Πληρωμές κατασκευών στην Κύπρο: πιστοποιητικά και κρατήσεις

Έχει εκδοθεί πιστοποιητικό πληρωμής αλλά παραμένει απλήρωτο. Κρατήσεις δεν αποδεσμεύονται παρότι οι εργασίες έχουν ολοκληρωθεί. Ή το έργο βρίσκεται στον τελικό λογαριασμό, με κάθε πλευρά να καταλήγει σε διαφορετικό υπόλοιπο. Τα ζητήματα συνδέονται, αλλά τα έγγραφα και τα συμβατικά βήματα που χρειάζονται μπορεί να διαφέρουν.

Για τον εργολάβο, τον υπεργολάβο και τον εργοδότη, αφετηρία είναι μια σαφής εικόνα των πληρωμών: τι ζητήθηκε, τι πιστοποιήθηκε, τι καταβλήθηκε και γιατί αμφισβητείται το υπόλοιπο. Οι δικηγόροι μας για κατασκευαστικά θέματα μπορούν να εξετάσουν απαίτηση πληρωμής ή την απάντηση σε αυτή. Μπορείτε να περιγράψετε το ζήτημα πριν συγκεντρώσετε ολόκληρο τον φάκελο του έργου.

Ποια πληρωμή αμφισβητείται

Διαχωρίστε το απλήρωτο πιστοποιημένο ποσό από εργασία που δεν έχει πιστοποιηθεί, τις συμβατικές κρατήσεις και τον αμφισβητούμενο τελικό λογαριασμό. Η ενσωμάτωσή τους σε μία συνολική απαίτηση μπορεί να αποκρύψει το ερώτημα που χρειάζεται απάντηση.

• Απλήρωτο πιστοποιητικό: καταγράψτε τον αριθμό, την ημερομηνία έκδοσης, το ποσό, τη συμβατική ημερομηνία πληρωμής και κάθε καταβολή έναντί του.
• Εργασία που δεν πιστοποιήθηκε: εντοπίστε την αίτηση πληρωμής, την εργασία που περιλαμβάνει και τον λόγο που δόθηκε για την παράλειψη ή τη μείωση.
• Κρατήσεις: καταγράψτε κάθε κράτηση, το συνολικό υπόλοιπο και την προϋπόθεση στην οποία στηρίζεται το αίτημα αποδέσμευσης.
• Τελικός λογαριασμός: συγκρίνετε τους υπολογισμούς ανά κονδύλι, μαζί με προηγούμενες πληρωμές και αμφισβητούμενες αποκοπές.

Κρατήστε διακριτά το κυρίως συμβόλαιο και κάθε υπεργολαβία. Σημειώστε ποιοι συμβλήθηκαν μεταξύ τους και ποια συμφωνία αφορά η απαίτηση, χωρίς να αντιμετωπίζετε όλους τους συντελεστές του έργου ως συμβαλλομένους στην ίδια υποχρέωση πληρωμής.

Το πιστοποιητικό διαβάζεται μαζί με τη σύμβαση

Το πιστοποιητικό είναι σημαντικό έγγραφο, αλλά ο τίτλος του δεν αποδεικνύει ότι επιλύει οριστικά κάθε ζήτημα. Εξετάζονται οι πρόνοιες για πιστοποίηση, πληρωμή, διόρθωση και επίλυση διαφορών, μαζί με τυχόν τροποποιήσεις του πρότυπου συμβολαίου.

Ελέγξτε αν πρόκειται για ενδιάμεση εκτίμηση, τελικό πιστοποιητικό ή απόφαση επί διαφοράς που παραπέμφθηκε προς επίλυση. Καταγράψτε πότε παραλήφθηκε και τι ακολούθησε. Ο εργολάβος χρειάζεται να προσδιορίσει τη συμβατική βάση της πληρωμής που ζητεί. Ο εργοδότης χρειάζεται να προσδιορίσει τη βάση και τα έγγραφα που στηρίζουν τυχόν ένσταση ή αποκοπή.

Στην Christoforos Pelekanos Ltd ν. Kermia Ltd (1979), το Ανώτατο Δικαστήριο δεν επέτρεψε την αναστολή της δικαστικής διαδικασίας, επειδή ο εργοδότης δεν είχε διατυπώσει τη γραπτή διαφωνία που απαιτούσε η συγκεκριμένη ρήτρα διαιτησίας. Η ρήτρα προέβλεπε περίοδο 14 ημερών. Η απόφαση αφορούσε την τήρηση εκείνης της σύμβασης. Δεν καθιερώνει γενική προθεσμία ούτε καθιστά κάθε ενδιάμεσο πιστοποιητικό οριστικό.

Το πρακτικό ερώτημα είναι συγκεκριμένο: τι απαιτεί η δική σας σύμβαση μετά το συγκεκριμένο πιστοποιητικό ή την απόφαση και ποια έγγραφα αποδεικνύουν ότι τηρήθηκε η διαδικασία;

Όταν οι κρατήσεις δεν αποδεσμεύονται

Για τις κρατήσεις, εξετάζονται ο μηχανισμός αποδέσμευσης και τα στοιχεία που αποδεικνύουν ότι έχει επιτευχθεί το σχετικό στάδιο. Η αναφορά ότι το έργο τελείωσε χρειάζεται να συνδεθεί με τις πρόνοιες της υπογεγραμμένης συμφωνίας για συμπλήρωση, ελαττώματα και πιστοποίηση.

Ετοιμάστε κατάσταση που δείχνει την κράτηση από κάθε πληρωμή, τα ποσά που ήδη αποδεσμεύθηκαν και το υπόλοιπο που ζητείται. Συγκεντρώστε έπειτα τα έγγραφα συμπλήρωσης ή παράδοσης, τους καταλόγους ελαττωμάτων, τις απαντήσεις και τα στοιχεία διορθωτικών εργασιών. Ελέγξτε αν προβλέπεται σταδιακή αποδέσμευση και αν απαιτείται πιστοποιητικό, αίτηση ή άλλο διάβημα.

Όταν ο εργοδότης επικαλείται ελαττώματα ή καθυστέρηση, ζητήστε να προσδιοριστούν το κονδύλι, η αποτίμησή του και η συμβατική βάση της αποκοπής. Τα αμφισβητούμενα ποσά πρέπει να εμφανίζονται χωριστά και να μην ενσωματώνονται σε ανεξήγητο υπόλοιπο κρατήσεων. Αν η σύμβαση έχει τερματιστεί, εξετάζονται επιπλέον οι πρόνοιες για τερματισμό και οικονομική τακτοποίηση.

Διαχωρίστε τα χρήματα που κρατήθηκαν από πληρωμές από μια τραπεζική εγγύηση. Πρόκειται για διαφορετικά έγγραφα και ρυθμίσεις. Το αίτημα αποδέσμευσης του ενός δεν πρέπει να θεωρείται ότι επιλύει και το άλλο.

Ο τελικός λογαριασμός εξετάζεται ανά κονδύλι

Ο ουσιαστικός έλεγχος του τελικού λογαριασμού αντιπαραβάλλει το αρχικό αντικείμενο, τις αλλαγές, τις εκτιμήσεις και τις προηγούμενες πληρωμές με το αμφισβητούμενο υπόλοιπο. Κάθε διαφορά χρειάζεται εξήγηση και τεκμηρίωση.

Στην Κωνσταντίνος Μηνά Λαζάρου Λτδ ν. Γιαλλούρου (2024), το Επαρχιακό Δικαστήριο Λεμεσού εξέτασε τον μηχανισμό οικονομικής τακτοποίησης της συγκεκριμένης σύμβασης, περιλαμβανομένων ποσών που διεκδικούσαν τόσο ο εργολάβος όσο και ο εργοδότης. Η απόφαση δείχνει γιατί η συνολική απαίτηση του εργολάβου, από μόνη της, μπορεί να μην απαντά ποιο υπόλοιπο προκύπτει με βάση αυτόν τον μηχανισμό. Δεν καθιστά έγκυρη κάθε προβαλλόμενη αποκοπή.

Μια χρήσιμη συγκριτική κατάσταση καταγράφει:

• Το συμβατικό κονδύλι ή την τροποποίηση και τη σχετική οδηγία ή επιμέτρηση.
• Το ποσό που υποβλήθηκε, πιστοποιήθηκε και πράγματι καταβλήθηκε.
• Τη θέση κάθε πλευράς για το υπόλοιπο.
• Τον λόγο της διαφοράς και το έγγραφο που χρειάζεται για την εξέτασή της.

Στην απόφαση Aristotelous και Lakis Georgiou J.V. ν. Δήμου Πάφου (2025), το Επαρχιακό Δικαστήριο Πάφου περιέγραψε σύμβαση που προέβλεπε ενδιάμεση πιστοποίηση των μη αμφισβητούμενων μερών του προσχεδίου τελικού λογαριασμού, ενώ οι διαφορές ακολουθούσαν τον μηχανισμό επίλυσής τους. Χρειάζεται έλεγχος αν η δική σας σύμβαση παρέχει αυτή τη δυνατότητα. Και οι δύο πρωτόδικες αποφάσεις αφορούσαν τις συγκεκριμένες συμφωνίες και τη μαρτυρία που τέθηκε ενώπιον των Δικαστηρίων.

Αλλαγές, ελαττώματα και καθυστερήσεις

Διαχωρίστε τους λόγους της διαφωνίας πριν αξιολογηθεί το συνολικό ποσό. Άλλο είναι η αμφισβήτηση ότι δόθηκε οδηγία για πρόσθετη εργασία, άλλο η διαφωνία για την τιμή της και άλλο η αποκοπή λόγω ελαττωμάτων ή καθυστέρησης.

Για τροποποιήσεις, συγκεντρώστε οδηγίες, σχέδια, προσφορές, εγκρίσεις και επιμετρήσεις. Το άρθρο μας για τροποποιήσεις κατασκευαστικών έργων εξετάζει χωριστά αυτό το ζήτημα. Για ελαττώματα, προσδιορίστε την εργασία, την ειδοποίηση, την απάντηση και τυχόν εκτίμηση της αποκατάστασης. Για αποκοπές λόγω καθυστέρησης, κρατήστε μαζί με τον υπολογισμό το πρόγραμμα, τις σχετικές ειδοποιήσεις και τις αποφάσεις για παράταση χρόνου.

Η οργάνωση αυτή βοηθά οποιαδήποτε πλευρά. Επιτρέπει να διακριθούν τα συμφωνημένα κονδύλια, οι ατεκμηρίωτοι ισχυρισμοί και τα ζητήματα που χρειάζονται τεχνική αξιολόγηση. Μπορεί να εξεταστεί η συμβολή επιμετρητή ποσοτήτων ή μηχανικού όταν η διαφορά αφορά επιμέτρηση, αποτίμηση ή την κατάσταση των εργασιών.

Τι σημαίνει στην πράξη

Ξεκινήστε με τη σύμβαση, το επίδικο έγγραφο πληρωμής, τις αποδείξεις καταβολών και την αλληλογραφία που εξηγεί τη διαφωνία. Μπορείτε να ζητήσετε συγκεκριμένο έλεγχο όσο το έργο συνεχίζεται ή μετά τη συμπλήρωσή του. Το επόμενο βήμα επιλέγεται με βάση τη συμφωνία και τα στοιχεία.

1. Αντιπαραβάλετε τα ποσά. Καταγράψτε σε χωριστές στήλες όσα ζητήθηκαν, πιστοποιήθηκαν, καταβλήθηκαν και κρατήθηκαν. Διευκρινίστε την αντιμετώπιση του ΦΠΑ, χωρίς διπλό υπολογισμό κονδυλίων.
2. Ετοιμάστε χρονολογική καταγραφή. Σημειώστε αιτήσεις, πιστοποιητικά, ημερομηνίες παραλαβής, ενστάσεις, ειδοποιήσεις και απαντήσεις. Διατηρήστε τα πρωτότυπα έγγραφα μαζί με τη σύνοψη.
3. Εντοπίστε τη διαδικασία. Πριν επιλεγεί επίσημο διάβημα, εξετάστε τις πρόνοιες ειδοποίησης και επίλυσης διαφορών, περιλαμβανομένης τυχόν απόφασης αρχιτέκτονα ή μηχανικού και των βημάτων διαιτησίας.
4. Συμφωνήστε το παραδοτέο του ελέγχου. Μπορεί να είναι γραπτή συμβουλή για τη θέση ως προς την πληρωμή, αναλυτικό αίτημα διευκρινίσεων ή σχέδιο απάντησης. Διαπραγματεύσεις, διαδικασίες και τεχνική εργασία μπορούν να συμφωνηθούν χωριστά.

Στην πρώτη επικοινωνία, αναφέρετε την ιδιότητά σας, αν οι εργασίες συνεχίζονται, την πληρωμή ή κράτηση που αμφισβητείται και τυχόν ειδοποίηση ή απόφαση που έχετε ήδη λάβει. Περιγράψτε το ζήτημα πληρωμής στο έργο σας. Μια σύντομη περιγραφή αρκεί για να αρχίσει ο προσδιορισμός των σχετικών εγγράφων και της εργασίας που χρειάζεται.

Ερωτήσεις που μας γίνονται

Πηγές

• Christoforos Pelekanos Ltd ν. Kermia Ltd (1979) 1 C.L.R. 437, Πολιτική Έφεση 5360, Ανώτατο Δικαστήριο, 6 Σεπτεμβρίου 1979, αρχείο CyLaw στο CyLII
• Εργοληπτική Εταιρεία Κωνσταντίνος Μηνά Λαζάρου Λτδ ν. Κώστα Γιαλλούρου, Αγωγή 378/2013, Επαρχιακό Δικαστήριο Λεμεσού, 30 Αυγούστου 2024, αρχείο CyLaw στο CyLII
• A. Aristotelous (Construction) Ltd & Lakis Georgiou Construction Limited J.V. ν. Δήμου Πάφου, Συνενωμένες Αγωγές 144/2015 και 1243/2014, Επαρχιακό Δικαστήριο Πάφου, 28 Φεβρουαρίου 2025, αρχείο CyLaw στο CyLII

Το παρόν άρθρο παρέχεται αποκλειστικά για σκοπούς γενικής ενημέρωσης και δεν συνιστά νομική συμβουλή.

Λάβετε νομικές ενημερώσεις με email

Όταν αλλάζει το κυπριακό δίκαιο, να το μαθαίνετε από εμάς

Ένα σύντομο email όταν αλλάζει κάτι που μετρά: νέα νομοθεσία, μια απόφαση που αξίζει να ξέρετε, μια προθεσμία. Γραμμένο από τους συνεταίρους, χωρίς διαφημίσεις, διαγραφή με ένα κλικ.

Αφήστε το κενό

Εγγραφή

Είστε στη λίστα. Η επόμενη ενημέρωση για το κυπριακό δίκαιο θα έρθει στο email σας.

Η εγγραφή δεν ολοκληρώθηκε. Γράψτε στο office@kleanthousplatis.com και θα σας προσθέσουμε.

Η διεύθυνσή σας χρησιμοποιείται για αυτές τις ενημερώσεις και για τίποτε άλλο. Προστασία προσωπικών δεδομένων.

Περισσότερα από τη βιβλιοθήκη