Εγκλωβισμένος αγοραστής: πότε αποτυγχάνει η ένσταση πωλητή

Εργοληπτική εταιρεία που είχε πωλήσει διαμέρισμα στη Λευκωσία ενέστη όταν ο αγοραστής ζήτησε, ως εγκλωβισμένος αγοραστής, την εγγραφή του διαμερίσματος στο όνομά του. Προέβαλε ότι το τίμημα δεν είχε πληρωθεί ολόκληρο και ότι εκκρεμούσαν φορολογίες και τέλη. Ο Διευθυντής του Κτηματολογίου απέρριψε την ένσταση και αποφάσισε να μεταβιβάσει.

Η εταιρεία, πλέον υπό εκκαθάριση και μέσω του εκκαθαριστή της, προσέβαλε την απόφαση στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λευκωσίας και απέτυχε. Στις 29 Οκτωβρίου 2026 το Εφετείο απέρριψε την έφεσή της στην A & G Property Wise Development Ltd ν. Αθανασίου και επιδίκασε εναντίον της έξοδα €4.000 πλέον ΦΠΑ. Η σελίδα μας για τους εγκλωβισμένους αγοραστές εξηγεί τη διαδικασία στο σύνολό της.

Τι συνέβη

Ο αγοραστής είχε απόδειξη ότι το διαμέρισμα εξοφλήθηκε. Το πωλητήριο έγγραφο είχε κατατεθεί στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λευκωσίας, και ο αγοραστής υπέβαλε αίτηση βάσει των διατάξεων για τους εγκλωβισμένους αγοραστές του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου, Ν. 9/1965.

Η εταιρεία υπέβαλε ένσταση στις 18 Σεπτεμβρίου 2017. Η επιστολή της έλεγε δύο πράγματα: ότι ο αγοραστής δεν είχε πληρώσει ολόκληρο το τίμημα κατά τους όρους του πωλητηρίου, και ότι δεν είχαν πληρωθεί τέλη ακίνητης ιδιοκτησίας, φόρος εισοδήματος, αμυντική εισφορά, δημοτικοί φόροι και αποχετευτικά τέλη.

Με έκθεση της 15ης Μαρτίου 2018 ο Διευθυντής έκρινε ότι το τίμημα είχε πληρωθεί. Οι οφειλές για τις φορολογίες είχαν καταβληθεί σε ειδικό προσωρινό λογαριασμό στο όνομα του Διευθυντή. Η εταιρεία ενημερώθηκε ότι το ακίνητο θα εγγραφόταν στο όνομα του αγοραστή, εκτός αν προσκόμιζε διάταγμα δικαστηρίου που να ορίζει διαφορετικά. Η τράπεζα που είχε την υποθήκη είχε δώσει τη συγκατάθεσή της για την εξάλειψη της υποθήκης με την έκδοση ξεχωριστού τίτλου.

Η ένσταση κρίνεται με όσα τέθηκαν στον Διευθυντή

Ο πωλητής δεν μπορεί να διευρύνει την ένστασή του όταν η υπόθεση φτάσει στο δικαστήριο. Η προσβολή έγινε με αίτηση/έφεση βάσει του άρθρου 80 του Κεφ. 224, με την οποία το Επαρχιακό Δικαστήριο ελέγχει την απόφαση του Διευθυντή και μπορεί να υποκαταστήσει τη διακριτική του ευχέρεια με τη δική του.

Το πρωτόδικο δικαστήριο έκρινε ότι η απόφαση του Διευθυντή δεν μπορούσε να κριθεί με γεγονότα που δεν του υποβλήθηκαν. Η ένσταση αναφερόταν μόνο στο τίμημα και στις φορολογίες, χωρίς αναφορά σε τόκους ή σε άλλο λόγο, και οι λόγοι ένστασης είναι συγκεκριμένοι, όπως τους ορίζει ο Νόμος. Το Εφετείο συμφώνησε.

Στο σημερινό του κείμενο, το άρθρο 44ΚΒ(3) του Ν. 9/1965 επιτρέπει ένσταση εντός 45 ημερών από την ειδοποίηση του Διευθυντή για δύο μόνο λόγους:

• ότι δεν εκπληρώθηκαν πλήρως οι συμβατικές υποχρεώσεις του αγοραστή έναντι του πωλητή·
• ότι η σύμβαση είναι άκυρη ή έχει τερματιστεί με διάταγμα δικαστηρίου.

Το άρθρο 44ΚΒ(5) υποχρεώνει όποιον ενίσταται να προσκομίσει τα αποδεικτικά στοιχεία που τεκμηριώνουν την ένστασή του.

Η απόδειξη που δεν αμφισβητήθηκε κρίνει το τίμημα

Η εταιρεία δεν προσέφερε μαρτυρία κατά των αποδείξεων του αγοραστή. Απόδειξη με ημερομηνία 13 Ιουνίου 2008 ανέφερε ότι η καταβολή αποτελούσε εξόφληση της αγοράς του διαμερίσματος.

Η εταιρεία απλώς επαναλάμβανε ότι το τίμημα δεν είχε πληρωθεί ολόκληρο. Το Εφετείο είπε ότι ο ισχυρισμός αυτός, χωρίς προσβολή της γνησιότητας των αποδείξεων, ερχόταν σε πλήρη αντίθεση με την ίδια την απόδειξη. Το εύρημα ότι το τίμημα πληρώθηκε έμεινε.

Ο πωλητής που λέει ότι το τίμημα δεν πληρώθηκε πρέπει να απαντήσει στις αποδείξεις του αγοραστή με μαρτυρία, όχι με επανάληψη του ισχυρισμού.

Το νέο θέμα στην έφεση ήρθε αργά

Το ισχυρότερο επιχείρημα της εταιρείας δεν προβλήθηκε ποτέ δεόντως. Σε ένορκη δήλωση στην πρωτόδικη διαδικασία, ο αγοραστής ανέφερε ότι στις 25 Αυγούστου 2008 τα δικαιώματα από το πωλητήριο είχαν εκχωρηθεί σε τρίτο πρόσωπο.

Η εταιρεία υποστήριξε ότι έτσι ο αγοραστής δεν είχε καν νομιμοποίηση να υποβάλει αίτηση ως εγκλωβισμένος. Το προέβαλε όμως μόνο στις αγορεύσεις, χωρίς κανένα δικονομικό διάβημα για να το προσθέσει ως λόγο. Το Εφετείο έκρινε ότι, κατά κανόνα, δεν εξετάζει θέμα που δεν ηγέρθηκε πρωτοδίκως, εκτός αν πρόκειται για θέμα δημόσιας τάξης. Σημείωσε ότι η αίτηση/έφεση βάσει του άρθρου 80 είναι εναρκτήρια διαδικασία, και απέρριψε τον λόγο.

Το δικαστήριο απέρριψε και το παράπονο ότι εμπράγματο βάρος που δεν κατατέθηκε στον Έφορο Εταιρειών είναι άκυρο έναντι του εκκαθαριστή. Κατά το άρθρο 91(3) του περί Εταιρειών Νόμου, Κεφ. 113, η εγγραφή είναι καθήκον της ίδιας της εταιρείας, και το θέμα δεν επηρέαζε την ουσία της απόφασης.

Μόνο η τράπεζα μπορούσε να επικαλεστεί το Σύνταγμα

Η εταιρεία δεν μπορούσε να δανειστεί το συνταγματικό επιχείρημα της τράπεζας. Υποστήριξε ότι τα άρθρα 44ΙΘ έως 44ΚΒ παραβιάζουν τη διάκριση των εξουσιών και την επαγγελματική της ελευθερία κατά το Άρθρο 25 του Συντάγματος.

Το δικαστήριο διέκρινε την υπόθεση Τράπεζα Κύπρου Δημόσια Εταιρεία Λτδ ν. Διευθυντή Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας Πάφου, Πολιτική Έφεση Αρ. 285/2018, της 20ής Ιουνίου 2024. Εκεί το Εφετείο είχε καταλήξει ότι το άρθρο 44ΚΒ δεν βρίσκει έρεισμα στις παραγράφους 3 και 4 του Άρθρου 23 του Συντάγματος, σε υπόθεση όπου ο Διευθυντής είχε εξαλείψει εμπράγματο βάρος της τράπεζας.

Εδώ δεν εξαλειφόταν βάρος παρά τη θέληση κανενός: η τράπεζα είχε συγκατατεθεί και δεν εμφανίστηκε ούτε πρωτοδίκως ούτε στην έφεση. Ορθά λοιπόν το πρωτόδικο δικαστήριο έκρινε ότι μόνο η τράπεζα μπορούσε να εγείρει θέμα αντισυνταγματικότητας. Ως προς το Άρθρο 25, η εταιρεία δεν προσδιόρισε ποιο δικαίωμά της παραβιαζόταν.

Τι σημαίνει στην πράξη

Για την εργοληπτική εταιρεία ή τον εκκαθαριστή, η επιστολή ένστασης είναι η υπόθεση. Το δίδαγμα της απόφασης είναι ότι η μεταγενέστερη προσβολή στο δικαστήριο κρίνεται με όσα η επιστολή αυτή είπε και απέδειξε. Πριν σταλεί:

• κατονομάστε τον λόγο που επιτρέπει ο Νόμος και κάθε γεγονός που τον στηρίζει·
• επισυνάψτε τη μαρτυρία, και ό,τι απαντά στις αποδείξεις του αγοραστή·
• θέστε αμέσως κάθε αμφιβολία για το ποιος έχει τα δικαιώματα του αγοραστή, όπως μια εκχώρηση.

Για τον αγοραστή, οι αποδείξεις στηρίζουν την αίτηση. Κρατήστε κάθε απόδειξη πληρωμής του τιμήματος, και όποια αναφέρει ότι εξοφλεί την αγορά. Οι φορολογίες και τα τέλη που οφείλονται για το ακίνητο μπορούν να καταβληθούν στον ειδικό προσωρινό λογαριασμό του Διευθυντή, όπως έγινε εδώ.

Ο αγοραστής που έχει εκχωρήσει το πωλητήριο, ή που αγόρασε με εκχώρηση, καλά θα κάνει να εξετάσει τη θέση του πριν υποβάλει αίτηση, γιατί η νομιμοποίησή του μπορεί να αμφισβητηθεί. Εδώ δεν εξετάστηκε, αλλά μόνο επειδή η εταιρεία την έθεσε πολύ αργά.

Η υπόθεση κρίθηκε με τις διατάξεις όπως ίσχυαν όταν αποφάσισε ο Διευθυντής, το 2018. Το Μέρος VIB έχει έκτοτε αναδιαμορφωθεί με τον Νόμο 110(Ι)/2025, όπως εξηγεί το άρθρο μας για τον εγκλωβισμένο αγοραστή όταν η τράπεζα αρνείται τη συγκατάθεση. Οι δικηγόροι μας για ακίνητα μπορούν να εξετάσουν μια ένσταση, ή τα έγγραφα πίσω από μια αίτηση, πριν περάσουν οι 45 μέρες.

Ο Διευθυντής αποφασίζει για την ένσταση που του υποβλήθηκε, και το δικαστήριο ελέγχει αυτήν, όχι μια καλύτερη που γράφτηκε αργότερα.

Ερωτήσεις που μας γίνονται

Πηγές

• A & G Property Wise Development Ltd («υπό εκκαθάριση»), μέσω του εκκαθαριστή της ν. Αθανασίου Αθανασίου κ.α., Πολιτική Έφεση Αρ. 242/2020, Εφετείο, 29 Οκτωβρίου 2026
• Ο περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμος του 1965, Ν. 9/1965, ενοποιημένο κείμενο, άρθρα 44ΚΑ και 44ΚΒ
• Ο περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμος, Κεφ. 224, ενοποιημένο κείμενο, άρθρο 80

Κλεάνθους & Πλατής Δ.Ε.Π.Ε. Εγγεγραμμένη δικηγορική εταιρεία Παγκύπριος Δικηγορικός Σύλλογος HE 441973

Περαιτέρω ανάγνωση

Το παρόν κείμενο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν αποτελεί νομική συμβουλή. Η νομοθεσία και η εφαρμογή της ενδέχεται να μεταβληθούν, ενώ κάθε περίπτωση διαφέρει. Για συμβουλή στη δική σας υπόθεση επικοινωνήστε με τον Κλείτο Πλατή στο klitos@kleanthousplatis.com.

Λάβετε νομικές ενημερώσεις με email

Όταν αλλάζει το κυπριακό δίκαιο, να το μαθαίνετε από εμάς

Ένα σύντομο email όταν αλλάζει κάτι που μετρά: νέα νομοθεσία, μια απόφαση που αξίζει να ξέρετε, μια προθεσμία. Γραμμένο από τους συνεταίρους, χωρίς διαφημίσεις, διαγραφή με ένα κλικ.

Αφήστε το κενό

Εγγραφή

Είστε στη λίστα. Η επόμενη ενημέρωση για το κυπριακό δίκαιο θα έρθει στο email σας.

Η εγγραφή δεν ολοκληρώθηκε. Γράψτε στο office@kleanthousplatis.com και θα σας προσθέσουμε.

Η διεύθυνσή σας χρησιμοποιείται για αυτές τις ενημερώσεις και για τίποτε άλλο. Προστασία προσωπικών δεδομένων.