Ελάττωμα οικοδομής είναι σφάλμα στον σχεδιασμό, στα υλικά ή στην εργασία, εξαιτίας του οποίου το ακίνητο δεν φτάνει στο πρότυπο που υποσχέθηκε η σύμβαση, σε αντιδιαστολή με τη συνήθη φθορά. Ο αγοραστής ή ο εργοδότης που αντιμετωπίζει ελαττώματα τα τεκμηριώνει με μαρτυρία εμπειρογνώμονα, ελέγχει τις συμβατικές υποχρεώσεις του πωλητή και τυχόν περίοδο ευθύνης για ελαττώματα μέσα στο συγκεκριμένο συμβόλαιο, και εξετάζει θεραπείες από την επιδιόρθωση ως την αποζημίωση. Η απαίτηση επί της σύμβασης τρέχει για έξι χρόνια και η απαίτηση σε αμέλεια κατά του μελετητή ή του εργολάβου για τρία, οπότε η έγκαιρη κίνηση προστατεύει τη θέση σας.
Αν έχετε σύμβαση μπροστά σας, μπορεί να ελεγχθεί γραπτώς πριν την υπογράψετε: τι σας δεσμεύει, τι λείπει, τι να ζητήσετε να αλλάξει. Έλεγχος σύμβασης πριν την υπογραφή.
Τι θεωρείται ελάττωμα
Ελάττωμα είναι η απόκλιση μεταξύ αυτού που υποσχέθηκε συμβατικά, ρητά ή μέσω των εγκεκριμένων σχεδίων και προδιαγραφών, και αυτού που πράγματι κατασκευάστηκε ή παραδόθηκε.
Οι συνηθέστερες κατηγορίες είναι δομικά προβλήματα, εισροή υδάτων και αστοχία στεγανοποίησης, ελαττωματικές εγκαταστάσεις, κακοτεχνίες στα φινιρίσματα, και απόκλιση από τα εγκεκριμένα σχέδια.
Στα δομικά προβλήματα συγκαταλέγονται ρωγμές, καθίζηση και ανεπαρκή θεμέλια, ενώ στις ελαττωματικές εγκαταστάσεις οι ηλεκτρολογικές και οι υδραυλικές.
Η συνήθης φθορά είναι κάτι διαφορετικό. Τα υλικά παλαιώνουν με τον χρόνο, τα φινιρίσματα ξεθωριάζουν, και η κανονική χρήση προκαλεί κάποια φθορά. Τίποτε από αυτά δεν συνιστά από μόνο του ελάττωμα. Το κρίσιμο ερώτημα είναι αν το πρόβλημα ανάγεται σε κάτι εσφαλμένο στον σχεδιασμό, στην κατασκευή ή στα υλικά, οπότε πρόκειται για ελάττωμα, ή στην πάροδο του χρόνου και στην εύλογη χρήση. Πού πέφτει η γραμμή σε κάθε περίπτωση είναι συνήθως ζήτημα γνώμης εμπειρογνώμονα και όχι κάτι που κρίνεται από το ακίνητο και μόνο.
Η τεκμηρίωση προηγείται της απαίτησης
Η αφετηρία είναι η επιθεώρηση από ανεξάρτητο εμπειρογνώμονα, πολιτικό μηχανικό, αρχιτέκτονα ή επιμετρητή, και η έκδοση γραπτής έκθεσης.
Παράλληλα συγκεντρώνονται το συμβόλαιο πώλησης, οι προδιαγραφές, τα εγκεκριμένα σχέδια, οι άδειες, φωτογραφίες, η αλληλογραφία με τον πωλητή ή τον εργολήπτη, τυχόν εγγυήσεις και τα αρχεία επιδιορθώσεων.
Ο χρόνος μετράει. Τα ελαττώματα συνήθως επιδεινώνονται αν μείνουν χωρίς αντιμετώπιση, και η καθυστέρηση δυσχεραίνει την απόδειξη της αιτίας.
Η έκθεση του εμπειρογνώμονα κρίνει αν το πρόβλημα είναι γνήσιο ελάττωμα, ποια είναι η πιθανή αιτία του, και πόσο κοστίζουν οι εργασίες αποκατάστασης. Η μαρτυρία αυτή είναι κεντρική τόσο στη διαπραγμάτευση με τον πωλητή ή τον εργολήπτη όσο και σε μεταγενέστερη δικαστική ή διαιτητική διαδικασία.
Στα έγγραφα προστίθενται και οι φωτογραφίες που δείχνουν την εξέλιξη του ελαττώματος στον χρόνο, όχι μόνο τη σημερινή του εικόνα, τα πιστοποιητικά αποπεράτωσης που δόθηκαν κατά την παράδοση, και τα αρχεία κάθε προηγούμενης προσπάθειας επιδιόρθωσης μαζί με το αποτέλεσμά της.
Ιδίως η εισροή υδάτων και τα δομικά ζητήματα χειροτερεύουν αν αφεθούν, και ένα έγκαιρο, καλά τεκμηριωμένο παράπονο αντιμετωπίζεται κατά κανόνα ευνοϊκότερα από ένα που εγείρεται πολύ μετά την πρώτη εμφάνιση του προβλήματος.
Οι υποχρεώσεις του πωλητή ή του εργολήπτη
Η ευθύνη πηγάζει πρωτίστως από τη σύμβαση πώλησης ή το εργολαβικό συμβόλαιο, σε συνδυασμό με τα εγκεκριμένα σχέδια και τις προδιαγραφές.
Η ευθύνη πηγάζει από τη σύμβαση διαβασμένη μαζί με τα εγκεκριμένα σχέδια, τις προδιαγραφές και τυχόν όρους της πολεοδομικής άδειας. Τα περισσότερα κυπριακά συμβόλαια πώλησης περιέχουν, ρητά ή με παραπομπή στις προσαρτημένες προδιαγραφές, υποχρέωση παράδοσης ακινήτου κατασκευασμένου σύμφωνα με τα συμφωνηθέντα σχέδια, με υλικά και εργασία κατάλληλου επιπέδου, και ελεύθερου ελαττωμάτων κατά την παράδοση.
Όπου η σύμβαση, η προδιαγραφή ή η άδεια σιωπά σε συγκεκριμένο σημείο, οι γενικές αρχές του κυπριακού δικαίου των συμβάσεων για την ποιότητα και την καταλληλότητα όσων υποσχέθηκαν μπορεί να παραμένουν κρίσιμες, αν και ο τρόπος εφαρμογής τους εξαρτάται από τα συγκεκριμένα γεγονότα και έγγραφα, και δεν υποκαθιστά την προσεκτική ανάγνωση της ίδιας της σύμβασης.
Η περίοδος ευθύνης για ελαττώματα
Περίοδος ευθύνης για ελαττώματα είναι το χρονικό διάστημα, που καθορίζεται από το συγκεκριμένο συμβόλαιο, κατά το οποίο ο πωλητής ή ο εργολήπτης παραμένει υπεύθυνος να αποκαταστήσει ελαττώματα που εμφανίζονται στο έργο.
Δεν υπάρχει ενιαία περίοδος που να ισχύει για όλα τα κυπριακά συμβόλαια. Κάθε συμβόλαιο ορίζει τη δική του διάρκεια και έκταση, και αυτό είναι το πρώτο που ελέγχουμε.
Η σημασία της είναι ότι, μέσα σε αυτήν, ο αγοραστής ή ο εργοδότης συχνά δεν χρειάζεται να αποδείξει υπαιτιότητα με τον τρόπο που θα την απαιτούσε μια γενική απαίτηση αποζημίωσης: η υποχρέωση αποκατάστασης πηγάζει από την ίδια τη ρήτρα. Πρόκειται για συμβατική έννοια και όχι για προθεσμία που θέτει ο νόμος, οπότε η διάρκεια και το ακριβές περιεχόμενό της ελέγχονται στο συγκεκριμένο συμβόλαιο κάθε ακινήτου ή έργου.
Η λήξη της περιόδου αυτής δεν σημαίνει κατ' ανάγκη ότι χάθηκε το δικαίωμα. Η απαίτηση μπορεί να εξακολουθεί να υφίσταται ως απαίτηση για παράβαση σύμβασης, υπό τη γενική προθεσμία παραγραφής.
Οι διαθέσιμες θεραπείες
Επιδιόρθωση
Η συνηθέστερη έκβαση. Ο πωλητής ή ο εργολήπτης εκτελεί τις εργασίες αποκατάστασης ώστε το ακίνητο να φτάσει στο υποσχεθέν πρότυπο.
Αποζημίωση
Όταν η επιδιόρθωση δεν γίνεται ή δεν είναι πρακτικά εφικτή, ζητείται το κόστος αποκατάστασης σε χρήμα. Απαιτείται μαρτυρία εμπειρογνώμονα για το ύψος του.
Ειδική εκτέλεση και λοιπές δικαστικές θεραπείες
Διάταγμα που υποχρεώνει σε συμβατική εκπλήρωση. Η διαθεσιμότητά του εξαρτάται από τα περιστατικά και τους όρους του συμβολαίου.
Περισσότερες από μία θεραπείες μπορούν ενίοτε να επιδιωχθούν μαζί, ανάλογα με τα γεγονότα. Όπου ισχύει περίοδος ευθύνης για ελαττώματα, η επιδιόρθωση είναι συχνά ο πρωταρχικός μηχανισμός που προβλέπει το ίδιο το συμβόλαιο.
Στην αποζημίωση, το ανακτήσιμο ποσό εξαρτάται από τη μαρτυρία για το ελάττωμα, την αιτία του και το εύλογο κόστος των εργασιών αποκατάστασης, και σε ορισμένες περιπτώσεις καλύπτει και συναφείς ζημιές που απορρέουν από αυτό. Η ειδική εκτέλεση είναι εξειδικευμένη θεραπεία: εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από τα γεγονότα, από τους όρους του συμβολαίου και από την πρακτική εφικτότητα των ίδιων των εργασιών, και συζητείται με δικηγόρο πριν επιδιωχθεί.
Πώς συνδέεται η απαίτηση ελαττωμάτων με το υπόλοιπο πλαίσιο
Η απαίτηση για ελαττώματα δεν υπάρχει απομονωμένη. Κάθεται μέσα στο ευρύτερο πλαίσιο του συμβολαίου μεταξύ των μερών, δηλαδή του πωλητηρίου εγγράφου, του οικοδομικού συμβολαίου, ή και των δύο· των γενικών αρχών του κυπριακού δικαίου των συμβάσεων για την ποιότητα, την καταλληλότητα για τον σκοπό και την παράβαση· και, όπου έχει σημασία, αρχών τύπου πώλησης αγαθών που μπορούν να εφαρμοστούν σε στοιχεία που παρασχέθηκαν ως μέρος της κατασκευής.
Το πώς ακριβώς αλληλεπιδρούν αυτά τα σκέλη σε μια συγκεκριμένη υπόθεση εξαρτάται από τη δομή της συναλλαγής: αν το ακίνητο πωλήθηκε ολοκληρωμένο, αν πωλήθηκε επί σχεδίων με τον επιχειρηματία ανάπτυξης υπεύθυνο για την κατασκευή, ή αν χτίστηκε δυνάμει χωριστού οικοδομικού συμβολαίου.
Γι' αυτόν τον λόγο η απαίτηση για ελαττώματα αξιολογείται συνήθως απέναντι στα πραγματικά έγγραφα της συγκεκριμένης συναλλαγής και όχι απέναντι σε γενικές παραδοχές.
Τι κάνετε αν εντοπίσετε ελάττωμα
- Τεκμηριώστε το με φωτογραφίες, βίντεο και γραπτή περιγραφή, με ημερομηνία.
- Αναθέστε σε ανεξάρτητο εμπειρογνώμονα επιθεώρηση και έκθεση.
- Εντοπίστε το συμβόλαιο, τις προδιαγραφές, τα σχέδια και τυχόν εγγυήσεις.
- Ελέγξτε αν ισχύει και αν τρέχει ακόμη περίοδος ευθύνης για ελαττώματα.
- Ειδοποιήστε γραπτώς τον πωλητή, επισυνάπτοντας τα ευρήματα του εμπειρογνώμονα.
- Κρατήστε πλήρες αρχείο της αλληλογραφίας, καθώς και κάθε απόπειρας επιδιόρθωσης και του αποτελέσματός της.
- Ζητήστε νομική συμβουλή για τις θεραπείες και τις προθεσμίες παραγραφής πριν αποδεχθείτε οποιονδήποτε διακανονισμό.
Όταν εμφανιστεί ρωγμή ή εισροή υδάτων σε ακίνητο που αγοράσατε, πείτε μας πότε παραδόθηκε και τι ορίζει η περίοδος ευθύνης για ελαττώματα, στο office@kleanthousplatis.com, ή μέσω της φόρμας επικοινωνίας. Απαντούμε εντός μίας εργάσιμης ημέρας.
Παραγραφή
Εξαρτάται από το πώς στηρίζεται η απαίτηση. Από σύμβαση, έξι χρόνια από τη γένεση του αγώγιμου δικαιώματος, δυνάμει του άρθρου 7(1) του Νόμου 66(Ι)/2012. Για αμέλεια κατά του αρχιτέκτονα, του μηχανικού ή του εργολήπτη, τρία χρόνια, δυνάμει του άρθρου 6(2). Ο χρόνος τρέχει από την πλημμελή εκτέλεση ή την παράδοση, όχι από την ημέρα που εμφανίστηκε το ελάττωμα, εκτός αν αυτό αποκρύφθηκε σκόπιμα. Το πότε ακριβώς γεννήθηκε το δικαίωμα εξαρτάται από τα γεγονότα και τη διατύπωση του συμβολαίου, και πρέπει να επιβεβαιώνεται σε κάθε υπόθεση χωριστά. Το άρθρο 27Α του ίδιου Νόμου αναστέλλει τον χρόνο παραγραφής για αμέλεια ή παράβαση θέσμιου καθήκοντος για τριάντα εννέα μήνες από την έναρξη ισχύος του τροποποιητικού νόμου του 2021, οπότε η τριετία δεν απαντά από μόνη της αν μια αξίωση είναι εμπρόθεσμη.
Σχετικά άρθρα
Κατασκευαστικές διαφορές στην Κύπρο
Αγοραπωλησία ακινήτου στην Κύπρο
Οι Κανονισμοί Πολιτικής Δικονομίας 2023: Πρακτικός Οδηγός
Αποποίηση Ευθύνης: Το παρόν άρθρο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν αποτελεί νομική συμβουλή. Η νομοθεσία και η εφαρμογή της ενδέχεται να μεταβληθούν, ενώ κάθε περίπτωση διαφέρει. Παρακαλούμε επικοινωνήστε με το γραφείο Κλεάνθους & Πλατής Δ.Ε.Π.Ε. για συμβουλή προσαρμοσμένη στη δική σας υπόθεση.
Του Κλείτου Πλατή, Δικηγόρου | 14 Απριλίου 2026
Κλείτος Πλατής
Δικηγόρος, Συνέταιρος
Κλεάνθους & Πλατής Δ.Ε.Π.Ε., Λευκωσία · Δημοσιεύθηκε 14 Απριλίου 2026
Χρειάζεστε συμβουλή για δική σας υπόθεση;
Περιγράψτε σύντομα την υπόθεση, τα εμπλεκόμενα πρόσωπα και τυχόν προθεσμία.
Απαντούμε εντός μίας εργάσιμης ημέρας. Θα ζητήσουμε τα έγγραφα αφού επιβεβαιώσουμε ότι μπορούμε να αναλάβουμε.
Λάβετε νομικές ενημερώσεις με email
Όταν αλλάζει το κυπριακό δίκαιο, να το μαθαίνετε από εμάς
Ένα σύντομο email όταν αλλάζει κάτι που μετρά: νέα νομοθεσία, μια απόφαση που αξίζει να ξέρετε, μια προθεσμία. Γραμμένο από τους συνεταίρους, χωρίς διαφημίσεις, διαγραφή με ένα κλικ.
Είστε στη λίστα. Η επόμενη ενημέρωση για το κυπριακό δίκαιο θα έρθει στο email σας.
Η εγγραφή δεν ολοκληρώθηκε. Γράψτε στο office@kleanthousplatis.com και θα σας προσθέσουμε.
Η διεύθυνσή σας χρησιμοποιείται για αυτές τις ενημερώσεις και για τίποτε άλλο. Προστασία προσωπικών δεδομένων.
Συχνές Ερωτήσεις
Ποια η διαφορά ανάμεσα σε ελάττωμα οικοδομής και σε φυσιολογική φθορά;
Το ελάττωμα οικοδομής πηγάζει από σφάλμα στον σχεδιασμό, στα υλικά ή στην εργασία, που σημαίνει ότι το ακίνητο υπολείπεται εκείνου που υποσχέθηκε η σύμβαση. Η φθορά είναι η συνήθης αλλοίωση από τον χρόνο και τη φυσιολογική χρήση, και δεν συνιστά από μόνη της ελάττωμα.
Χρειάζομαι έκθεση εμπειρογνώμονα;
Στην πράξη ναι. Έκθεση ανεξάρτητου μηχανικού, αρχιτέκτονα ή επιμετρητή που προσδιορίζει το ελάττωμα, την πιθανή αιτία του και το κόστος των επανορθωτικών εργασιών είναι κεντρική τόσο στη διαπραγμάτευση με τον επιχειρηματία ανάπτυξης όσο και σε κάθε μεταγενέστερη δικαστική ή διαιτητική διαδικασία.
Πόσο διαρκεί η περίοδος ευθύνης για ελαττώματα;
Δεν υπάρχει ενιαία θεσμική περίοδος που να ισχύει για κάθε σύμβαση. Η διάρκεια και η έκταση εξαρτώνται εξ ολοκλήρου από τη συγκεκριμένη σύμβαση πώλησης ή οικοδομής, οπότε ελέγχονται απευθείας στα συμβατικά έγγραφα του δικού σας ακινήτου.
Πόσο χρόνο έχω για απαίτηση ελαττωμάτων;
Εξαρτάται από το πώς διατυπώνεται η απαίτηση. Επί της σύμβασης, έξι χρόνια από τη γένεση της βάσης της αγωγής, κατά το άρθρο 7(1) του περί Παραγραφής Αγώγιμων Δικαιωμάτων Νόμου 66(Ι)/2012. Σε αμέλεια εναντίον του αρχιτέκτονα, του μηχανικού ή του εργολάβου, τρία χρόνια, κατά το άρθρο 6(2). Το άρθρο 27Α του ίδιου Νόμου αναστέλλει τον χρόνο παραγραφής για αμέλεια ή παράβαση θέσμιου καθήκοντος για τριάντα εννέα μήνες από την έναρξη ισχύος του τροποποιητικού νόμου του 2021, οπότε η τριετία δεν απαντά από μόνη της αν μια αξίωση είναι εμπρόθεσμη.
Μπορώ να ζητήσω επιδιόρθωση αντί για αποζημίωση;
Συχνά ναι, ιδίως όπου ισχύει περίοδος ευθύνης για ελαττώματα και η σύμβαση προβλέπει την επιδιόρθωση ως κύρια θεραπεία. Το αν η επιδιόρθωση, η αποζημίωση ή άλλη θεραπεία είναι η ορθή προσέγγιση εξαρτάται από τη φύση του ελαττώματος και από την ανταπόκριση του επιχειρηματία.
Να υπογράψω συμβιβασμό με τον επιχειρηματία για ένα ελάττωμα;
Όχι πριν ελεγχθούν οι όροι. Ο συμβιβασμός μπορεί να επηρεάσει τη δυνατότητά σας να επιδιώξετε περαιτέρω θεραπείες αργότερα, περιλαμβανομένων ελαττωμάτων που θα εμφανιστούν μετά, οπότε αξίζει να διαβαστεί πριν από την υπογραφή.
Ευθύνεται ο επιχειρηματίας ανάπτυξης για ελαττώματα σε ακίνητο που αγοράστηκε επί σχεδίου;
Κατά κανόνα ναι, στον βαθμό που το τελικό ακίνητο δεν ανταποκρίνεται στα σχέδια, στις προδιαγραφές και στο επίπεδο εργασίας που υποσχέθηκε το πωλητήριο έγγραφο, αν και η ακριβής έκταση της ευθύνης εξαρτάται από τη διατύπωση του εγγράφου αυτού.