Η δωρεά ακινήτου στο παιδί ολοκληρώνεται όταν το Κτηματολόγιο αποδεχθεί τη μεταβίβαση. Ό,τι θέλει να κρατήσει ο γονέας πρέπει να επιφυλαχθεί πριν από την υπογραφή.
Πολλοί γονείς στην Κύπρο γράφουν στο όνομα του παιδιού τους ένα σπίτι, ένα διαμέρισμα ή ένα οικόπεδο όσο ζουν: με την ευκαιρία ενός γάμου, για την πρώτη κατοικία του παιδιού, ή για να τακτοποιήσουν νωρίς τα περιουσιακά της οικογένειας. Κάποιοι επανέρχονται χρόνια αργότερα με άλλο ερώτημα. Το παιδί απομακρύνθηκε, ένας γάμος διαλύθηκε, ή οι γονείς χρειάζονται οι ίδιοι το ακίνητο ή το εισόδημά του. Μπορεί η δωρεά να ανακληθεί;
Κατά κανόνα, όχι. Η δωρεά ακινήτου γίνεται στο Κτηματολόγιο, και από τη στιγμή που γίνεται αποδεκτή η μεταβίβαση, το ακίνητο ανήκει στο παιδί. Ο νόμος που ρυθμίζει τη μεταβίβαση δεν προβλέπει διαδικασία ανάκλησης εγγεγραμμένης δωρεάς, και το δικαστήριο την ακυρώνει για λόγους που αφορούν τον τρόπο με τον οποίο έγινε, όχι όσα ακολούθησαν. Ό,τι θέλει να κρατήσει ο γονέας, στέγη εφ' όρου ζωής ή το εισόδημα, πρέπει να αποφασιστεί και να γραφτεί στη μεταβίβαση πριν από την υπογραφή.
Η δωρεά ακινήτου γίνεται στο Κτηματολόγιο, και μόνο εκεί
Μια υπόσχεση, μια υπογεγραμμένη επιστολή ή μια οικογενειακή συμφωνία δεν κάνουν το παιδί ιδιοκτήτη· το κάνει η δήλωση μεταβίβασης στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο. Κατά τον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο, Ν. 9/1965, καμία μεταβίβαση δεν είναι έγκυρη αν δεν γίνει σύμφωνα με τις διατάξεις του (άρθρο 5(1)), δικαιοπάροχος και δικαιοδόχος παρουσιάζονται μαζί και τη δηλώνουν (άρθρο 8), ο δικαιοπάροχος βεβαιώνει ότι μεταβιβάζει «εκ χαριστικής αιτίας» ή έναντι αντιπαροχής (άρθρο 18(1)(γ)), και ο τίτλος περιέρχεται στον δικαιοδόχο από την ημέρα και την ώρα που η δήλωση γίνεται αποδεκτή (άρθρο 19).
Το Ανώτατο Δικαστήριο εφάρμοσε τον κανόνα στην Loizou and Another v. Republic (1987) 3 CLR 1402. Ένας πατέρας είχε υπογράψει έγγραφα δωρεάς ακινήτων προς τη σύζυγο και τα παιδιά του περισσότερο από τρία χρόνια πριν πεθάνει, χωρίς ποτέ να τα μεταβιβάσει. Η υπογραφή των εγγράφων, έκρινε το Δικαστήριο, δεν αρκούσε για να περιέλθει η περιουσία στους δωρεοδόχους: απαιτείτο ένα ακόμη βήμα από τον δωρητή, η μεταβίβαση και η εγγραφή της στο όνομά τους. Δωρεά που υπογράφηκε αλλά δεν εγγράφηκε μέχρι τον θάνατο του γονέα δεν έγινε.
Χρειάζεται και ένα έγγραφο από άλλη υπηρεσία: βεβαίωση του Εφόρου Φορολογίας ότι ο φόρος κεφαλαιουχικών κερδών καταβλήθηκε ή ανεστάλη ή ότι δεν προκύπτει φόρος (άρθρο 18(3)(γ)(i)). Ο οδηγός μας για τους τίτλους ιδιοκτησίας εξηγεί πώς ολοκληρώνεται μια μεταβίβαση.
Η εγγεγραμμένη δωρεά δεν ανακαλείται επειδή ο γονέας άλλαξε γνώμη
Ο γονέας δεν μπορεί να ακυρώσει εγγεγραμμένη δωρεά επειδή μετάνιωσε ή επειδή το παιδί φέρθηκε άσχημα. Ο Ν. 9/1965 δεν προβλέπει διαδικασία ανάκλησης δωρεάς μετά την εγγραφή της, και η ίδια η δήλωση μεταβίβασης δείχνει προς την αντίθετη κατεύθυνση. Κατά το άρθρο 18(1)(ε), τα μέρη βεβαιώνουν ότι «δεν υφίσταται συμφωνία περί επαναμεταβιβάσεως του τοιούτου ακινήτου τω δικαιοπαρόχω επί τη πληρωμή ποσού τινος ή επί τω συμβάντι οιουδήποτε γεγονότος». Η συνεννόηση ότι το παιδί «θα το επιστρέψει αν» είναι ακριβώς αυτό που και οι δύο δηλώνουν ότι δεν υπάρχει, και το άρθρο 49 καθιστά αδίκημα την εν γνώσει ψευδή βεβαίωση σε δήλωση μεταβίβασης, με την ίδια ποινή «ως εάν προέβαινεν εις ψευδή μαρτυρίαν» σε δικαστική διαδικασία.
Η Σεργίδη ν. Χατζηπαύλου (2016) 1 ΑΑΔ 1192 δείχνει πόσο γρήγορα κλείνει η πόρτα. Ηλικιωμένη μητέρα υπέγραψε στις 23 Ιανουαρίου 2007 δωρεά της οικίας της προς μία από τις τρεις θυγατέρες της, και η οικία μεταβιβάστηκε την επομένη. Όταν το πληροφορήθηκε άλλη θυγατέρα, η μητέρα ανακάλεσε το πληρεξούσιο που είχε δώσει, έγραψε ότι δεν είχε αντιληφθεί τι υπέγραψε, και λίγο αργότερα καταχώρισε αγωγή για ακύρωση της μεταβίβασης, επικαλούμενη μεταξύ άλλων ψυχική πίεση. Το Επαρχιακό Δικαστήριο ακύρωσε τη δωρεά. Το Ανώτατο Δικαστήριο επέτρεψε την έφεση και απέρριψε την αγωγή. Έκρινε ότι «η σχέση ενήλικα τέκνου - ηλικιωμένου γονέα, δεν εγείρει, από μόνη της, τεκμήριο ψυχικής πίεσης», και έδωσε βάρος στη σταθερή βούληση της μητέρας και στο ότι ο δικηγόρος της ζήτησε εξηγήσεις για την προηγούμενη διαθήκη της και της διάβασε τα έγγραφα λέξη προς λέξη πριν υπογράψει. Η δωρεά έμεινε.
Μένει η επαναμεταβίβαση με τη σύμφωνη γνώμη του παιδιού, ως νέα μεταβίβαση στο Κτηματολόγιο. Η θυγατέρα στη Σεργίδη το είχε κάνει ήδη μία φορά: είχε επαναμεταβιβάσει την ίδια οικία στη μητέρα της το 1997, δύο χρόνια αφότου την έλαβε.
Η διαθήκη ανακαλείται. Η εγγεγραμμένη δωρεά όχι.
Η αντίθεση με τη διαθήκη είναι το σημείο που αξίζει να κρατήσει κανείς. Κατά το άρθρο 37 του περί Διαθηκών και Διαδοχής Νόμου, Κεφ. 195, η διαθήκη ανακαλείται με μεταγενέστερη διαθήκη ή με την καταστροφή της με πρόθεση ανάκλησης. Ο γονέας που θέλει να διατηρήσει την ελευθερία να αλλάξει γνώμη χρειάζεται διαθήκη, όχι δωρεά, και το άρθρο μας για την αποκλήρωση παιδιού εξηγεί πόσο μακριά μπορεί να φτάσει μια διαθήκη.
Πότε το δικαστήριο ακυρώνει τη δωρεά
Η δωρεά ακυρώνεται όταν η συναίνεση του γονέα δεν ήταν ελεύθερη. Κατά τον περί Συμβάσεων Νόμο, Κεφ. 149, η συναίνεση είναι ελεύθερη όταν δεν προκαλείται με εξαναγκασμό, ψυχική πίεση, απάτη, ψευδή παράσταση ή πλάνη (άρθρο 14), και η συμφωνία που επιτεύχθηκε με εξαναγκασμό, απάτη, ψευδή παράσταση ή ψυχική πίεση είναι «ακυρώσιμη κατ’ εκλογή του μέρους» του οποίου η συναίνεση παρασχέθηκε με τον τρόπο αυτό (άρθρα 19 και 20). Ψυχική πίεση υπάρχει όταν το ένα μέρος είναι σε θέση να κυριαρχεί επί της θέλησης του άλλου και επωφελείται από τη θέση αυτή για να εξασφαλίσει αθέμιτο όφελος. Σε τέτοια θέση θεωρείται ότι βρίσκεται όποιος συμβάλλεται με πρόσωπο του οποίου η πνευματική ικανότητα είναι επηρεασμένη λόγω ηλικίας, ασθένειας ή πνευματικής ή σωματικής κατάπτωσης, και όταν η συναλλαγή φαίνεται «υπέρμετρα επαχθής», εκείνος φέρει το βάρος να αποδείξει ότι δεν υπήρξε ψυχική πίεση (άρθρο 16).
Στην Κεφάλας και Άλλη ν. Νικόλα (2000) 1 ΑΑΔ 1226, μια χήρα 72 ετών στην Πέγεια, με κλονισμένη υγεία και μόνη, συμφώνησε με ένα ζευγάρι συζύγων ότι θα τη φρόντιζαν μέχρι το τέλος της ζωής της, και τους μεταβίβασε τις αποταμιεύσεις της και, μέσω πληρεξουσίου, την οικία της. Η μεταβίβαση ακυρώθηκε λόγω ψυχικής πίεσης και διατάχθηκε η επανεγγραφή της οικίας στο όνομά της, και το Ανώτατο Δικαστήριο απέρριψε την έφεση. Ανεξάρτητη συμβουλή, σημείωσε το Δικαστήριο, θα της έλεγε να καταβάλει τα χρήματα σταδιακά ώστε να δοκιμαστεί η φροντίδα, να μεταβιβάσει και την οικία σταδιακά, ότι υπήρχε «η δυνατότητα εγγραφής του δικαιώματος για κατοχή και χρήση της οικίας εφ΄ όρου ζωής στο Κτηματολόγιο», και να ζητήσει κάποια εγγύηση. Τίποτε από αυτά δεν της ειπώθηκε.
Ο χρόνος μετρά επίσης. Στην Ιωάννου ν. Χαραλαμπίδου (1998) 1 ΑΑΔ 555 μια σύζυγος είχε μεταβιβάσει την οικία της στον σύζυγό της υπό απειλές, και το Ανώτατο Δικαστήριο επικύρωσε την ακύρωση της δωρεάς. Έκρινε ότι ο παραμερισμός δωρεάς λόγω ψυχικής πίεσης πρέπει να επιδιωχθεί «μέσα σε εύλογο χρόνο από την διακοπή της επιρροής», ζήτημα πραγματικό σε κάθε υπόθεση. Εκεί είχε μεσολαβήσει λιγότερο από ένας χρόνος. Ο δωρητής που καθυστερεί κινδυνεύει να θεωρηθεί ότι επικύρωσε τη δωρεά.
Τι επιφυλάσσει ο γονέας πριν υπογράψει
Ό,τι κρατά ο γονέας είναι ό,τι γράφεται στη μεταβίβαση. Κατά το άρθρο 11(1)(ζ) του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224, δικαίωμα επί ακίνητης ιδιοκτησίας άλλου αποκτάται και «όπου αυτό επιφυλάχθηκε εγγράφως από τον κύριο οποιασδήποτε ακίνητης ιδιοκτησίας με τη μεταβίβαση της ιδιοκτησίας αυτής». Το άρθρο 18(1)(η) του Ν. 9/1965 προβλέπει ότι η επιφύλαξη καταχωρείται και υπογράφεται ενώπιον του αρμόδιου λειτουργού από τον δικαιοπάροχο και τον δικαιοδόχο στον Τύπο Α, και αν το ακίνητο είναι υποθηκευμένο, η δήλωση της επιφύλαξης φέρει και τη συναίνεση του ενυπόθηκου δανειστή και κάθε εγγυητή του οφειλέτη.
Οι λέξεις έχουν σημασία. Στη Διομήδους ν. Διομήδους, απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου της 12ης Οκτωβρίου 2017, γονείς στον Πεδουλά μεταβίβασαν το 2001 με δωρεά στον γιο τους κτήριο με δύο οικίες και καφεστιατόριο, όπου ενοικίαζαν και δωμάτια. Στον τίτλο επιφυλάχθηκε μόνο «δικαίωμα οίκησης» των γονέων «εφ' όρου ζωής». Η κτηματολογική λειτουργός είχε σημειώσει και επικαρπία, όμως ο γιος, που σκόπευε να αναπτύξει το ακίνητο, διαβεβαίωσε τη μητέρα ότι οίκηση και επικαρπία είναι το ίδιο πράγμα, και εκείνη ζήτησε να διαγραφεί ο δεύτερος όρος. Στη συνέχεια επιδίωξε να πάρει την κατοχή του ακινήτου, περιορίζοντας τους γονείς σε ένα δωμάτιο, ώστε να καρπούται ο ίδιος το όφελος από τις επιχειρήσεις. Το Επαρχιακό Δικαστήριο έκρινε ότι το δικαίωμα οίκησης κάλυπτε ολόκληρο το ακίνητο, αρνήθηκε όμως να αναγνωρίσει επικαρπία που δεν είχε επιφυλαχθεί γραπτώς. Το Ανώτατο Δικαστήριο προχώρησε πιο πέρα: τέτοιο δικαίωμα αποκτάται και με απόφαση δικαστηρίου κατά το άρθρο 11(1)(γ) του Κεφ. 224, και εξέδωσε αναγνωριστική απόφαση ότι οι γονείς διατηρούν το δικαίωμα επικαρπίας. Δικαιώθηκαν δεκαέξι χρόνια μετά τη μεταβίβαση.
Μαζί με την Κεφάλας, οι αποφάσεις αφήνουν στον γονέα τρία ζητήματα να κλείσει πριν υπογράψει.
- Οίκηση ή επικαρπία. Το δικαίωμα να κατοικεί κανείς στο ακίνητο δεν είναι, ως διατύπωση, δικαίωμα στο εισόδημά του. Ο γονέας που ζει από ενοίκια του ακινήτου ή λειτουργεί επιχείρηση σε αυτό πρέπει να το επιφυλάξει ρητά.
- Όλο ή μέρος, τώρα ή αργότερα. Δεν χρειάζεται να μεταβιβαστεί ολόκληρο το ακίνητο μονομιάς. Ένα μερίδιο που κρατά ο γονέας, ή η σταδιακή μεταβίβαση, αφήνει κάτι στα χέρια του.
- Συμβουλή που είναι δική του. Στη Σεργίδη η επιμέλεια του δικηγόρου βοήθησε τη δωρεά να αντέξει την προσβολή· στην Κεφάλας η απουσία ανεξάρτητης συμβουλής βοήθησε να ακυρωθεί η μεταβίβαση.
Αν το παιδί είναι ανήλικο, ισχύει κάτι ακόμη. Το ακίνητο είναι του παιδιού από την εγγραφή, και το άρθρο 11 του περί Σχέσεων Γονέων και Τέκνων Νόμου, Ν. 216/1990, ορίζει ότι «Οι γονείς δεν μπορούν να προβαίνουν σε δωρεές από την περιουσία του τέκνου».
Η δωρεά υπό τη σκιά χρέους ακυρώνεται από τους πιστωτές
Ο γονέας με χρέη, ή με εγγύηση που μπορεί να καταπέσει, πρέπει να περιμένει ότι η δωρεά στο παιδί θα εξεταστεί. Κατά το άρθρο 3(1) του περί Δόλιων Μεταβιβάσεων (Ακύρωση) Νόμου, Κεφ. 62, η δωρεά που γίνεται με πρόθεση να παρεμποδιστούν ή να καθυστερήσουν οι πιστωτές θεωρείται δόλια και είναι άκυρη έναντι αυτών. Το άρθρο 3(2) μεταθέτει στον γονέα και στο παιδί το βάρος να αποδείξουν ότι η μεταβίβαση σε παιδί, που δεν έγινε με χρηματικό αντάλλαγμα, με αντάλλαγμα περιουσία ισοδύναμης αξίας ή με καλή αντιπαροχή, έγινε καλή τη πίστει.
Στη Γιαννίτσαρος και Άλλη ν. Τράπεζας Κύπρου Δημόσιας Εταιρείας Λτδ, απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου της 9ης Μαΐου 2023, ένας πατέρας που είχε εγγυηθεί δάνειο εταιρείας έλαβε την επιστολή της τράπεζας της 7ης Σεπτεμβρίου 2009 που προειδοποιούσε για δικαστικά μέτρα. Στις 9 Οκτωβρίου και στις 11 Νοεμβρίου 2009 μεταβίβασε με δωρεά ακίνητα στη θυγατέρα του. Το 2011 εκδόθηκε απόφαση για €911.986,25, και οι μεταβιβάσεις ακυρώθηκαν ως δόλιες, με διαταγή επανεγγραφής των ακινήτων στο όνομα του πατέρα. Η εξήγησή του, ότι οι δωρεές υλοποιούσαν παλαιότερη διευθέτηση με τη σύζυγό του, από την οποία βρισκόταν σε διάσταση, δεν έγινε δεκτή, και η θυγατέρα δεν έδωσε καθόλου μαρτυρία. Η έφεση απορρίφθηκε.
Τέλη και φόρος κεφαλαιουχικών κερδών
Για την εγγραφή δωρεάς από γονέα προς τέκνο δεν καταβάλλεται τέλος στο Κτηματολόγιο. Ο Πίνακας του περί Κτηματολογικού και Χωρομετρικού Τμήματος (Τέλη και Δικαιώματα) Νόμου, Κεφ. 219, στο σημείο 3(β)(ii), ορίζει για τη μεταβίβαση «με δωρεά από γονέα προς τέκνο»: «κανένα τέλος». Οι δωρεές σε άλλους συγγενείς μέχρι τρίτου βαθμού και μεταξύ συζύγων υπάγονται σε χωριστή υποπαράγραφο.
Η δωρεά από γονέα σε τέκνο δεν αποτελεί ούτε διάθεση ιδιοκτησίας για τον φόρο κεφαλαιουχικών κερδών. Το άρθρο 10(β) του περί Φορολογίας Κεφαλαιουχικών Κερδών Νόμου, Ν. 52/1980, εξαιρεί από τη διάθεση τη «Δωρεά που έγινε από γονέα σε τέκνο, είτε αυτό είναι έγγαμο είτε άγαμο». Το κέρδος όμως δεν σβήνει. Για τη μεταγενέστερη πώληση από το παιδί, ως αξία της ιδιοκτησίας λογίζεται η αρχική ή η αναπροσαρμοσμένη αξία κτήσης από τον γονέα, όποια είναι μικρότερη, ή η αξία της 1ης Ιανουαρίου 1980, όποια από τις ημερομηνίες αυτές είναι μεταγενέστερη, και σε διαδοχικές δωρεές δωρητής θεωρείται ο πρώτος δωρητής. Το κόστος της μελλοντικής πώλησης από το παιδί είναι ερώτημα για τον λογιστή πριν από τη μεταβίβαση, όχι μετά.
Η δωρεά λογαριάζεται ξανά στον θάνατο
Η δωρεά εν ζωή συνυπολογίζεται στη μερίδα του παιδιού από το μη διαθέσιμο μέρος της κληρονομίας, εκτός αν η διαθήκη του γονέα ορίζει διαφορετικά. Το άρθρο 51 του Κεφ. 195 υποχρεώνει το τέκνο που καθίσταται δικαιούχος στο μη διαθέσιμο μέρος να λογαριάζει, κατά τον υπολογισμό της μερίδας του, κάθε κινητή και ακίνητη ιδιοκτησία που έλαβε από τον αποβιώσαντα σε οποιονδήποτε χρόνο με παροχή εν ζωή, δυνάμει γαμικής σύμβασης, ως προίκα ή με δωρεά λόγω θανάτου. Επιφύλαξη του ίδιου άρθρου εξαιρεί ό,τι ο αποβιώσας απάλλαξε με ειδική διάταξη στη διαθήκη του. Η δωρεά σε ένα παιδί δεν είναι λοιπόν, από μόνη της, τρόπος να ευνοηθεί αυτό το παιδί: αν ο γονέας τη θέλει ως κάτι επιπλέον, πρέπει να το πει η διαθήκη. Η σελίδα μας για τις διαθήκες και τα κληρονομικά περιγράφει πώς συντάσσουμε διαθήκες.
Τι σημαίνει αυτό στην πράξη
Η μεταβίβαση είναι οριστική. Από τη στιγμή που το Κτηματολόγιο αποδέχεται τη δήλωση, το ακίνητο είναι του παιδιού. Η αλλαγή γνώμης ή η ρήξη με το παιδί δεν το φέρνουν πίσω.
Γράψτε ό,τι κρατάτε, με τις σωστές λέξεις. Οίκηση και επικαρπία είναι διαφορετικά δικαιώματα. Επιφυλάξτε γραπτώς, στη δήλωση μεταβίβασης, ακριβώς ό,τι θέλετε να κρατήσετε, και ελέγξτε ότι αναγράφεται πριν υπογράψετε.
Ό,τι μπορεί να θελήσετε να αλλάξετε, ανήκει στη διαθήκη. Η διαθήκη ανακαλείται και ξαναγράφεται· η δωρεά όχι. Αν η δωρεά εν ζωή προορίζεται ως κάτι επιπλέον, η διαθήκη πρέπει επίσης να την απαλλάσσει από τον συνυπολογισμό.
Μη δωρίζετε όταν οι πιστωτές είναι κοντά. Η δωρεά σε παιδί όσο εκκρεμούν χρέη, ή όταν μια εγγύηση πρόκειται να καταπέσει, ανοίγει τον δρόμο για αίτηση βάσει του Κεφ. 62, και τότε γονέας και παιδί πρέπει να αποδείξουν καλή πίστη.
Αν είστε το παιδί. Το ακίνητο είναι δικό σας από την εγγραφή, με την επιφύλαξη όποιου δικαιώματος κράτησαν οι γονείς σας. Μπορούν να το διεκδικήσουν οι πιστωτές τους αν η δωρεά έγινε για να τους αποφύγουν, θα συνυπολογιστεί στη μερίδα σας όταν πεθάνουν εκτός αν η διαθήκη ορίζει διαφορετικά, και για τον φόρο κεφαλαιουχικών κερδών στη δική σας πώληση φέρει την αξία κτήσης του γονέα σας.
Αν η δωρεά αποσπάστηκε με πίεση, κινηθείτε έγκαιρα. Η δωρεά που είναι ακυρώσιμη λόγω ψυχικής πίεσης πρέπει να προσβληθεί μέσα σε εύλογο χρόνο από τη διακοπή της επιρροής.
Ερωτήσεις που μας γίνονται
Μπορώ να ανακαλέσω δωρεά ακινήτου που έκανα στο παιδί μου;
Όχι επειδή αλλάξατε γνώμη. Από τη στιγμή που το Κτηματολόγιο αποδέχεται τη δήλωση μεταβίβασης, ο τίτλος περιέρχεται στο παιδί κατά το άρθρο 19 του Ν. 9/1965, και ο Νόμος αυτός δεν προβλέπει διαδικασία ανάκλησης εγγεγραμμένης δωρεάς. Το παιδί μπορεί να δεχθεί να επαναμεταβιβάσει το ακίνητο, με νέα μεταβίβαση. Το δικαστήριο μπορεί να ακυρώσει δωρεά όταν η συναίνεση του γονέα αποσπάστηκε με ψυχική πίεση, εξαναγκασμό, απάτη ή ψευδή παράσταση, κατά τον περί Συμβάσεων Νόμο, Κεφ. 149, και η προσβολή λόγω ψυχικής πίεσης πρέπει να γίνει μέσα σε εύλογο χρόνο από τη διακοπή της επιρροής.
Μπορεί η δωρεά να γίνει υπό όρο, ώστε το παιδί να επιστρέψει το ακίνητο αν συμβεί κάτι;
Όχι μέσω της μεταβίβασης. Στη δήλωση μεταβίβασης κατά το άρθρο 18(1)(ε) του Ν. 9/1965 βεβαιώνεται ότι δεν υφίσταται συμφωνία επαναμεταβίβασης του ακινήτου στον δικαιοπάροχο έναντι πληρωμής ή με την επέλευση οποιουδήποτε γεγονότος, και το άρθρο 49 καθιστά αδίκημα την εν γνώσει ψευδή βεβαίωση. Αυτό που μπορεί να κάνει ο γονέας είναι να επιφυλάξει γραπτώς δικαιώματα επί του ακινήτου με τη μεταβίβαση, κατά το άρθρο 11(1)(ζ) του Κεφ. 224.
Ποια η διαφορά ανάμεσα στο δικαίωμα οίκησης και στην επικαρπία;
Τα δικαστήρια τα αντιμετωπίζουν ως διαφορετικά δικαιώματα. Στη Διομήδους ν. Διομήδους, απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου της 12ης Οκτωβρίου 2017, οι γονείς είχαν συμφωνήσει με τον γιο τους ότι όσο ζούσαν θα είχαν τη διαχείριση και κάρπωση της περιουσίας τους, όμως στον τίτλο γράφτηκε μόνο δικαίωμα οίκησης εφ' όρου ζωής, και ο γιος επιχείρησε να τους περιορίσει σε ένα δωμάτιο και να καρπωθεί ο ίδιος το καφεστιατόριο και τα ενοικιαζόμενα δωμάτια. Το Δικαστήριο αναγνώρισε ότι διατηρούν την επικαρπία, αλλά μόνο μετά από δίκη και έφεση. Ο γονέας που θέλει το εισόδημα, και όχι μόνο στέγη, πρέπει να το επιφυλάξει ρητά.
Πληρώνω τέλη στο Κτηματολόγιο για δωρεά στο παιδί μου;
Όχι. Κατά τον Πίνακα του περί Κτηματολογικού και Χωρομετρικού Τμήματος (Τέλη και Δικαιώματα) Νόμου, Κεφ. 219, σημείο 3(β)(ii), για την εγγραφή τίτλου με δωρεά από γονέα προς τέκνο δεν επιβάλλεται τέλος. Πριν γίνει δεκτή η μεταβίβαση απαιτείται όμως βεβαίωση του Εφόρου Φορολογίας ότι ο φόρος κεφαλαιουχικών κερδών καταβλήθηκε ή ανεστάλη ή ότι δεν προκύπτει φόρος, κατά το άρθρο 18(3)(γ)(i) του Ν. 9/1965.
Φορολογείται η δωρεά στο παιδί μου;
Η δωρεά από γονέα σε τέκνο, έγγαμο ή άγαμο, δεν αποτελεί διάθεση ιδιοκτησίας για τον φόρο κεφαλαιουχικών κερδών, κατά το άρθρο 10(β) του Ν. 52/1980. Το κέρδος όμως δεν σβήνει: όταν το παιδί πωλήσει αργότερα, ως αξία της ιδιοκτησίας λογίζεται η αξία κτήσης από τον γονέα, ή η αξία της 1ης Ιανουαρίου 1980 αν η ημερομηνία αυτή είναι μεταγενέστερη.
Θα συνυπολογιστεί η δωρεά στην κληρονομική μερίδα του παιδιού μου;
Ναι, εκτός αν η διαθήκη σας ορίζει διαφορετικά. Το άρθρο 51 του περί Διαθηκών και Διαδοχής Νόμου, Κεφ. 195, υποχρεώνει το τέκνο που καθίσταται δικαιούχος στο μη διαθέσιμο μέρος να λογαριάζει στη μερίδα του ό,τι έλαβε από τον αποβιώσαντα σε οποιονδήποτε χρόνο με παροχή εν ζωή. Ειδική διάταξη στη διαθήκη μπορεί να το απαλλάξει.
Μπορούν οι πιστωτές μου να ακυρώσουν δωρεά που έκανα στο παιδί μου;
Ο εξ αποφάσεως πιστωτής μπορεί να ζητήσει την ακύρωσή της αν έγινε με πρόθεση να παρεμποδιστούν ή να καθυστερήσουν οι πιστωτές, κατά το άρθρο 3 του περί Δόλιων Μεταβιβάσεων (Ακύρωση) Νόμου, Κεφ. 62. Όταν η μεταβίβαση σε παιδί δεν έγινε με χρηματικό αντάλλαγμα, με αντάλλαγμα περιουσία ισοδύναμης αξίας ή με καλή αντιπαροχή, το βάρος να αποδείξουν καλή πίστη έχουν ο γονέας και το παιδί. Στη Γιαννίτσαρος ν. Τράπεζας Κύπρου (2023) οι δωρεές εγγυητή προς τη θυγατέρα του, μέσα σε δύο περίπου μήνες από την προειδοποιητική επιστολή της τράπεζας, ακυρώθηκαν και διατάχθηκε η επανεγγραφή των ακινήτων στο όνομά του.
Πηγές
- Ο περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμος του 1965, Ν. 9/1965, ενοποιημένο κείμενο, άρθρα 5, 8, 18, 19 και 49, CyLaw
- Ο περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμος, ΚΕΦ. 224, ενοποιημένο κείμενο, άρθρο 11, CyLaw
- Ο περί Κτηματολογικού και Χωρομετρικού Τμήματος (Τέλη και Δικαιώματα) Νόμος, ΚΕΦ. 219, ενοποιημένο κείμενο, Πίνακας, σημείο 3(β)(ii), CyLaw
- Ο περί Φορολογίας Κεφαλαιουχικών Κερδών Νόμος του 1980, Ν. 52/1980, ενοποιημένο κείμενο, άρθρο 10(β), CyLaw
- Ο περί Διαθηκών και Διαδοχής Νόμος, ΚΕΦ. 195, ενοποιημένο κείμενο, άρθρα 37 και 51, CyLaw
- Ο περί Συμβάσεων Νόμος, ΚΕΦ. 149, ενοποιημένο κείμενο, άρθρα 14, 16, 19 και 20, CyLaw
- Ο περί Δόλιων Μεταβιβάσεων (Ακύρωση) Νόμος, ΚΕΦ. 62, ενοποιημένο κείμενο, άρθρο 3, CyLaw
- Ο περί Σχέσεων Γονέων και Τέκνων Νόμος του 1990, Ν. 216/1990, ενοποιημένο κείμενο, άρθρο 11, CyLaw
- Ανδρομήδης Διομήδους ν. Πέτρου Διομήδους και Άλλης, Πολιτικές Εφέσεις αρ. 329/2011 και 343/2011, Ανώτατο Δικαστήριο Κύπρου, 12 Οκτωβρίου 2017
- Χρυσούλλα Σεργίδη ν. Μαρίας Σάββα Χατζηπαύλου, ως διαχειρίστριας της περιουσίας της αποβιωσάσης Γαλάτειας Σάββα Χατζηπαύλου (2016) 1 ΑΑΔ 1192, Πολιτική Έφεση αρ. 317/2010, Ανώτατο Δικαστήριο Κύπρου, 16 Μαΐου 2016
- Μιχαήλ Κεφάλας και Άλλη ν. Μυριάνθης Κυριάκου Νικόλα (2000) 1 ΑΑΔ 1226, Πολιτική Έφεση αρ. 10539, Ανώτατο Δικαστήριο Κύπρου, 17 Ιουλίου 2000
- Αρέστης Μιχαήλ Ιωάννου ν. Άννας Ανδρέα Χαραλαμπίδου (1998) 1 ΑΑΔ 555, Πολιτική Έφεση αρ. 9784, Ανώτατο Δικαστήριο Κύπρου, 26 Μαρτίου 1998
- Σωτήρης Νικόλα Γιαννίτσαρος και Άλλη ν. Τράπεζας Κύπρου Δημόσιας Εταιρείας Λτδ, Πολιτική Έφεση αρ. Ε151/2015, Ανώτατο Δικαστήριο Κύπρου, 9 Μαΐου 2023
- The Estate of Costas Panayiotides, through the administrators Georghios Loizou and Youla Frangou v. The Republic of Cyprus (1987) 3 CLR 1402, Υπόθεση αρ. 248/85, Ανώτατο Δικαστήριο Κύπρου, 16 Οκτωβρίου 1987
Το παρόν άρθρο παρέχεται αποκλειστικά για σκοπούς γενικής ενημέρωσης και δεν συνιστά νομική συμβουλή.
Κλείτος Πλατής
Δικηγόρος, Συνέταιρος
Κλεάνθους & Πλατής Δ.Ε.Π.Ε., Λευκωσία · Δημοσιεύθηκε 7 Οκτωβρίου 2026
Χρειάζεστε συμβουλή για δική σας υπόθεση;
Περιγράψτε σύντομα την υπόθεση, τα εμπλεκόμενα πρόσωπα και τυχόν προθεσμία.
Απαντούμε εντός μίας εργάσιμης ημέρας. Θα ζητήσουμε τα έγγραφα αφού επιβεβαιώσουμε ότι μπορούμε να αναλάβουμε.
Λάβετε νομικές ενημερώσεις με email
Όταν αλλάζει το κυπριακό δίκαιο, να το μαθαίνετε από εμάς
Ένα σύντομο email όταν αλλάζει κάτι που μετρά: νέα νομοθεσία, μια απόφαση που αξίζει να ξέρετε, μια προθεσμία. Γραμμένο από τους συνεταίρους, χωρίς διαφημίσεις, διαγραφή με ένα κλικ.
Είστε στη λίστα. Η επόμενη ενημέρωση για το κυπριακό δίκαιο θα έρθει στο email σας.
Η εγγραφή δεν ολοκληρώθηκε. Γράψτε στο office@kleanthousplatis.com και θα σας προσθέσουμε.
Η διεύθυνσή σας χρησιμοποιείται για αυτές τις ενημερώσεις και για τίποτε άλλο. Προστασία προσωπικών δεδομένων.