Οι περισσότερες κατασκευαστικές αξιώσεις αποτυγχάνουν στα ίδια τέσσερα σημεία και όχι επί της ουσίας. Είτε αφορούν χρόνο, χρήμα, ελαττωματική εργασία ή επαγγελματική αμέλεια, πρέπει να θεμελιώσουν δικαίωμα, αιτιώδη σύνδεσμο, ποσοτικοποίηση και συμμόρφωση με τη διαδικασία της σύμβασης.
Οι αξιώσεις υπό οικοδομική σύμβαση είναι καθημερινές. Αυτό που δεν είναι καθημερινό είναι να αποδειχθεί μία.
Αξίωση που είναι προφανώς ορθή στο εργοτάξιο μπορεί να αποτύχει επειδή κανείς δεν εντόπισε τη ρήτρα από την οποία πηγάζει, επειδή η ζημιά δεν διαχωρίστηκε ποτέ από ζημιά που προκάλεσε κάτι άλλο, επειδή το ποσό ήταν κατ' αποκοπή χωρίς ανάλυση από πίσω, ή επειδή μια ειδοποίηση έφυγε τρεις εβδομάδες αργά.
Τα τέσσερα ερωτήματα που απαντά κάθε αξίωση
Δικαίωμα. Ποια ρήτρα, ή ποια αρχή του γενικού δικαίου, σας δίνει το δικαίωμα σε αυτό που ζητάτε. Η αξίωση χωρίς νομική βάση δεν βελτιώνεται από το πόσο άδικη είναι η κατάσταση.
Αιτιώδης σύνδεσμος. Ότι το γεγονός για το οποίο παραπονείστε προκάλεσε αυτό ακριβώς το αποτέλεσμα. Σε έργο όπου καθυστερούν πέντε πράγματα ταυτόχρονα, αυτό είναι το δύσκολο και όχι το πρώτο.
Ποσοτικοποίηση. Ανάλυση, όχι αριθμός. Το κατ' αποκοπή ποσό χωρίς υπολογισμό από πίσω διαβάζεται ως εκτίμηση, και μειώνεται ανάλογα.
Συμμόρφωση με τη διαδικασία. Ειδοποιήσεις στον τύπο και μέσα στις προθεσμίες που ορίζει η σύμβαση. Πολλά δικαιώματα χάνονται εδώ, με την αξίωση κατά τα άλλα άρτια.
Τα είδη των αξιώσεων, εν συντομία
Χρόνος: αίτημα παράτασης, που μετακινεί την ημερομηνία αποπεράτωσης χωρίς από μόνο του να πληρώνει τίποτα.
Χρήμα: πιστοποιημένα και απλήρωτα ποσά, τροποποιήσεις, ή απώλειες και δαπάνες που προκλήθηκαν από γεγονός ευθύνης του εργοδότη.
Ελαττώματα: εργασία που δεν συμμορφώνεται με τη σύμβαση, με το κόστος αποκατάστασης ως μέτρο.
Επαγγελματική αμέλεια: κατά συμβούλου, με βάση τη δική του σύμβαση και το μέτρο επιμέλειας του επαγγέλματός του.
Αξιώσεις για χρόνο
Η αξίωση του εργολάβου για παράταση χρόνου ζητά τη μετακίνηση της ημερομηνίας αποπεράτωσης λόγω γεγονότος που το συμβόλαιο αντιμετωπίζει ως δικαιολογημένο. Πρέπει να προσδιορίσει το γεγονός, να δείξει ότι είναι από εκείνα που καλύπτει η ρήτρα, να δείξει την επίδρασή του στην ημερομηνία αποπεράτωσης, και να συμμορφωθεί με τον μηχανισμό ειδοποιήσεων.
Η παράταση χρόνου προστατεύει τον εργολάβο από εκκαθαρισμένες αποζημιώσεις για την παρατεταμένη περίοδο. Δεν παράγει από μόνη της χρήματα. Ο μηχανισμός του αιτήματος αναλύεται στην παράταση χρόνου.
Αξιώσεις για χρήματα από καθυστέρηση και διατάραξη
Η αξίωση για απώλεια και δαπάνη είναι χωριστή από την παράταση χρόνου και αποδεικνύεται χωριστά.
Το κόστος παράτασης είναι τα χρονικά εξαρτώμενα κόστη της μακρύτερης παραμονής στο εργοτάξιο: εγκατάσταση εργοταξίου, επίβλεψη, εξοπλισμός και στέγαση, για την περίοδο της δικαιολογημένης καθυστέρησης. Η διατάραξη είναι κάτι άλλο: είναι η απώλεια παραγωγικότητας από την εργασία εκτός σειράς, και αποδεικνύεται με σύγκριση προγραμματισμένης και πραγματικής απόδοσης, όχι με τον ισχυρισμό ότι η εργασία δυσκόλεψε.
Η αντίστοιχη αξίωση του εργοδότη αφορά τη ζημιά από την καθυστερημένη αποπεράτωση. Όπου το συμβόλαιο ορίζει ποσοστό εκκαθαρισμένων αποζημιώσεων, εφαρμόζεται το άρθρο 74(1) του περί Συμβάσεων Νόμου, ΚΕΦ. 149, που δίνει στον ζημιωθέντα, ακόμη κι όταν δεν αποδεικνύεται πραγματική ζημιά, εύλογη αποζημίωση που δεν υπερβαίνει το κατονομαζόμενο ποσό. Το ποσοστό είναι επομένως οροφή της ανάκτησης και όχι μέγεθος που ακολουθεί αυτομάτως την καθυστέρηση. Όπου δεν υπάρχει τέτοια ρήτρα, ο εργοδότης απαιτεί γενικές αποζημιώσεις και αποδεικνύει την πραγματική του ζημιά με τον συνήθη τρόπο.
Αξιώσεις για τροποποιήσεις
Η αξίωση για τροποποίηση ζητά πληρωμή για εργασία που δόθηκε ως εντολή αλλά δεν ήταν στο αρχικό αντικείμενο. Πρέπει να δείξει ότι η εργασία ήταν εκτός του συμβατικού αντικειμένου, ότι η εντολή δόθηκε από πρόσωπο με εξουσία να τη δώσει, και ότι αποτιμήθηκε με τη βάση που ορίζει το συμβόλαιο.
Όπου δεν υπάρχει καθόλου συμφωνία για τιμή, ή όπου μια σύμβαση εκτελέστηκε εν μέρει και μετά τερματίστηκε, μπορεί αντ' αυτού να υπάρχει αξίωση για εύλογο ποσό για την εργασία που έγινε, όπως δέχθηκε το Ανώτατο Δικαστήριο στην Μάριος Κυριάκου και άλλος ν. Α/φοί Μ & Κ Μιχαήλ, Πολιτική Έφεση 203/2015, 1 Φεβρουαρίου 2024.
Αξιώσεις για απλήρωτα πιστοποιητικά
Όπου η εργασία εκτελέστηκε και πιστοποιήθηκε αλλά δεν πληρώθηκε, η αξίωση είναι απαίτηση χρέους και όχι απαίτηση αποζημιώσεων, και αποδεικνύεται διαφορετικά. Όπου ο πιστοποιών παρέλειψε ή αρνήθηκε να πιστοποιήσει, ή όπου η εργασία έγινε εκτός οποιασδήποτε καταρτισμένης σύμβασης, η διαδρομή είναι πάλι διαφορετική, και εκτίθεται στην πληρωμή για εργασία που έγινε.
Αξιώσεις για ελαττωματική εργασία
Η απαίτηση για ελαττώματα πρέπει να θεμελιώσει το πρότυπο που υποσχέθηκε, την απόκλιση από αυτό, την αιτία, και το εύλογο κόστος αποκατάστασης. Το διακριτικό γνώρισμα των απαιτήσεων αυτών είναι ότι κρίνονται σχεδόν πάντοτε από μαρτυρία εμπειρογνώμονα και όχι από αλληλογραφία.
Αξιώσεις κατά συμβούλων
Η απαίτηση κατά αρχιτέκτονα, μηχανικού ή επιμετρητή ποσοτήτων είναι απαίτηση δυνάμει της σύμβασης πρόσληψής τους. Πρέπει να θεμελιώσει την έκταση της υπηρεσίας που ανέλαβαν, το πρότυπο που η σύμβαση απαιτούσε να τηρήσουν, την αποτυχία τήρησής του, και τη ζημιά που προκλήθηκε.
Επειδή οι συμβάσεις πρόσληψης συμβούλων στην Κύπρο είναι συχνά σύντομες, η έκταση της εντολής αμφισβητείται συχνότερα από την ποιότητα της εργασίας.
Τι σημαίνει στην πράξη
Πριν διατυπώσετε την αξίωση, γράψτε τις τέσσερις απαντήσεις σε τέσσερις προτάσεις. Αν κάποια δεν γράφεται, εκεί είναι η αδυναμία, και είναι φθηνότερο να τη βρείτε τώρα παρά στην ακρόαση.
Για την πρώτη επικοινωνία
Περιγράψτε σύντομα την υπόθεση και αναφέρετε τυχόν προθεσμία. Δεν χρειάζεται να συγκεντρώσετε έγγραφα για το πρώτο σας μήνυμα.
Στοιχεία που μπορεί να χρειαστούν στη συνέχεια
Αφού επιβεβαιώσουμε ότι μπορούμε να αναλάβουμε, θα σας καθοδηγήσουμε για τα στοιχεία που χρειάζονται. Η παρακάτω λίστα αφορά τον επόμενο έλεγχο, όχι το πρώτο μήνυμα.
Τη σύμβαση, τις ειδοποιήσεις με τις ημερομηνίες τους, τα αρχεία του εργοταξίου, και την ανάλυση του ποσού που ζητάτε. Αν δεν υπάρχει ανάλυση, στείλτε τα υποκείμενα στοιχεία και φτιάχνεται.
Συχνές ερωτήσεις
Είναι το ίδιο η παράταση χρόνου με την αξίωση για χρήματα;
Όχι. Η παράταση χρόνου προστατεύει τον εργολάβο από εκκαθαρισμένες αποζημιώσεις για την παρατεταμένη περίοδο και δεν παράγει από μόνη της κανένα ποσό. Η αξίωση για απώλειες και δαπάνες είναι χωριστή και αποδεικνύεται χωριστά: κόστη παράτασης έναντι της περιόδου δικαιολογημένης καθυστέρησης, και διατάραξη με σύγκριση της προγραμματισμένης με την πραγματική απόδοση, και όχι με τον ισχυρισμό ότι οι εργασίες έγιναν δυσκολότερες.
Πώς λειτουργούν οι εκκαθαρισμένες αποζημιώσεις στο κυπριακό δίκαιο;
Όπου η σύμβαση ορίζει ποσοστό εκκαθαρισμένων αποζημιώσεων, το άρθρο 74(1) του περί Συμβάσεων Νόμου, ΚΕΦ. 149, δίνει στο ζημιωθέν μέρος, ακόμη και όταν δεν αποδεικνύεται πραγματική ζημιά ή απώλεια, εύλογη αποζημίωση που δεν υπερβαίνει το ποσό που κατονομάζεται στη σύμβαση. Το ποσοστό είναι επομένως οροφή της ανάκτησης και όχι ποσό που ακολουθεί αυτομάτως από την καθυστερημένη αποπεράτωση. Όπου δεν υπάρχει τέτοια ρήτρα, ο εργοδότης πρέπει να αποδείξει την πραγματική του ζημιά κατά τον συνήθη τρόπο.
Μπορώ να πληρωθώ για εργασία που έγινε χωρίς συμφωνία στην τιμή;
Αξίωση για εύλογο ποσό για την εργασία που πράγματι εκτελέστηκε μπορεί να είναι διαθέσιμη, όπως δέχθηκε το Ανώτατο Δικαστήριο στην Μάριος Κυριάκου κ.ά. ν. Α/φοί Μ & Κ Μιχαήλ, Πολιτική Έφεση 203/2015, 1 Φεβρουαρίου 2024. Η ίδια οδός μπορεί να ισχύσει όπου μια σύμβαση εκτελέστηκε εν μέρει και έπειτα τερματίστηκε.
Γιατί αποτυγχάνουν οι κατασκευαστικές αξιώσεις;
Συνήθως σε ένα από τέσσερα σημεία και όχι επί της ουσίας: δεν εντοπίστηκε η ρήτρα από την οποία πηγάζει το δικαίωμα, η ζημιά δεν διαχωρίστηκε από ζημιά άλλης αιτίας, το ποσό δόθηκε κατ' αποκοπή χωρίς ανάλυση, ή μια ειδοποίηση δόθηκε εκπρόθεσμα.
Τι είναι το δυσκολότερο να αποδειχθεί;
Ο αιτιώδης σύνδεσμος. Σε έργο όπου καθυστερούν πολλά ταυτόχρονα, το να δειχθεί ότι το συγκεκριμένο γεγονός προκάλεσε το συγκεκριμένο αποτέλεσμα είναι το δύσκολο μέρος, όχι η ύπαρξη του γεγονότος.
Αρκεί να ζητήσω ένα συνολικό ποσό;
Όχι. Το κατ' αποκοπή ποσό χωρίς ανάλυση από πίσω διαβάζεται ως εκτίμηση και μειώνεται ανάλογα. Η ποσοτικοποίηση είναι ανάλυση, όχι αριθμός.
Έχασα προθεσμία ειδοποίησης. Χάθηκε η αξίωση;
Εξαρτάται από τη ρήτρα, αλλά είναι από τα σημεία όπου χάνονται δικαιώματα με την αξίωση κατά τα άλλα άρτια. Η συμμόρφωση με τη διαδικασία της σύμβασης είναι ένα από τα τέσσερα ερωτήματα που κρίνουν κάθε αξίωση.
Σχετική αρθρογραφία
Οι τροποποιήσεις καλύπτονται στις τροποποιήσεις του έργου, η παράταση χρόνου στην παράταση χρόνου, και τα πρώτα βήματα στην καθυστέρηση στο έργο.
Το παρόν κείμενο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν αποτελεί νομική συμβουλή. Η νομοθεσία και η εφαρμογή της ενδέχεται να μεταβληθούν, ενώ κάθε περίπτωση διαφέρει. Για συμβουλή στη δική σας υπόθεση επικοινωνήστε με τον Κλείτο Πλατή στο klitos@kleanthousplatis.com ή στο +357 22 680 330.
Κλείτος Πλατής
Δικηγόρος, Συνέταιρος
Κλεάνθους & Πλατής Δ.Ε.Π.Ε., Λευκωσία · Δημοσιεύθηκε 27 Απριλίου 2026
Χρειάζεστε συμβουλή για δική σας υπόθεση;
Περιγράψτε σύντομα την υπόθεση, τα εμπλεκόμενα πρόσωπα και τυχόν προθεσμία.
Απαντούμε εντός μίας εργάσιμης ημέρας. Θα ζητήσουμε τα έγγραφα αφού επιβεβαιώσουμε ότι μπορούμε να αναλάβουμε.
Λάβετε νομικές ενημερώσεις με email
Όταν αλλάζει το κυπριακό δίκαιο, να το μαθαίνετε από εμάς
Ένα σύντομο email όταν αλλάζει κάτι που μετρά: νέα νομοθεσία, μια απόφαση που αξίζει να ξέρετε, μια προθεσμία. Γραμμένο από τους συνεταίρους, χωρίς διαφημίσεις, διαγραφή με ένα κλικ.
Είστε στη λίστα. Η επόμενη ενημέρωση για το κυπριακό δίκαιο θα έρθει στο email σας.
Η εγγραφή δεν ολοκληρώθηκε. Γράψτε στο office@kleanthousplatis.com και θα σας προσθέσουμε.
Η διεύθυνσή σας χρησιμοποιείται για αυτές τις ενημερώσεις και για τίποτε άλλο. Προστασία προσωπικών δεδομένων.