Η Διαχειριστική Επιτροπή πολυκατοικίας ζήτησε €952 κοινόχρηστα και έχασε: δεν απέδειξε νόμιμη απόφαση, νόμιμη χρήση του ταμείου ούτε κατανομή με βάση το εμβαδόν.
Κλείτος Πλατής, δικηγόρος
Το πρώτο σας μήνυμα δεν κοστίζει τίποτα: εντός μίας εργάσιμης ημέρας σας λέμε αν μπορούμε να βοηθήσουμε και πόσο θα κοστίσει.
klitos@kleanthousplatis.com
Η Διαχειριστική Επιτροπή που ενάγει ιδιοκτήτη για απλήρωτα κοινόχρηστα πρέπει να αποδείξει ότι η χρέωση ήταν νόμιμη, όχι απλώς ότι δεν πληρώθηκε. Στις 29 Οκτωβρίου 2026 το Ανώτατο Δικαστήριο απέρριψε την έφεση της Επιτροπής πολυκατοικίας στη Λευκωσία, η οποία διεκδικούσε €952 μηνιαίες συνεισφορές από έναν ιδιοκτήτη και είχε χάσει πρωτόδικα.
Το ποσό είναι μικρό, το ζήτημα όχι. Πολλές πολυκατοικίες στην Κύπρο λειτουργούν με σταθερό μηνιαίο ποσό που συμφωνήθηκε πριν από χρόνια, εισπράττεται χωρίς λογαριασμούς και δεν καταχωρίστηκε ποτέ σε μητρώο. Η απόφαση δείχνει τι συμβαίνει όταν μια τέτοια χρέωση φτάσει στο δικαστήριο.
Τα γεγονότα
Ο ιδιοκτήτης πλήρωνε επί χρόνια και μετά σταμάτησε. Η Επιτροπή της πολυκατοικίας Beverly είχε ορίσει συνεισφορά €17 τον μήνα στο πάγιο ταμείο, η οποία κατά τη θέση της αποφασίστηκε σε συνέλευση των ιδιοκτητών τον Δεκέμβριο του 2001. Ο ιδιοκτήτης την κατέβαλλε μέχρι τα τέλη του 2010 και έπειτα δεν πλήρωσε τίποτα μέχρι τον Αύγουστο του 2014. Η Επιτροπή τον ενήγαγε για €952 στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λευκωσίας, και η υπόθεση εκδικάστηκε με ένορκες δηλώσεις στη διαδικασία ταχείας εκδίκασης για μικρές απαιτήσεις.
Ο ιδιοκτήτης υποστήριξε ότι ποτέ δεν κλήθηκε στη συνέλευση, ότι δεν συναίνεσε στη συνεισφορά, και ότι ζητούσε επανειλημμένα καταστάσεις για το πώς δαπανώνται τα χρήματα χωρίς να τις λάβει.
Γιατί έχασε η Επιτροπή
Η Επιτροπή είχε συσταθεί νόμιμα, αλλά αυτό δεν αρκούσε. Το πρωτόδικο δικαστήριο δέχθηκε ότι η Επιτροπή ήταν νόμιμα συσταθείσα και είχε εξουσία να ιδρύσει ταμείο και να επιβάλλει συνεισφορές. Έκρινε όμως ότι η ύπαρξη της εξουσίας δεν αποδεικνύει ότι ασκήθηκε νόμιμα, και το Ανώτατο συμφώνησε. Από τη στιγμή που ο ιδιοκτήτης αμφισβήτησε τη χρέωση, η Επιτροπή έφερε το βάρος να αποδείξει τρία πράγματα:
- Νόμιμο σκοπό. Ότι το ταμείο εξυπηρετούσε τη διαχείριση, λειτουργία και συντήρηση της κοινόκτητης ιδιοκτησίας. Δεν προσκομίστηκαν λογαριασμοί ούτε άλλη συγκεκριμένη μαρτυρία για τη χρήση των χρημάτων.
- Νόμιμη απόφαση. Ότι η συνεισφορά αποφασίστηκε με τον τρόπο που απαιτεί ο νόμος. Η Επιτροπή ανέφερε στην ένορκη δήλωσή της ότι η απόφαση ήταν ομόφωνη και στην έκθεση απαίτησης ότι λήφθηκε κατά πλειοψηφία, ενώ ο ιδιοκτήτης δεν είχε κληθεί στη συνέλευση.
- Νόμιμη κατανομή. Ότι το μερίδιο κάθε ιδιοκτήτη ακολουθούσε το εμβαδόν της μονάδας του, όπως απαιτεί το άρθρο 38ΙΑ. Η συνεισφορά ήταν τα ίδια €17 για κάθε διαμέρισμα, ανεξάρτητα από το μέγεθός του.
Η πληρωμή επί χρόνια δεν τον δέσμευσε. Η Επιτροπή υποστήριξε ότι οκτώ χρόνια πληρωμών ισοδυναμούσαν με αναγνώριση της οφειλής. Το Δικαστήριο έκρινε ότι η προηγούμενη καταβολή δεν συνιστά παραίτηση από το δικαίωμα μεταγενέστερης αμφισβήτησης, δεν θεραπεύει πλημμέλειες στον τρόπο επιβολής και δεν αρκεί από μόνη της για κώλυμα. Απόφαση της Επιτροπής δεσμεύει τους ιδιοκτήτες μόνο αν είναι νόμιμη.
Τα δικαιώματα πληροφόρησης δεν του στέρησαν την υπεράσπιση. Η Επιτροπή προέβαλε ότι μπορούσε να επιθεωρήσει το μητρώο αποφάσεων κατά το άρθρο 38Λ ή να ζητήσει πιστοποίηση των συνεισφορών του κατά το άρθρο 38ΚΗ(3). Το Δικαστήριο έκρινε ότι αυτά είναι μηχανισμοί πληροφόρησης και ελέγχου της Επιτροπής από τους ιδιοκτήτες. Δεν αφαιρούν από τον ιδιοκτήτη το δικαίωμα να αμφισβητήσει στο δικαστήριο απαίτηση που προβάλλεται εναντίον του.
Η εξουσία να διατηρεί ταμείο δεν αποδεικνύει ότι μια συγκεκριμένη χρέωση επιβλήθηκε νόμιμα. Όταν ο ιδιοκτήτης την αμφισβητεί, η Επιτροπή οφείλει να την αποδείξει.
Η έφεση απορρίφθηκε. Λόγω του ποσού, το Δικαστήριο περιόρισε τα έξοδα υπέρ του ιδιοκτήτη σε €300 πλέον ΦΠΑ.
Τι απαιτεί ο νόμος για το ταμείο της πολυκατοικίας
Κάθε ιδιοκτήτης συνεισφέρει, ανάλογα με το εμβαδόν. Το άρθρο 38ΙΑ(1) του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας Νόμου, Κεφ. 224, υποχρεώνει όλους τους ιδιοκτήτες μονάδων να συμμετέχουν στις δαπάνες ασφάλισης, συντήρησης, επιδιόρθωσης και διαχείρισης της κοινόκτητης ιδιοκτησίας, και το μερίδιο του καθενός καθορίζεται από τους Κανονισμούς με βάση το εμβαδόν κάθε μονάδας. Το άρθρο 38ΚΗ(1) επιτρέπει στην Επιτροπή να ιδρύει ταμείο που κρίνει επαρκές, να καθορίζει τα ποσά που εισπράττονται και να τα ανακτά με αγωγή.
Οι πρότυποι κανονισμοί του Παραρτήματος προσθέτουν ότι η Επιτροπή υποβάλλει στους ιδιοκτήτες τριμηνιαία κατάσταση με τα έξοδα των προηγούμενων τριών μηνών και τη φύση τους. Εδώ η απουσία τέτοιων καταστάσεων, παρά τα αιτήματα του ιδιοκτήτη, βάρυνε εις βάρος της Επιτροπής.
Τι σημαίνει στην πράξη
Για τη Διαχειριστική Επιτροπή: πριν από την αγωγή, βεβαιωθείτε ότι μπορείτε να θέσετε ενώπιον του δικαστή τρία έγγραφα. Τα πρακτικά της συνέλευσης που όρισε τη συνεισφορά, από τα οποία να φαίνεται ότι κλήθηκαν όλοι οι ιδιοκτήτες. Πίνακα κατανομής με βάση το εμβαδόν. Καταστάσεις που δείχνουν πού δαπανήθηκαν τα χρήματα. Αν λείπει κάποιο, διορθώστε το πρώτα: συγκαλέστε γενική συνέλευση, ορίστε τις συνεισφορές με βάση το εμβαδόν, καταχωρίστε την απόφαση στο μητρώο και στέλνετε τις τριμηνιαίες καταστάσεις. Το ίδιο ποσό για όλα τα διαμερίσματα είναι ακριβώς αυτό που απέτυχε εδώ.
Για τον ιδιοκτήτη που αμφισβητεί τη χρέωση: ζητήστε γραπτώς την απόφαση, την κατανομή και τους λογαριασμούς, και κρατήστε τις επιστολές σας, όπως έκανε ο ιδιοκτήτης εδώ. Η παγίδα είναι να νομίσετε ότι μπορείτε απλώς να σταματήσετε να πληρώνετε. Η υποχρέωση συνεισφοράς υπάρχει, και χρέωση που αποφασίστηκε σωστά, κατανεμήθηκε δίκαια και δαπανήθηκε για την οικοδομή θα ανακτηθεί από εσάς, μαζί με έξοδα. Ο ιδιοκτήτης κέρδισε επειδή η Επιτροπή δεν απέδειξε την υπόθεσή της.
Για τον αγοραστή: τα απλήρωτα κοινόχρηστα μπορεί να ακολουθήσουν το διαμέρισμα. Κατά το άρθρο 38ΚΗ(2), ο ιδιοκτήτης κατά τον χρόνο της απόφασης και ο ιδιοκτήτης κατά την έγερση της αγωγής ευθύνονται από κοινού και χωριστά. Πριν από τη μεταβίβαση, ζητήστε από τον πωλητή την πιστοποίηση της Επιτροπής για το οφειλόμενο και το καταβληθέν ποσό, και η σύμβαση να ορίζει ποιος βαρύνεται με τυχόν καθυστερημένα.
Οι δικηγόροι ακινήτων του γραφείου συμβουλεύουν Επιτροπές και ιδιοκτήτες για ταμεία πολυκατοικιών, Κανονισμούς και διαφορές για συνεισφορές. Για το ευρύτερο πλαίσιο, δείτε το άρθρο μας για τα κοινόχρηστα στις κοινόκτητες οικοδομές, και σε συναφές θέμα, τα φωτοβολταϊκά σε δώμα με αποκλειστική χρήση.
Ερωτήσεις που μας γίνονται
Σταμάτησα να πληρώνω τα κοινόχρηστα. Είμαι καλυμμένος;
Όχι αυτόματα. Κάθε ιδιοκτήτης μονάδας οφείλει να συμμετέχει στις δαπάνες της κοινόκτητης ιδιοκτησίας κατά το άρθρο 38ΙΑ του Κεφ. 224, και συνεισφορά που αποφασίστηκε νόμιμα, κατανεμήθηκε με βάση το εμβαδόν και διατέθηκε για την οικοδομή ανακτάται με αγωγή. Ο ιδιοκτήτης στην υπόθεση αυτή κέρδισε επειδή η Επιτροπή δεν απέδειξε αυτά τα στοιχεία, όχι επειδή δικαιούνταν να σταματήσει να πληρώνει. Ζητήστε πρώτα γραπτώς την απόφαση και τους λογαριασμούς, και κρατήστε τις απαντήσεις.
Αφού πλήρωνα επί χρόνια, σημαίνει ότι αποδέχθηκα τη χρέωση;
Όχι. Το Ανώτατο Δικαστήριο έκρινε στις 29 Οκτωβρίου 2026 ότι η καταβολή για ορισμένο διάστημα δεν συνιστά παραίτηση από το δικαίωμα αμφισβήτησης, δεν θεραπεύει πλημμέλειες στον τρόπο επιβολής και δεν θεμελιώνει από μόνη της κώλυμα.
Μπορούν όλα τα διαμερίσματα να πληρώνουν το ίδιο μηνιαίο ποσό;
Ο νόμος ορίζει ότι το μερίδιο κάθε ιδιοκτήτη καθορίζεται από τους Κανονισμούς με βάση το εμβαδόν κάθε μονάδας. Το πρωτόδικο δικαστήριο έκρινε ότι σταθερά €17 τον μήνα για όλους, ανεξάρτητα από το μέγεθος της μονάδας, αντίκεινται στον κανόνα αυτό, και το Ανώτατο έκρινε ότι η κατανομή με βάση το εμβαδόν ήταν από τα στοιχεία που όφειλε να αποδείξει η Επιτροπή.
Αγοράζω διαμέρισμα. Μπορούν να με βαρύνουν απλήρωτα κοινόχρηστα του πωλητή;
Μπορούν. Το άρθρο 38ΚΗ(2) του Κεφ. 224 καθιστά τον ιδιοκτήτη κατά τον χρόνο της απόφασης και τον ιδιοκτήτη κατά τον χρόνο της αγωγής υπεύθυνους από κοινού και χωριστά. Πριν από τη μεταβίβαση, ζητήστε από τον πωλητή την πιστοποίηση της Επιτροπής κατά το άρθρο 38ΚΗ(3) για το ποσό της συνεισφοράς και το ποσό που καταβλήθηκε.
Τι να γράφει το πρώτο μου μήνυμα;
Αν είστε ιδιοκτήτης ή μέλος της Επιτροπής, το όνομα και την πόλη της πολυκατοικίας, αν υπάρχει εγγεγραμμένη Διαχειριστική Επιτροπή και Κανονισμοί, το ποσό που απαιτείται και για ποια περίοδο, και ποιες καταστάσεις ή πρακτικά έχετε λάβει. Αντίγραφο της απαίτησης ή του κλητηρίου αρκεί για να ξεκινήσουμε.
Πηγές
- Γλαύκος Παπαμιχαήλ κ.α., ως η Διαχειριστική Επιτροπή της πολυκατοικίας Beverly ν. Παναγιώτη Κυριάκου, Πολιτική Έφεση Αρ. 129/2017, Ανώτατο Δικαστήριο, 29 Οκτωβρίου 2026
- Ο περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμος, Κεφ. 224, ενοποιημένο κείμενο, άρθρα 38ΙΑ, 38Λ και 38ΚΗ, και οι πρότυποι κανονισμοί του Παραρτήματος, CyLaw
Κλείτος Πλατής
Δικηγόρος, Συνέταιρος
Κλεάνθους & Πλατής Δ.Ε.Π.Ε., Κύπρος
Δημοσιεύθηκε 31 Οκτωβρίου 2026
Χρειάζεστε συμβουλή για δική σας υπόθεση;
Το πρώτο σας μήνυμα δεν κοστίζει τίποτα: εντός μίας εργάσιμης ημέρας σας λέμε αν μπορούμε να βοηθήσουμε και πόσο θα κοστίσει.
klitos@kleanthousplatis.com
Κλεάνθους & Πλατής Δ.Ε.Π.Ε. Εγγεγραμμένη δικηγορική εταιρεία Παγκύπριος Δικηγορικός Σύλλογος HE 441973
Περαιτέρω ανάγνωση
Το παρόν κείμενο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν αποτελεί νομική συμβουλή. Η νομοθεσία και η εφαρμογή της ενδέχεται να μεταβληθούν, ενώ κάθε περίπτωση διαφέρει. Για συμβουλή στη δική σας υπόθεση επικοινωνήστε με τον Κλείτο Πλατή στο klitos@kleanthousplatis.com.
Λάβετε νομικές ενημερώσεις με email
Όταν αλλάζει το κυπριακό δίκαιο, να το μαθαίνετε από εμάς
Ένα σύντομο email όταν αλλάζει κάτι που μετρά: νέα νομοθεσία, μια απόφαση που αξίζει να ξέρετε, μια προθεσμία. Γραμμένο από τους συνεταίρους, χωρίς διαφημίσεις, διαγραφή με ένα κλικ.
Είστε στη λίστα. Η επόμενη ενημέρωση για το κυπριακό δίκαιο θα έρθει στο email σας.
Η εγγραφή δεν ολοκληρώθηκε. Γράψτε στο office@kleanthousplatis.com και θα σας προσθέσουμε.
Η διεύθυνσή σας χρησιμοποιείται για αυτές τις ενημερώσεις και για τίποτε άλλο. Προστασία προσωπικών δεδομένων.