Στο ίδιο έργο, το ίδιο πρόσωπο μπορεί να σχεδιάζει τις εργασίες, να δίνει εντολές αλλαγής τους, και να πιστοποιεί τι οφείλεται γι' αυτές. Το ποιο καπέλο φοράει τη στιγμή που κάτι αποτυγχάνει είναι που κρίνει σε ποιον στρέφεστε.
Οι ρόλοι σε ένα κατασκευαστικό έργο περιγράφονται συνήθως ως κατάλογος τίτλων. Δεν είναι ο χρήσιμος τρόπος να τους δει κανείς.
Αυτό που μετρά όταν προκύψει πρόβλημα είναι ποια σύμβαση κρατά ο καθένας, τι ανέλαβε σε αυτήν, και αν ενεργούσε για τον εργοδότη ή ασκούσε ανεξάρτητη λειτουργία τη στιγμή που το πράγμα πήγε στραβά.
Ο εργοδότης
Ο εργοδότης, που λέγεται και πελάτης, ιδιοκτήτης ή αναπτυξιακός φορέας, είναι το μέρος για το οποίο κτίζεται το έργο. Οι κύριες υποχρεώσεις του είναι να πληρώνει σύμφωνα με τη σύμβαση, να παραδώσει στον εργολάβο την κατοχή του εργοταξίου, και να παρέχει πληροφορίες, οδηγίες και αποφάσεις όταν τις απαιτεί η σύμβαση ή το χρονοδιάγραμμα.
Η τελευταία είναι εκεί όπου οι εργοδότες δημιουργούν ευθύνη για τον εαυτό τους. Η απόφαση που δεν δόθηκε στην ώρα της είναι η αιτία μεγάλου μέρους των αιτημάτων παράτασης χρόνου.
Ο εργολάβος
Αναλαμβάνει να εκτελέσει τις εργασίες όπως ορίζονται, μέσα στον χρόνο και έναντι της τιμής, με την επιμέλεια που η σύμβαση απαιτεί. Ελέγχει τα μέσα και τη μέθοδο, εκτός αν η σύμβαση λέει διαφορετικά, και φέρει τον κίνδυνο των υπεργολάβων του απέναντι στον εργοδότη.
Σε παραδοσιακό έργο δεν ευθύνεται για τη μελέτη, μόνο για την κατασκευή αυτού που του δόθηκε. Σε σύμβαση μελέτης και κατασκευής αναλαμβάνει και τα δύο. Απέναντι στον εργοδότη ευθύνεται για το σύνολο των εργασιών, περιλαμβανομένων όσων εκτέλεσαν οι υπεργολάβοι του.
Αυτό είναι ακριβώς το νόημα της δομής: ο εργοδότης έχει ένα πρόσωπο να κρατήσει υπεύθυνο, και ο εργολάβος μεταφέρει τον κίνδυνο κάτω στη δική του αλυσίδα.
Ένας έλεγχος ανήκει στον εργοδότη πριν τεθεί σε λειτουργία οτιδήποτε από τα παραπάνω. Κατά το άρθρο 25 του Ν. 29(Ι)/2001, κανένας δεν μπορεί να αναθέτει ή να επιτρέπει την εκτέλεση οικοδομικού ή τεχνικού έργου από πρόσωπο που δεν είναι εγγεγραμμένος εργολήπτης, ή που δεν κατέχει ετήσια άδεια της τάξης και κατηγορίας στην οποία ανήκει το έργο· και κατά το άρθρο 30(1) συμφωνία που συνάπτεται κατά παράβαση αυτού είναι άκυρη. Άκυρη σύμβαση δεν έχει ημερομηνία αποπεράτωσης, ούτε καθορισμένο επίπεδο εργασίας, ούτε κάποιον να κρατηθεί υπεύθυνος για τους υπεργολάβους. Το μητρώο και η ετήσια άδεια ελέγχονται πριν από την υπογραφή, και η ανατομία του κανόνα, μαζί με τη θεραπεία των τριών μηνών του άρθρου 30(2), παρατίθεται στη δομή ενός κυπριακού κατασκευαστικού έργου.
Οι υπεργολάβοι και οι προμηθευτές
Οι υπεργολάβοι εκτελούν καθορισμένα πακέτα εργασιών και οι προμηθευτές παρέχουν υλικά και εξοπλισμό. Οι συμβάσεις τους είναι με τον εργολάβο και όχι με τον εργοδότη, και η συνηθισμένη συνέπεια είναι ότι ο εργοδότης δεν έχει απευθείας αξίωση εναντίον τους, όσο καθαρά κι αν μια ειδική εργασία προκάλεσε το πρόβλημα.
Όπου ο εργοδότης θέλει απευθείας διαδρομή, πρέπει να δημιουργηθεί ρητά: με παρεπόμενη εγγύηση, με απευθείας ανάθεση, με εγγύηση κατασκευαστή ή με εγγύηση μητρικής εταιρείας. Αξίζει να διευθετηθεί στην αρχή, γιατί η στιγμή που ο εργοδότης το χρειάζεται είναι ακριβώς η στιγμή που κανείς δεν θα το παραχωρήσει.
Ο αρχιτέκτονας και ο μηχανικός, και τα δύο καπέλα
Εδώ είναι η σύγχυση που κοστίζει. Ο αρχιτέκτονας ή ο μηχανικός έχει σύμβαση με τον εργοδότη, και ως προς τον σχεδιασμό ενεργεί γι' αυτόν.
Όταν όμως πιστοποιεί πληρωμές, αποφασίζει αιτήματα παράτασης ή κρίνει αν εργασία είναι σύμφωνη με τη σύμβαση, ασκεί λειτουργία που η σύμβαση του αναθέτει να ασκεί ανεξάρτητα, και όχι ως εκπρόσωπος του εργοδότη.
Η διάκριση κρίνει δύο πράγματα: αν ο εργοδότης ευθύνεται για τη συμπεριφορά του, και αν η απόφασή του προσβάλλεται και πώς.
Ο επιμετρητής ποσοτήτων και ο επιβλέπων
Ο επιμετρητής μετρά και αποτιμά, και οι μετρήσεις του γίνονται η βάση των πληρωμών. Ο επιβλέπων μηχανικός φέρει υποχρεώσεις που πηγάζουν από τη νομοθεσία και όχι μόνο από τη σύμβαση, και αυτές δεν εξαφανίζονται επειδή κάποιος άλλος ανέλαβε τη δουλειά στην πράξη.
Οι υποχρεώσεις του επιβλέποντος μηχανικού που δεν πηγάζουν από τη σύμβαση πηγάζουν από το άρθρο 9Α του περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμου, ΚΕΦ. 96: άδεια που αφορά εργασίες προνοούμενες από τον Νόμο αυτόν δεν υλοποιείται εκτός αν η αρμόδια αρχή ικανοποιηθεί ότι ο αιτητής διόρισε κατάλληλα επιβλέποντα μηχανικό, ο δε μηχανικός οφείλει να μη συνεργεί στην έναρξη του έργου πριν βεβαιωθεί για την ύπαρξη της άδειας και να επιβλέπει σε όλα τα στάδια μέχρι την αποπεράτωση.
Όταν εξετάζετε αξίωση εναντίον οποιουδήποτε από τα πρόσωπα αυτά, ελέγξτε πότε γεννήθηκε το αγώγιμο δικαίωμα εναντίον του συγκεκριμένου προσώπου. Η εξαετία του περί Παραγραφής Αγώγιμων Δικαιωμάτων Νόμου, Ν. 66(Ι)/2012, τρέχει χωριστά σε κάθε σύμβαση, και επομένως η ίδια καθυστέρηση μπορεί να είναι εμπρόθεσμη ως προς τον έναν και εκπρόθεσμη ως προς τον άλλο.
Πώς βρίσκετε εναντίον ποιου στρέφεστε
Όταν κάτι αστοχήσει, δουλέψτε το με αυτή τη σειρά.
Εντοπίστε τι παραβιάστηκε: υποχρέωση σχεδιασμού, υποχρέωση εργασίας, υποχρέωση πληρωμής ή υποχρέωση επίβλεψης.
Εντοπίστε το συμβόλαιο που περιέχει την υποχρέωση αυτή και τα μέρη του.
Ελέγξτε με ποια ιδιότητα ενεργούσε το μέρος αυτό: ως κύριος συμβαλλόμενος, ως αντιπρόσωπος κάποιου, ή ως πιστοποιών δυνάμει του οικοδομικού συμβολαίου.
Ελέγξτε τη ρήτρα επίλυσης διαφορών στο συμβόλαιο εκείνο, γιατί μπορεί να διαφέρει από τη ρήτρα του διπλανού συμβολαίου στην αλυσίδα.
Ελέγξτε πότε συμπληρώθηκε η βάση της αγωγής εναντίον του μέρους αυτού, αφού η εξαετία του περί Παραγραφής Αγώγιμων Δικαιωμάτων Νόμου 66(I)/2012 τρέχει χωριστά σε κάθε συμβόλαιο.
Συχνά περισσότερα από ένα μέρη ευθύνονται για το ίδιο ελάττωμα, οπότε η επιλογή εναγομένου γίνεται ζήτημα μαρτυρίας και εισπραξιμότητας και όχι ζήτημα υπαιτιότητας.
Για την πρώτη επικοινωνία
Περιγράψτε σύντομα την υπόθεση και αναφέρετε τυχόν προθεσμία. Δεν χρειάζεται να συγκεντρώσετε έγγραφα για το πρώτο σας μήνυμα.
Στοιχεία που μπορεί να χρειαστούν στη συνέχεια
Αφού επιβεβαιώσουμε ότι μπορούμε να αναλάβουμε, θα σας καθοδηγήσουμε για τα στοιχεία που χρειάζονται. Η παρακάτω λίστα αφορά τον επόμενο έλεγχο, όχι το πρώτο μήνυμα.
Τις συμβάσεις όλων των εμπλεκομένων, τα πιστοποιητικά πληρωμών και τις εντολές, και τη σειρά των γεγονότων με ημερομηνίες. Το ποιος ενεργούσε με ποια ιδιότητα φαίνεται από τα έγγραφα, όχι από τους τίτλους.
Συχνές ερωτήσεις
Γιατί έχει σημασία ποια σύμβαση κατέχει το κάθε μέρος;
Γιατί αυτό, και όχι ο τίτλος της θέσης, κρίνει ποιος λογοδοτεί όταν κάτι αποτύχει. Όταν προκύψει πρόβλημα, σημασία έχει ποια σύμβαση κατέχει ο καθένας, τι ανέλαβε μέσα σε αυτήν, και αν ενεργούσε για τον εργοδότη ή ασκούσε ανεξάρτητη λειτουργία τη στιγμή που το πράγμα πήγε στραβά.
Μπορεί ο εργοδότης να στραφεί απευθείας κατά υπεργολάβου;
Κατά κανόνα όχι. Οι υπεργολάβοι και οι προμηθευτές συμβάλλονται με τον εργολάβο και όχι με τον εργοδότη, οπότε ο εργοδότης δεν έχει ευθεία αξίωση εναντίον τους, όσο καθαρά κι αν προκάλεσε το πρόβλημα μια ειδική εργασία. Όπου ο εργοδότης θέλει ευθεία διαδρομή, πρέπει να δημιουργηθεί ρητά, με παρεπόμενη εγγύηση, με απευθείας ανάθεση, με εγγύηση κατασκευαστή ή με εγγύηση μητρικής εταιρείας. Αξίζει να τακτοποιηθεί εξαρχής, γιατί η στιγμή που ο εργοδότης τη χρειάζεται είναι η στιγμή που κανείς δεν θα τη δώσει.
Ποιος ευθύνεται για τον σχεδιασμό;
Εξαρτάται από τη διαδρομή ανάθεσης. Σε παραδοσιακό έργο ο εργολάβος αναλαμβάνει να εκτελέσει και να αποπερατώσει τις εργασίες που περιγράφονται στα συμβατικά έγγραφα, μέχρι την ημερομηνία αποπεράτωσης και στο προδιαγεγραμμένο επίπεδο, και δεν ευθύνεται για τον σχεδιασμό αλλά μόνο για την κατασκευή όσων του δόθηκαν. Σε σύμβαση μελέτης και κατασκευής αναλαμβάνει και τα δύο. Και στις δύο περιπτώσεις ο εργολάβος ευθύνεται έναντι του εργοδότη για το σύνολο των εργασιών, περιλαμβανομένων όσων εκτέλεσαν οι υπεργολάβοι του. Αυτό ακριβώς είναι το νόημα της δομής: ο εργοδότης έχει ένα μέρος να θεωρήσει υπεύθυνο, και ο εργολάβος μεταφέρει τον κίνδυνο στη δική του αλυσίδα.
Ο αρχιτέκτονας ενεργεί για τον εργοδότη;
Εξαρτάται από τη στιγμή. Ως προς τον σχεδιασμό έχει σύμβαση με τον εργοδότη και ενεργεί γι' αυτόν. Όταν πιστοποιεί πληρωμές, αποφασίζει αιτήματα παράτασης ή κρίνει τη συμμόρφωση εργασίας, ασκεί λειτουργία που του αναθέτει η οικοδομική σύμβαση, στην οποία δεν είναι συμβαλλόμενο μέρος. Πρόκειται για δύο διαφορετικές λειτουργίες υπό δύο διαφορετικά έγγραφα, και τα δύο σύνολα εγγράφων λένε διαφορετικά πράγματα για το τι απαιτείται, οπότε διαβάζονται και τα δύο αντί να θεωρείται ότι το ένα διέπει το άλλο.
Ευθύνεται ο εργοδότης για καθυστερήσεις των συμβούλων του;
Ο εργοδότης οφείλει να παρέχει πληροφορίες, οδηγίες και αποφάσεις όταν τις απαιτεί η σύμβαση ή το χρονοδιάγραμμα, και η απόφαση που δεν δόθηκε στην ώρα της είναι η αιτία μεγάλου μέρους των αιτημάτων παράτασης χρόνου.
Ευθύνεται ο εργολάβος για τους υπεργολάβους του;
Απέναντι στον εργοδότη, ναι: ο εργολάβος ελέγχει τα μέσα και τη μέθοδο εκτός αν η σύμβαση λέει διαφορετικά, και φέρει τον κίνδυνο των υπεργολάβων του.
Τι διαφορετικό φέρει ο επιβλέπων μηχανικός;
Υποχρεώσεις που πηγάζουν από τη νομοθεσία και όχι μόνο από τη σύμβαση, και οι οποίες δεν εξαφανίζονται επειδή κάποιος άλλος ανέλαβε τη δουλειά στην πράξη.
Πώς δημιουργεί ο εργοδότης ευθύνη για τον εαυτό του;
Μέσα από την υποχρέωση που παραβλέπεται ευκολότερα: την παροχή πληροφοριών, οδηγιών και αποφάσεων όταν τις απαιτεί η σύμβαση ή το χρονοδιάγραμμα. Η καθυστερημένη πληροφόρηση, η καθυστερημένη πρόσβαση και οι καθυστερημένες αποφάσεις είναι οι κλασικοί λόγοι για τους οποίους ο εργολάβος αξιώνει παράταση χρόνου και έξοδα παράτασης, και βρίσκονται εξ ολοκλήρου υπό τον έλεγχο του εργοδότη.
Ποιος μπορεί να ενάγει τον μηχανικό αν η κατασκευή αποδειχθεί ανεπαρκής;
Εξαρτάται από τον τρόπο ανάθεσης. Ο πολιτικός μηχανικός ή ο μηχανικός δομικών έργων ευθύνεται για τον δομικό σχεδιασμό και για τα τεχνικά στοιχεία που εμπίπτουν στο αντικείμενό του, και μπορεί να διοριστεί απευθείας από τον εργοδότη ή να αναληφθεί μέσω άλλου συμβούλου. Η διάκριση κρίνει ποιος κατέχει τη σύμβαση και επομένως ποιος μπορεί να εγείρει την αξίωση.
Σχετική αρθρογραφία
Πώς δένουν οι συμβάσεις είναι στη δομή των κατασκευαστικών συμβάσεων, και οι όροι πριν την υπογραφή στους δέκα όρους.
Το παρόν κείμενο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν αποτελεί νομική συμβουλή. Η νομοθεσία και η εφαρμογή της ενδέχεται να μεταβληθούν, ενώ κάθε περίπτωση διαφέρει. Για συμβουλή στη δική σας υπόθεση επικοινωνήστε με τον Κλείτο Πλατή στο klitos@kleanthousplatis.com ή στο +357 22 680 330.
Κλείτος Πλατής
Δικηγόρος, Συνέταιρος
Κλεάνθους & Πλατής Δ.Ε.Π.Ε., Λευκωσία · Δημοσιεύθηκε 29 Μαΐου 2026
Χρειάζεστε συμβουλή για δική σας υπόθεση;
Περιγράψτε σύντομα την υπόθεση, τα εμπλεκόμενα πρόσωπα και τυχόν προθεσμία.
Απαντούμε εντός μίας εργάσιμης ημέρας. Θα ζητήσουμε τα έγγραφα αφού επιβεβαιώσουμε ότι μπορούμε να αναλάβουμε.
Λάβετε νομικές ενημερώσεις με email
Όταν αλλάζει το κυπριακό δίκαιο, να το μαθαίνετε από εμάς
Ένα σύντομο email όταν αλλάζει κάτι που μετρά: νέα νομοθεσία, μια απόφαση που αξίζει να ξέρετε, μια προθεσμία. Γραμμένο από τους συνεταίρους, χωρίς διαφημίσεις, διαγραφή με ένα κλικ.
Είστε στη λίστα. Η επόμενη ενημέρωση για το κυπριακό δίκαιο θα έρθει στο email σας.
Η εγγραφή δεν ολοκληρώθηκε. Γράψτε στο office@kleanthousplatis.com και θα σας προσθέσουμε.
Η διεύθυνσή σας χρησιμοποιείται για αυτές τις ενημερώσεις και για τίποτε άλλο. Προστασία προσωπικών δεδομένων.