μας ομάδα ενεργεί για πιστωτές και για εταιρείες και στις δύο πλευρές τέτοιων αιτήσεων, και η σελίδα μας για την εκτέλεση απόφασης στην Κύπρο εξηγεί τι ακολουθεί μετά την απόφαση.

Το Κεφ. 62 προστατεύει τον πιστωτή από τον οποίο ο οφειλέτης ήθελε να ξεφύγει, γι’ αυτό ο πιστωτής πρέπει να φαίνεται ως τέτοιος την ημέρα που φεύγει το ακίνητο.

Ερωτήσεις που μας γίνονται

Πηγές

• Παντελής Κασάπης ν. Ακίνητα Λ.Α.Κ. Λτδ κ.α., Πολιτική Έφεση Αρ. 122/2020, Εφετείο, 30 Οκτωβρίου 2026
• Ο περί Δόλιων Μεταβιβάσεων (Ακύρωση) Νόμος, Κεφ. 62, ενοποιημένο κείμενο, άρθρα 3 και 4, CyLaw

Κλεάνθους & Πλατής Δ.Ε.Π.Ε. Εγγεγραμμένη δικηγορική εταιρεία Παγκύπριος Δικηγορικός Σύλλογος HE 441973

Περαιτέρω ανάγνωση

Το παρόν κείμενο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν αποτελεί νομική συμβουλή. Η νομοθεσία και η εφαρμογή της ενδέχεται να μεταβληθούν, ενώ κάθε περίπτωση διαφέρει. Για συμβουλή στη δική σας υπόθεση επικοινωνήστε με τον Κλείτο Πλατή στο klitos@kleanthousplatis.com.

Λάβετε νομικές ενημερώσεις με email

Όταν αλλάζει το κυπριακό δίκαιο, να το μαθαίνετε από εμάς

Ένα σύντομο email όταν αλλάζει κάτι που μετρά: νέα νομοθεσία, μια απόφαση που αξίζει να ξέρετε, μια προθεσμία. Γραμμένο από τους συνεταίρους, χωρίς διαφημίσεις, διαγραφή με ένα κλικ.

Αφήστε το κενό

Εγγραφή

Είστε στη λίστα. Η επόμενη ενημέρωση για το κυπριακό δίκαιο θα έρθει στο email σας.

Η εγγραφή δεν ολοκληρώθηκε. Γράψτε στο office@kleanthousplatis.com και θα σας προσθέσουμε.

Η διεύθυνσή σας χρησιμοποιείται για αυτές τις ενημερώσεις και για τίποτε άλλο. Προστασία προσωπικών δεδομένων.