Ακίνητα και Κατασκευές

Τρεις καταστάσεις που δεν είναι ούτε το ένα ούτε το άλλο

Όπου ένας φάκελος είναι καθαρά αγορά ή καθαρά κατασκευή, ανήκει στις σελίδες που παραπέμπονται πιο πάνω. Αυτές είναι εκείνες που δεν είναι.

Το κτήριο που δεν έχει τελειώσει

Ο αγοραστής που δεσμεύεται για μια μονάδα που δεν υπάρχει ακόμη είναι εκτεθειμένος σε δύο διαφορετικά πράγματα ταυτόχρονα. Υπάρχει η συναλλαγή: τι αποκτάται, τι εξασφαλίζει τα χρήματα που καταβάλλονται προτού υπάρξει κάτι για να τα εξασφαλίσει, και τι συμβαίνει αν ο αντισυμβαλλόμενος πτωχεύσει. Και υπάρχει η κατασκευή: αν αυτό που τελικά παραδίδεται αντιστοιχεί σε αυτό που περιγράφηκε, και αν φτάνει όταν υποσχέθηκε. Τα δύο διέπονται από διαφορετικά μέρη της ίδιας σύμβασης, και οι αγοραστές τακτικά διαπραγματεύονται με προσοχή το τίμημα και τα στάδια πληρωμής ενώ δέχονται τις προδιαγραφές, την ημερομηνία αποπεράτωσης και τις θεραπείες όπως είναι τυπωμένες. Είναι η ανάποδη σειρά. Σε ένα ημιτελές κτήριο οι προδιαγραφές είναι η μόνη περιγραφή του πράγματος που αγοράζεται.

Ο αντισυμβαλλόμενος που είναι και πωλητής και κατασκευαστής

Όπου το πρόσωπο που πωλεί είναι και το πρόσωπο που έκτισε, ένα παράπονο για το κτήριο και ένα παράπονο για την πώληση προσγειώνονται στο ίδιο κατώφλι, και είναι δελεαστικό να αντιμετωπιστούν ως ένα. Δεν είναι. Μπορεί να γεννώνται από διαφορετικά έγγραφα, αποδεικνύονται με διαφορετικό υλικό, και οι διαθέσιμες θεραπείες δεν είναι οι ίδιες. Ο διαχωρισμός τους εξαρχής είναι εκείνο που καθιστά οποιοδήποτε από τα δύο εφικτό, διότι ένα ισχυρό σημείο για την πώληση αποδυναμώνεται όταν δένεται μαζί με ένα αδύναμο σημείο για την ποιότητα των εργασιών, και το αντίστροφο ισχύει εξίσου.

Αυτό επηρεάζει επίσης ποιος πρέπει να εμπλακεί. Το μέρος που πώλησε μπορεί να μην είναι το μέρος που εκτέλεσε τις εργασίες για τις οποίες γίνεται το παράπονο, και ο υπεργολάβος ή ο μελετητής που τις εκτέλεσε συχνά λογοδοτεί σε κάποιον άλλο και όχι στον αγοραστή. Η διαπίστωση της αλυσίδας των συμβάσεων είναι η πρώτη ώρα εργασίας σε φάκελο τέτοιου είδους.

Η οικοδομική εργασία που γίνεται πρόβλημα τίτλου

Ο συνηθέστερος φάκελος που πράγματι ανήκει και στους δύο τομείς ξεκινά ως ερώτημα κατασκευής και αναδύεται χρόνια αργότερα ως ερώτημα ακινήτου. Εκτελούνται εργασίες που αποκλίνουν από τα εγκεκριμένα. Κανείς δεν ενίσταται τον χρόνο εκείνο. Το κτήριο κατοικείται, πωλείται και κατοικείται ξανά. Έπειτα κάποιος αιτείται τη μεταβίβαση του τίτλου, ή την υποθήκευση του ακινήτου, ή την πώλησή του, και η απόκλιση εμφανίζεται ως εμπόδιο προσαρτημένο στο ακίνητο και όχι στο πρόσωπο που τη δημιούργησε.

Αντιμετωπισμένο ως ζήτημα ακινήτου και μόνο, το ερώτημα είναι τι δείχνει το κτηματικό μητρώο και τι πρέπει να καθαριστεί. Αντιμετωπισμένο ως ζήτημα κατασκευής και μόνο, το ερώτημα είναι ποιος λογοδοτεί για το ότι το έκτισε. Η απάντηση σε ένα μόνο από τα δύο αφήνει τον πελάτη είτε με ένα ακίνητο που δεν πωλείται είτε με μια απαίτηση που δεν ασκήθηκε, και ο λόγος να ληφθούν και τα δύο μαζί είναι ότι η μαρτυρία και η θέση παραγραφής για το δεύτερο τρέχουν ενόσω το πρώτο τελεί υπό διαπραγμάτευση.

Οι συνήθεις αγορές, πωλήσεις, μισθώσεις και η εργασία τίτλων εκτίθενται στη σελίδα για τα ακίνητα. Οι οικοδομικές συμβάσεις, οι άδειες, η οργάνωση του έργου και οι απαιτήσεις που ακολουθούν βρίσκονται στη σελίδα για τις κατασκευές, με τις ίδιες τις διαφορές υπό τις κατασκευαστικές διαφορές.

Δύο ημερομηνίες που κρίνουν περισσότερα από την ουσία

Οι συμβατικές απαιτήσεις στην Κύπρο υπόκεινται γενικά σε εξαετή προθεσμία παραγραφής δυνάμει του άρθρου 7(1) του περί Παραγραφής Αγώγιμων Δικαιωμάτων Νόμου, Ν. 66(Ι)/2012, η οποία τρέχει από τη γένεση του αγώγιμου δικαιώματος. Αυτό καλύπτει τις περισσότερες απαιτήσεις για ελαττώματα, καθυστέρηση και πληρωμή που γεννώνται από οικοδομική σύμβαση ή από σύμβαση πώλησης. Ακούγεται γενναιόδωρη και δεν είναι, διότι οι απαιτήσεις αυτές κερδίζονται με μαρτυρία που γίνεται δυσκολότερο να συγκεντρωθεί όσο περισσότερο έχει κατοικηθεί ένα κτήριο, και διότι η ημερομηνία γένεσης μπορεί να διαφέρει μεταξύ της οικοδομικής σύμβασης και μιας υπεργολαβίας, οπότε η ίδια καθυστέρηση μπορεί να είναι εμπρόθεσμη έναντι ενός μέρους και εκπρόθεσμη έναντι άλλου.

Η δεύτερη ημερομηνία είναι η προθεσμία κατάθεσης του πωλητηρίου εγγράφου στο Κτηματολόγιο δυνάμει του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, Ν. 81(Ι)/2011, που είναι εκείνο το οποίο διαφυλάσσει την προτεραιότητα του αγοραστή και το δικαίωμα να επιβάλει τη μεταβίβαση. Αν χαθεί, η προστασία δεν υπάρχει όταν χρειαστεί. Μετά την τροποποίηση που επέφερε ο Ν. 132(Ι)/2023, το ίδιο το πωλητήριο έγγραφο πρέπει να συνοδεύεται από πιστοποιητικό έρευνας με ημερομηνία όχι πέραν των πέντε εργάσιμων ημερών πριν από την υπογραφή, και η υποχρέωση αυτή βαρύνει τον πωλητή και όχι τον αγοραστή.

Και τα δύο εκτίθενται στα δικά μας άρθρα: Ελαττώματα οικοδομής στην Κύπρο, Καθυστερήσεις σε κατασκευαστικά συμβόλαια και Ειδική εκτέλεση.

Από την πρώτη επαφή ως την εφαρμογή

Κάθε υπόθεση είναι διαφορετική, αλλά η διαδρομή είναι σε γενικές γραμμές η ίδια. Το να τη γνωρίζετε εκ των προτέρων κάνει το κόστος και το χρονοδιάγραμμα ευκολότερα να εκτιμηθούν.