Συμφωνία αντιπαροχής: πώς προστατεύεται ο ιδιοκτήτης γης

Μια οικογένεια έχει ένα οικόπεδο. Δεν σκοπεύει να το αναπτύξει η ίδια, και χρήματα δεν αλλάζουν χέρια. Συμφωνεί με επιχειρηματία ανάπτυξης ότι εκείνος θα ανεγείρει πολυκατοικία, θα της δώσει ορισμένα διαμερίσματα και θα κρατήσει και θα πωλήσει τα υπόλοιπα. Αυτή είναι η αντιπαροχή: η γη είναι το τίμημα της ανέγερσης.

Η συμφωνία περιγράφεται εύκολα. Ο κίνδυνος βρίσκεται στο διάστημα ανάμεσα στην ημέρα που ο ιδιοκτήτης παραχωρεί κάτι και στην ημέρα που κρατά στα χέρια του τίτλους ιδιοκτησίας για τα διαμερίσματά του. Για το διάστημα αυτό το δίκαιο του δίνει πραγματικά εργαλεία: νομοθετικό ορισμό, κατάθεση στο Κτηματολόγιο, ειδική εκτέλεση και αποζημιώσεις. Το πόσο αξίζουν σε κάθε περίπτωση το κρίνει κυρίως η συμφωνία, και πάνω απ' όλα το πότε μεταβιβάζεται η γη.

Τι ονομάζει ο νόμος αντιπαροχή

Αντιπαροχή είναι η σύμβαση με την οποία ο ιδιοκτήτης πληρώνει την ανέγερση με γη. Ο περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος, Ν. 81(Ι)/2011, ονομάζει τα μέρη: πάροχος είναι ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης, και αντιπάροχος αυτός που αναλαμβάνει την ανάπτυξη. Το άρθρο 2 ορίζει τη σύμβαση με βάση το τι λαμβάνει ο αντιπάροχος ως αντάλλαγμα, και επιτρέπει δύο μορφές.

Αν έχετε σύμβαση μπροστά σας, μπορεί να ελεγχθεί γραπτώς πριν την υπογράψετε: τι σας δεσμεύει, τι λείπει, τι να ζητήσετε να αλλάξει. Έλεγχος σύμβασης πριν την υπογραφή.

• Ο αντιπάροχος λαμβάνει τμήμα ή εξ αδιαιρέτου ιδανική μερίδα της γης. Ο ιδιοκτήτης διατηρεί την εγγραφή για το υπόλοιπο.
• Ο αντιπάροχος λαμβάνει ολόκληρη τη γη ή μέρος της, με ταυτόχρονη ανάληψη υποχρέωσης να μεταβιβάσει τμήμα της στον πάροχο μετά την ανάπτυξη. Ο ιδιοκτήτης παραχωρεί την εγγραφή και αναμένει να του επιστραφούν οι μονάδες.

Η διαφορά ανάμεσα στις δύο μορφές είναι η διαφορά ανάμεσα στο να έχεις και στο να σου οφείλουν. Το Εφετείο έχει επίσης επισημάνει ότι οι συμφωνίες αυτού του τύπου, εφόσον περιλαμβάνουν και στοιχεία συμφωνίας κατασκευής έργου, διαφέρουν από τις απλές συμφωνίες πώλησης ακινήτου. Αυτό έχει σημασία όταν κάτι πάει στραβά, όπως δείχνουν οι αποφάσεις που ακολουθούν.

Όποιος κρατά τη γη, κρατά και τη θέση ισχύος

Όσο η γη παραμένει στο όνομα του ιδιοκτήτη, ο εργολάβος έχει μια υπόσχεση και τίποτε περισσότερο. Η Τσαρμαντίδης Νοντάρ και Άλλη ν. Ανδρέα Δημητρίου (2010) 1 ΑΑΔ 239 αφορούσε πολυκατοικία στη Λάρνακα που ανεγέρθηκε με συμφωνία αντιπαροχής. Η γη δεν μεταβιβάστηκε ποτέ στην εργοληπτική εταιρεία και παρέμεινε εγγεγραμμένη στο όνομα της ιδιοκτήτριας εταιρείας. Το Ανώτατο Δικαστήριο έκρινε ότι εμπράγματο συμφέρον επί του επίδικου διαμερίσματος είχε μόνο η ιδιοκτήτρια, ως ιδιοκτήτρια της γης. Η εργοληπτική εταιρεία είχε μόνο τα συμβατικά δικαιώματα που πηγάζουν από τη συμφωνία αντιπαροχής, και η παράβασή τους της έδινε πρόσβαση μόνο στις θεραπείες του περί Συμβάσεων και του περί Ειδικής Εκτέλεσης Νόμου. «Τίποτε περισσότερο», πρόσθεσε το Δικαστήριο.

Η δεύτερη μορφή αντιστρέφει αυτή τη θέση. Μόλις η γη εγγραφεί στο όνομα του αντιπαρόχου, τα διαμερίσματα του ιδιοκτήτη ανεγείρονται σε ακίνητο που ανήκει σε άλλον, το οποίο ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης του μπορεί να υποθηκεύσει ή να πωλήσει και το οποίο είναι εκτεθειμένο στους πιστωτές του. Ο Ν. 81(Ι)/2011 δεν αφήνει τον ιδιοκτήτη χωρίς άμυνα, και η επόμενη ενότητα την περιγράφει. Δεν υπόσχεται όμως ότι η άμυνα αυτή υπερισχύει των πάντων. Το άρθρο 5(11) ορίζει ότι, σε περίπτωση έκδοσης διατάγματος εκκαθάρισης ή πτώχευσης εναντίον του πωλητή, εφαρμόζονται οι διατάξεις του περί Εταιρειών Νόμου και του περί Πτώχευσης Νόμου.

Στην αντιπαροχή, ο ιδιοκτήτης που κρατά ακόμη τη γη αναμένει μια παροχή. Ο ιδιοκτήτης που τη μεταβίβασε αναμένει να του επιστραφεί η γη με άλλη μορφή.

Αυτό δεν σημαίνει ότι η δεύτερη μορφή είναι λανθασμένη, και μπορεί να υπάρχουν καλοί λόγοι γι' αυτήν. Σημαίνει ότι η μεταβίβαση είναι η απόφαση πάνω στην οποία πρέπει να χτιστεί όλη η υπόλοιπη συμφωνία: αν ο αντιπάροχος θα λάβει μόνο το δικό του μερίδιο, αν η γη θα μεταβιβάζεται σταδιακά, συνδεδεμένη με την πρόοδο των εργασιών, και τι κρατά ο ιδιοκτήτης όσο περιμένει.

Καταθέστε τη συμφωνία, και προσέξτε πότε ξεκινά το εξάμηνο

Όταν η γη έχει μεταβιβαστεί, η κατάθεση της συμφωνίας αντιπαροχής στο Κτηματολόγιο είναι η κύρια προστασία που δίνει ο νόμος στον ιδιοκτήτη. Ο Ν. 81(Ι)/2011 περιλαμβάνει ρητά τη σύμβαση αντιπαροχής στις συμβάσεις που ρυθμίζει, και ο ορισμός του «πωλητή» περιλαμβάνει τον αντιπάροχο. Για τις μονάδες που πρέπει να επιστραφούν, ο αντιπάροχος είναι ο πωλητής και ο ιδιοκτήτης βρίσκεται στη θέση του αγοραστή.

Η προθεσμία είναι προσαρμοσμένη σε αυτό. Κατά κανόνα η σύμβαση κατατίθεται εντός έξι μηνών από την υπογραφή της, αλλά κατά την επιφύλαξη (i) του άρθρου 3(1)(γ) η προθεσμία για τον πάροχο αρχίζει με τη μεταβίβαση της ακίνητης ιδιοκτησίας στον αντιπάροχο, και όχι με την υπογραφή. Το άρθρο μας για την εξάμηνη προθεσμία κατάθεσης εξηγεί τι γίνεται όταν αυτή χαθεί.

Τι εξασφαλίζει η κατάθεση, με τα λόγια του Νόμου:

• Εμπράγματο βάρος σε ολόκληρο το ακίνητο. Κατά το άρθρο 5(1), η κατάθεση συνιστά εμπράγματο βάρος που ακολουθεί σειρά προτεραιότητας από την ημερομηνία της. Όταν οι μονάδες του ιδιοκτήτη είναι τμήμα ακινήτου εγγεγραμμένου στο όνομα του αντιπαρόχου, το βάρος βαρύνει ολόκληρη την εγγραφή μέχρι να γίνουν χωριστές εγγραφές, και τότε περιορίζεται στις μονάδες του ιδιοκτήτη.
• Εξασφάλιση για όσα οφείλονται στον ιδιοκτήτη. Κατά το άρθρο 5(3), στην αντιπαροχή το εμπράγματο βάρος εξασφαλίζει «το εκάστοτε ποσό της αξίας του αντικειμένου της αντιπαροχής».
• Ειδική εκτέλεση. Η κατατεθειμένη σύμβαση είναι δεκτική ειδικής εκτέλεσης κατά το άρθρο 6(1), και το άρθρο 7(2) επιτρέπει στο διάταγμα να διατάσσει τη λήψη των αναγκαίων μέτρων για τα πιστοποιητικά, τις άδειες και τις εγκρίσεις της χωριστής εγγραφής, ή τον διορισμό άλλου προσώπου, αντί του πωλητή, για να τα λάβει. Το άρθρο μας για την ειδική εκτέλεση εξηγεί πώς προχωρά μια τέτοια αγωγή.
• Υποθήκη, αν το δικαστήριο επιδικάσει χρήματα. Αν το δικαστήριο επιδικάσει αποζημιώσεις αντί για ειδική εκτέλεση, και ο αγοραστής έχει εκπληρώσει τις υποχρεώσεις του, κατά το άρθρο 5(6) το εμπράγματο βάρος επενεργεί ως υποθήκη, από την ημερομηνία της κατάθεσης, για το ποσό των αποζημιώσεων.

Δύο ακόμη διατάξεις κινούνται στην ίδια κατεύθυνση. Το άρθρο 4(1) υποχρεώνει τον πωλητή, πριν υποθηκεύσει ακίνητο που αποτελεί αντικείμενο σύμβασης η οποία δεν έχει κατατεθεί, να την καταθέσει ο ίδιος, εφόσον ο αγοραστής έχει εκπληρώσει τις μέχρι τότε υποχρεώσεις του, και η παράλειψη αποτελεί ποινικό αδίκημα. Το άρθρο 3(2) καθιστά άκυρη κάθε ρήτρα που απαγορεύει την κατάθεση. Αν όμως η γη έχει ήδη υποθηκευθεί όταν ο ιδιοκτήτης έρθει να καταθέσει, το άρθρο 3Α απαιτεί πρόσθετες γραπτές δηλώσεις πριν γίνει δεκτή η κατάθεση, και η προγενέστερη υποθήκη προηγείται του ιδιοκτήτη.

Γράψτε με ακρίβεια τι λαμβάνετε

Τα δικαστήρια διαβάζουν τη συμφωνία αντιπαροχής όπως είναι γραμμένη, και ό,τι δεν αναφέρει, ο ιδιοκτήτης δεν το παίρνει. Η Ιακώβου Κουπάνου και Άλλων ν. J Aristodemou Ideal Homes Limited, Πολιτική Έφεση αρ. 249/2014, απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου της 25ης Νοεμβρίου 2022, είναι η απόφαση που πρέπει να διαβάσει κάποιος πριν υπογράψει.

Ιδιοκτήτες κτήματος στη Γεροσκήπου παραχώρησαν σε εταιρεία ανάπτυξης την κατοχή, το δικαίωμα ανάπτυξης και τη μελλοντική ιδιοκτησία του κτήματός τους έναντι δέκα διαμερισμάτων, συνολικής έκτασης περίπου 700 τ.μ., που θα ανεγείρονταν σε τμήμα του κτήματος 967 τ.μ., σημειωμένο στο χωρομετρικό σχέδιο ως θέση Α. Τα διαμερίσματα ολοκληρώθηκαν και οι ιδιοκτήτες ανέλαβαν την κατοχή τους. Στη συνέχεια αξίωσαν ότι τους οφειλόταν επιπλέον ο συντελεστής δόμησης που αναλογούσε στη θέση Α, 460,4 τ.μ., τον οποίο η εταιρεία είχε χρησιμοποιήσει προς δικό της όφελος. Το Επαρχιακό Δικαστήριο Πάφου έκρινε ότι αντάλλαγμα ήταν τα δέκα διαμερίσματα: οι συμφωνίες τα περιέγραφαν με λεπτομέρεια και δεν ανέφεραν πουθενά συντελεστή δόμησης, και το δικαίωμα ανάπτυξης που παραχωρήθηκε για ολόκληρο το κτήμα περιλάμβανε και τον συντελεστή δόμησης που του αναλογούσε. Η προσπάθεια των ιδιοκτητών να αποδείξουν προφορική διαβεβαίωση ότι ο συντελεστής περιλαμβανόταν δεν ευδοκίμησε. Το Ανώτατο δεν εντόπισε σφάλμα και απέρριψε την έφεση με έξοδα 4.500 ευρώ.

Το δίδαγμα αφορά τη σύνταξη της συμφωνίας, όχι τη συγκεκριμένη εταιρεία. Μια συμφωνία που αξίζει να υπογραφεί προσδιορίζει κάθε μονάδα του ιδιοκτήτη με αριθμό, όροφο και εμβαδό σε σχέδια που επισυνάπτονται, μαζί με τις προδιαγραφές, τους χώρους στάθμευσης και τις αποθήκες· λέει τι γίνεται με κάθε συντελεστή δόμησης που έχει ή θα αποκτήσει η γη· ορίζει ημερομηνίες για κάθε στάδιο και τις συνέπειες αν δεν τηρηθούν· κατανέμει το κόστος των αδειών, των τελών και των χωριστών τίτλων· και λέει αν το μέρος του ιδιοκτήτη επιτρέπεται να υποθηκευθεί. Η ίδια η συμφωνία στην Κουπάνου προέβλεπε ότι τα 967 τ.μ. των ιδιοκτητών δεν θα υποθηκεύονταν. Ο οδηγός μας για τους τίτλους ιδιοκτησίας εξηγεί γιατί οι χωριστοί τίτλοι στο τέλος αξίζουν δικό τους όρο.

Όταν ο εργολάβος δεν κτίζει

Ο ιδιοκτήτης του οποίου ο εργολάβος δεν ξεκινά ή σταματά μπορεί να τερματίσει τη συμφωνία και να αξιώσει αποζημιώσεις που μετρώνται με την αξία όσων του υποσχέθηκαν. Το άρθρο 39 του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149, επιτρέπει τον τερματισμό όταν ο αντισυμβαλλόμενος αρνηθεί να εκπληρώσει την υπόσχεσή του στο σύνολό της, εκτός αν ο ιδιοκτήτης εκδήλωσε, προφορικά ή με τη συμπεριφορά του, συγκατάθεση για συνέχιση της σύμβασης. Κατά το άρθρο 55, η παράλειψη ενέργειας εντός του ορισμένου χρόνου καθιστά τη σύμβαση ακυρώσιμη κατ' επιλογή του ιδιοκτήτη, αν πρόθεση των μερών ήταν να καταστήσουν τον χρόνο ουσιώδη όρο, ενώ διαφορετικά του δίνει δικαίωμα αποζημίωσης για την καθυστέρηση. Το άρθρο 75 δίνει σε όποιον υπαναχωρεί νόμιμα δικαίωμα αποζημίωσης για κάθε ζημιά από τη μη εκπλήρωση, η οποία υπολογίζεται κατά το άρθρο 73(1).

Το Εφετείο εφάρμοσε τους κανόνες αυτούς σε αντιπαροχή στην M. & T.H. Petrou & Sons Developers Ltd ν. Παναγιώτας Ευθυμίου, Πολιτική Έφεση αρ. 131/18, απόφαση της 22ας Μαΐου 2024. Η ιδιοκτήτρια είχε μερίδιο 1/6 σε ακίνητο του οποίου η εταιρεία ανάπτυξης ήταν ιδιοκτήτρια των 4/6. Η εταιρεία θα ανήγειρε για την ιδιοκτήτρια μια οικία σε μέρος του δικού της μεριδίου, μία από τις 23 οικίες της πολεοδομικής άδειας του έργου, έναντι μεταβίβασης μέρους του μεριδίου αυτού. Δεν έκτισε ποτέ την οικία, και η ιδιοκτήτρια τερμάτισε τη συμφωνία. Το Επαρχιακό Δικαστήριο Λάρνακας έκρινε τον τερματισμό νόμιμο και υπολόγισε την αποζημίωση ως την αξία της οικίας κατά την ημερομηνία του τερματισμού, όπως την εκτίμησε εμπειρογνώμονας, μείον την αξία του μεριδίου της κατά την ίδια ημερομηνία.

Η έφεση της εταιρείας απέτυχε σε κάθε λόγο που προώθησε:

• Μέτρο είναι η οικία, όχι η γη. Το Εφετείο διέκρινε τις υποθέσεις πώλησης γης έναντι χρημάτων. Το ζητούμενο ήταν να τεθεί η ιδιοκτήτρια στη θέση που θα βρισκόταν αν η συμφωνία είχε εκπληρωθεί, δηλαδή με την οικία, και η ζημία αποκρυσταλλώθηκε κατά τον χρόνο της διάρρηξης.
• Εκτιμητής, όχι επιμετρητής ποσοτήτων. Η εταιρεία υποστήριξε ότι το οφειλόμενο ήταν το κόστος κατασκευής της οικίας σύμφωνα με τις προδιαγραφές. Το Εφετείο έκρινε ότι η ουσία της συμφωνίας ήταν ότι η ιδιοκτήτρια θα λάμβανε μια οικία, άρα η ζημία της ήταν η αγοραία αξία που θα είχε τέτοια οικία, με τη συγκριτική μέθοδο.
• Το κέρδος του εργολάβου δεν μετρά. Το ότι η εταιρεία δεν αποκόμισε κανένα κέρδος εις βάρος της ιδιοκτήτριας δεν βρίσκει έρεισμα ούτε στον νόμο ούτε στη νομολογία ως απάντηση στην αξίωση.
• Χωρίς διπλή αποζημίωση. Η ιδιοκτήτρια κράτησε τη γη της, επειδή η μεταβίβαση δεν είχε γίνει, και η αξία της αφαιρέθηκε από την αξία της οικίας.

Η έφεση απορρίφθηκε με έξοδα 5.200 ευρώ. Δύο σημεία ισχύουν και πέρα από εκείνη την υπόθεση. Η αποζημίωση στην αντιπαροχή μπορεί να μετρηθεί με την αγοραία αξία των μονάδων που υποσχέθηκαν, και όχι με το κόστος ανέγερσής τους. Και η ιδιοκτήτρια στην Petrou είχε ακόμη τη γη της. Όταν η γη έχει ήδη μεταβιβαστεί, η επιστροφή της είναι ξεχωριστό και δυσκολότερο ζήτημα, και η απάντηση εξαρτάται από τη συμφωνία και από τα γεγονότα. Πριν από οποιονδήποτε τερματισμό, διαβάστε τον όρο της συμφωνίας για τον τερματισμό και ακολουθήστε τον, γιατί όποιος τερματίζει χωρίς να έχει το δικαίωμα παραβαίνει ο ίδιος τη σύμβαση. Το άρθρο μας για τον εργολάβο που εγκατέλειψε το έργο εξηγεί τη μαρτυρία που χρειάζεται μια αξίωση αποζημιώσεων.

Ο τερματισμός δεν απελευθερώνει πάντα τα διαμερίσματα του εργολάβου

Όταν ο εργολάβος αποτυγχάνει στη μέση του έργου, το πρόβλημα του ιδιοκτήτη συχνά δεν είναι μόνο ο εργολάβος αλλά και όσοι αγόρασαν από αυτόν διαμερίσματα. Η St. George's Car Hire Ltd και Άλλοι ν. Μακεδονίας Γαβριηλίδου και Άλλων (2006) 1 ΑΑΔ 47 δείχνει πόσο μακριά μπορεί να φτάσει αυτό.

Το 1978 ιδιοκτήτες οικοπέδου στη Λεμεσό συμφώνησαν με εταιρεία ανάπτυξης να λάβουν διαμερίσματα συνολικού εμβαδού 25% του ωφέλιμου χώρου της πολυκατοικίας, ενώ τα 75% αδιανέμητα μερίδια του οικοπέδου θα μεταβιβάζονταν στην εταιρεία. Η συμφωνία υποχρέωνε τους ιδιοκτήτες να συνυπογράφουν τα πωλητήρια έγγραφα της εταιρείας με τρίτους. Οι εργασίες σταμάτησαν το 1982 λόγω οικονομικών προβλημάτων της εταιρείας. Οι ιδιοκτήτες τερμάτισαν τις συμφωνίες, ενήγαγαν την εταιρεία και απέστειλαν επιστολές στους αγοραστές. Οι αγοραστές, που είχαν εξοφλήσει το τίμημα αλλά δεν είχαν καταθέσει τις συμβάσεις τους, ολοκλήρωσαν την πολυκατοικία με δικά τους χρήματα, και έτσι ολοκληρώθηκαν και παραδόθηκαν και τα διαμερίσματα των ιδιοκτητών.

Το Επαρχιακό Δικαστήριο Λεμεσού απέρριψε την αγωγή των αγοραστών. Το Ανώτατο δέχθηκε τις εφέσεις τους. Διαπίστωσε ότι οι ιδιοκτήτες γνώριζαν εξαρχής ότι η εταιρεία θα πωλούσε τα διαμερίσματα που της αναλογούσαν, και είχαν δημιουργήσει το υπόβαθρο στο οποίο στηρίχθηκαν οι αγοραστές όταν πλήρωσαν· ότι οι επιστολές τους, ο τερματισμός και η αγωγή τους κατά της εταιρείας δεν μπορούσαν να αναιρέσουν αυτό το υπόβαθρο· και ότι στην ουσία ανέχθηκαν την ολοκλήρωση της οικοδομής, με ανάλογο όφελος για τους ίδιους. Το δίκαιο της επιείκειας επέβαλε εξ επαγωγής εμπίστευμα υπέρ των αγοραστών, έστω και χωρίς συμβατική σχέση ανάμεσα σε αυτούς και στους ιδιοκτήτες, και οι ιδιοκτήτες διατάχθηκαν να πράξουν ό,τι απαιτείται για την εγγραφή ή μεταβίβαση των διαμερισμάτων στους αγοραστές.

Για τον ιδιοκτήτη, το πρακτικό ζήτημα είναι ο χρόνος. Όταν οι αγοραστές έχουν πληρώσει, έχουν πάρει κατοχή και έχουν δαπανήσει χρήματα στην οικοδομή με τη γνώση του ιδιοκτήτη, ο τίτλος του ιδιοκτήτη μπορεί να υποχωρήσει μπροστά στα δικαιώματά τους. Ένα έργο που σταμάτησε χρειάζεται νομική συμβουλή πριν αρχίσουν οι αγοραστές να το ολοκληρώνουν, όχι μετά.

Φόρος κεφαλαιουχικών κερδών: ο κανόνας της πενταετίας από την 1η Ιανουαρίου 2026

Από την 1η Ιανουαρίου 2026, η νομοθεσία για τον φόρο κεφαλαιουχικών κερδών λέει ρητά πότε η αντιπαροχή λογίζεται ανταλλαγή: μόνο όταν η ανέγερση των μονάδων του ιδιοκτήτη ολοκληρωθεί εντός πέντε ετών από την ημερομηνία της συμφωνίας. Ο περί Φορολογίας Κεφαλαιουχικών Κερδών (Τροποποιητικός) (Αρ. 3) Νόμος του 2025, Ν. 242(Ι)/2025, που δημοσιεύθηκε στις 31 Δεκεμβρίου 2025, πρόσθεσε τον κανόνα στην παράγραφο (γ) του άρθρου 10 του Ν. 52/1980, την παράγραφο που ρυθμίζει την ανταλλαγή.

Για τους σκοπούς της παραγράφου αυτής, ο όρος «ανταλλαγή» περιλαμβάνει πλέον και την αντιπαροχή, δηλαδή τη συμφωνία με την οποία ιδιοκτήτης τεμαχίου ή τεμαχίων γης διαθέτει μέρος αυτών σε επιχειρηματία ανάπτυξης γης για την ανέγερση οικοδομής, έναντι παραχώρησης σε αυτόν, μετά την ανέγερση, δικαιώματος ιδιοκτησίας επί ορισμένων μονάδων ή τμημάτων της, εφόσον η ανέγερσή τους ολοκληρώνεται εντός πέντε ετών από την ημερομηνία της συμφωνίας. Αν η ανέγερση των μονάδων δεν ολοκληρωθεί εντός πέντε ετών, η διάθεση της γης από τον ιδιοκτήτη στον επιχειρηματία ανάπτυξης συνιστά διάθεση ιδιοκτησίας, και ο φόρος επί του κέρδους επιβάλλεται και καταβάλλεται κατά την ημερομηνία συμπλήρωσης της πενταετίας.

Από αυτό προκύπτουν δύο συνέπειες για όποιον υπογράφει σήμερα. Ημερομηνία ολοκλήρωσης στη συμφωνία που απέχει περισσότερο από πέντε χρόνια από την υπογραφή εκθέτει τον ιδιοκτήτη στον φόρο από την αρχή. Και ένα έργο που καθυστερεί μπορεί να μετατρέψει την καθυστέρηση σε φορολογική επιβάρυνση για τον ιδιοκτήτη, κάτι που αξίζει να καλύπτουν οι όροι της συμφωνίας για την καθυστέρηση. Η υπόλοιπη φορολογική εικόνα για κάθε συγκεκριμένο οικόπεδο είναι θέμα που πρέπει να διευθετηθεί με λογιστή πριν από την υπογραφή.

Τι σημαίνει αυτό στην πράξη

Αποφασίστε πρώτα για τη μεταβίβαση, και στήστε τα υπόλοιπα γύρω της. Ο ιδιοκτήτης που κρατά τη γη αναμένει μια παροχή και διατηρεί τη γη όσο περιμένει. Ο ιδιοκτήτης που τη μεταβιβάζει στηρίζεται στη συμφωνία και στην κατάθεση. Όπου η μεταβίβαση είναι αναγκαία, μπορεί να περιοριστεί στο μερίδιο του αντιπαρόχου ή να γίνεται σταδιακά, συνδεδεμένη με την πρόοδο των εργασιών.

Αν φύγει η γη, η κατάθεση ακολουθεί εντός έξι μηνών. Το εξάμηνο μετρά από τη μεταβίβαση στον αντιπάροχο. Η εμπρόθεσμη κατάθεση δίνει εμπράγματο βάρος σε ολόκληρη την εγγραφή, εξασφάλιση για την αξία των μονάδων και τον δρόμο της ειδικής εκτέλεσης, και η συμφωνία δεν μπορεί να την απαγορεύσει.

Γράψτε κάθε μονάδα, κάθε τετραγωνικό μέτρο και κάθε ημερομηνία. Η Κουπάνου δείχνει ότι ο ιδιοκτήτης λαμβάνει ό,τι γράφει η συμφωνία. Όποιος αναμένει συντελεστή δόμησης, χώρο στάθμευσης, αποθήκη ή προθεσμία πρέπει να τα βρίσκει στο κείμενο.

Παρακολουθείτε τις πωλήσεις του εργολάβου, και κινηθείτε νωρίς όταν σταματήσουν οι εργασίες. Η St. George's δείχνει ότι αγοραστές που πληρώνουν και ολοκληρώνουν την οικοδομή με τη γνώση του ιδιοκτήτη μπορεί να καταλήξουν με τα διαμερίσματα. Η ώρα για συμβουλή είναι όταν το εργοτάξιο σωπαίνει.

Μετρήστε πέντε χρόνια από την υπογραφή. Από την 1η Ιανουαρίου 2026, μονάδες που δεν ολοκληρώνονται εντός πέντε ετών από τη συμφωνία μετατρέπουν την ανταλλαγή σε φορολογητέα διάθεση κατά τη συμπλήρωση της πενταετίας. Η αξίωση για παράβαση της συμφωνίας, από την πλευρά της, υπόκειται στην εξαετή παραγραφή του άρθρου 7(1) του περί Παραγραφής Αγώγιμων Δικαιωμάτων Νόμου 66(Ι)/2012, την οποία εξηγεί το άρθρο μας για την παραγραφή.

Ερωτήσεις που μας γίνονται

Πηγές

• Ο περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος του 2011, Ν. 81(I)/2011, ενοποιημένο κείμενο, άρθρα 2, 3, 3Α, 4, 5, 6 και 7, CyLaw
• Ο περί Συμβάσεων Νόμος, ΚΕΦ. 149, ενοποιημένο κείμενο, άρθρα 39, 55, 73 και 75, CyLaw
• Ο περί Φορολογίας Κεφαλαιουχικών Κερδών Νόμος του 1980, Ν. 52/1980, ενοποιημένο κείμενο, άρθρο 10(γ), CyLaw
• Ο περί Φορολογίας Κεφαλαιουχικών Κερδών (Τροποποιητικός) (Αρ. 3) Νόμος του 2025, Ν. 242(Ι)/2025, Ε.Ε. Παρ. Ι(Ι), Αρ. 5070, 31.12.2025, CyLaw
• M. & T.H. Petrou & Sons Developers Ltd ν. Παναγιώτας Ευθυμίου, Πολιτική Έφεση αρ. 131/18, Εφετείο Κύπρου, 22 Μαΐου 2024
• Τσαρμαντίδης Νοντάρ και Άλλη ν. Ανδρέα Δημητρίου (2010) 1 ΑΑΔ 239, Πολιτική Έφεση αρ. 291/2007, Ανώτατο Δικαστήριο Κύπρου, 23 Φεβρουαρίου 2010
• St. George's Car Hire Ltd και Άλλοι ν. Μακεδονίας Γαβριηλίδου και Άλλων (2006) 1 ΑΑΔ 47, Πολιτικές Εφέσεις αρ. 11776, 11777 και 11778, Ανώτατο Δικαστήριο Κύπρου, 27 Ιανουαρίου 2006
• Ιακώβου Κουπάνου και Άλλων ν. J Aristodemou Ideal Homes Limited, Πολιτική Έφεση αρ. 249/2014, Ανώτατο Δικαστήριο Κύπρου, 25 Νοεμβρίου 2022

Το παρόν άρθρο παρέχεται αποκλειστικά για σκοπούς γενικής ενημέρωσης και δεν συνιστά νομική συμβουλή.

Λάβετε νομικές ενημερώσεις με email

Όταν αλλάζει το κυπριακό δίκαιο, να το μαθαίνετε από εμάς

Ένα σύντομο email όταν αλλάζει κάτι που μετρά: νέα νομοθεσία, μια απόφαση που αξίζει να ξέρετε, μια προθεσμία. Γραμμένο από τους συνεταίρους, χωρίς διαφημίσεις, διαγραφή με ένα κλικ.

Αφήστε το κενό

Εγγραφή

Είστε στη λίστα. Η επόμενη ενημέρωση για το κυπριακό δίκαιο θα έρθει στο email σας.

Η εγγραφή δεν ολοκληρώθηκε. Γράψτε στο office@kleanthousplatis.com και θα σας προσθέσουμε.

Η διεύθυνσή σας χρησιμοποιείται για αυτές τις ενημερώσεις και για τίποτε άλλο. Προστασία προσωπικών δεδομένων.

Περισσότερα από τη βιβλιοθήκη