Πώληση Ακινήτου στην Κύπρο

Τι πρέπει να μπορεί να παραδώσει ο πωλητής

Μια πώληση στην Κύπρο δεν τελειώνει όταν συμφωνηθούν οι όροι. Τελειώνει όταν γίνει δεκτή δήλωση μεταβίβασης στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο και το ακίνητο εγγραφεί στο όνομα του αγοραστή. Σχεδόν όλα όσα ζητούνται από τον πωλητή ανάμεσα στις δύο αυτές στιγμές υπάρχουν για χάρη της δεύτερης, και οι περισσότερες πωλήσεις που διαλύονται διαλύονται επειδή κάτι στο μητρώο έμεινε μέχρι να το βρει ο δικηγόρος του αγοραστή.

Αυτό που πρέπει να είναι παραδοτέο κατά τη μεταβίβαση λέγεται σύντομα. Εγγραφή στα ονόματα των προσώπων που πράγματι πωλούν. Μητρώο καθαρό από ό,τι εμποδίζει εκούσια μεταβίβαση, ή μηχανισμός συμφωνημένος εκ των προτέρων για την εκκαθάρισή του. Θέση αδειών που είτε είναι εντάξει είτε φέρει εγγραφή που δεν εμποδίζει τη δικαιοπραξία. Κάθε συνιδιοκτήτης, όπου υπάρχουν περισσότεροι από ένας. Και οι φόροι και οι εξοφλήσεις που απαιτεί η ίδια η μεταβίβαση, πληρωμένοι τη στιγμή που τους απαιτεί ο νόμος και όχι μετά.

Τι ελέγχεται πριν βγει το ακίνητο στην αγορά

Ο δικηγόρος του αγοραστή θα κοιτάξει ακριβώς ό,τι θα κοιτούσαμε εμείς για αγοραστή. Καθένα από αυτά απαντιέται ευκολότερα πριν συμφωνηθεί τιμή παρά μετά.

• Την ίδια την εγγραφή, και το μερίδιο που πράγματι κατέχει κάθε πωλητής
• Τα βάρη και τις απαγορεύσεις που είναι εγγεγραμμένα κατά του ακινήτου: υποθήκες, memo, σημειώσεις παρατυπίας και απαγορεύσεις εκούσιας μεταβίβασης
• Αν υπάρχει καν ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας, ή αν αυτό που πωλείται είναι δέσμη συμβατικών δικαιωμάτων
• Τη θέση των αδειών, και αν κτίστηκε οτιδήποτε χωρίς άδεια δυνάμει του περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμου, ΚΕΦ. 96, ή κατά παρέκκλιση από αυτήν
• Ποιος πρέπει να ερωτηθεί πρώτος: οι εγγεγραμμένοι συνιδιοκτήτες έχουν εκ του νόμου δικαίωμα προτίμησης στην πώληση αδιαίρετου μεριδίου
• Αν ο υποψήφιος αγοραστής χρειάζεται άδεια του Υπουργικού Συμβουλίου δυνάμει του περί Κτήσεως Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Αλλοδαποί) Νόμου, ΚΕΦ. 109

Η ίδια άσκηση από την άλλη πλευρά του τραπεζιού εκτίθεται στον έλεγχο ακινήτου στην Κύπρο. Αξίζει τον χρόνο του πωλητή, γιατί ο πωλητής που την έχει διαβάσει δεν αιφνιδιάζεται από τις ερωτήσεις.

Τι σταματά μια πώληση, και πώς ξεπερνιέται κάθε εμπόδιο

Σχεδόν όλα όσα σταματούν μια κυπριακή πώληση είναι ορατά στο μητρώο πριν βγει το ακίνητο στην αγορά. Κάθε εγγραφή πιο κάτω έχει δρόμο εξόδου, και οι δρόμοι διαφέρουν αρκετά ώστε το πρώτο χρήσιμο βήμα να είναι να ονομάσετε σε ποιον βρίσκεστε.

Υποθήκη επί του ακινήτου

Υπάρχουν τρεις τρόποι στον νόμο για να αντιμετωπιστεί ένα βάρος, και ο πωλητής πρέπει να ξέρει ποιος ισχύει πριν συμφωνήσει ημερομηνία αποπεράτωσης. Το άρθρο 44Θ του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου του 1965, Ν. 9/1965, απαιτεί είτε γραπτή δήλωση ή συγκατάθεση του προηγούμενου ενυπόθηκου δανειστή ή κατόχου του βάρους, είτε δικαστική απόφαση που επιτρέπει την πώληση χωρίς τη συγκατάθεση αυτή. Όπου ο ενυπόθηκος δανειστής αρνείται ή παραλείπει να εξαλείψει υποθήκη ενώ η εξασφαλιζόμενη υποχρέωση εξοφλήθηκε ή έπαυσε να υπάρχει, το άρθρο 36 επιτρέπει στον ενυπόθηκο οφειλέτη να αποταθεί στο Επαρχιακό Δικαστήριο για διάταγμα ακύρωσης της υποθήκης, και ο Διευθυντής το εκτελεί και ειδοποιεί κάθε μεταγενέστερο ενυπόθηκο δανειστή σαν να την είχε εξαλείψει ο ίδιος ο δανειστής. Το άρθρο 12Α δίνει τρίτο δρόμο όπου δεν μπορεί να ληφθεί καμία απελευθέρωση: ο ιδιοκτήτης ακινήτου που υπόκειται σε βάρος, ή επηρεάζεται από προσωρινό δικαστικό διάταγμα που απαγορεύει την αποξένωση, μπορεί να το μεταβιβάσει με δήλωση πώλησης καταθέτοντας ολόκληρο το τίμημα στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο, με το δικαστήριο να καθορίζει την αγοραία αξία και τα χρήματα να διατίθενται στους δικαιούχους κατά σειρά προτεραιότητας.

Το πρακτικό ερώτημα δεν είναι ποιος από αυτούς υπάρχει αλλά πώς η απελευθέρωση και η πληρωμή γίνονται να συμβούν ταυτόχρονα. Αυτό είναι ζήτημα σύνταξης, και ανήκει στο συμβόλαιο και όχι σε ανταλλαγή διαβεβαιώσεων.

Υποθήκη του επιχειρηματία ανάπτυξης επί ολόκληρου του έργου

Το άρθρο 7 του Ν. 9/1965 απαγορεύει τη μεταβίβαση ή υποθήκευση ακινήτου από πρόσωπο άλλο από τον ιδιοκτήτη του. Πριν εκδοθούν ξεχωριστοί τίτλοι για τις μονάδες ενός έργου δεν υπάρχει ξεχωριστή εγγραφή μονάδας για να υποθηκευτεί, οπότε η τράπεζα που χρηματοδοτεί το έργο παίρνει το βάρος της επί του τεμαχίου όπως είναι εγγεγραμμένο, δηλαδή επί ολόκληρου του οικοπέδου. Αυτό είναι συνέπεια της δομής του Νόμου και όχι ρητής διάταξης που το λέει, και δεν το θέτουμε ψηλότερα από αυτό.

Για τον πωλητή μονάδας σε τέτοιο έργο η συνέπεια είναι δυσάρεστη: αυτό που πρέπει να απελευθερωθεί είναι μέρος βάρους επί γης που ο πωλητής δεν κατέχει, από δανειστή που δεν είναι μέρος στην πώληση. Το Μέρος VIIA του Ν. 9/1965, άρθρα 44ΙΗ έως 44ΚΖ, είναι η νομοθετική απάντηση στη θέση αυτή. Το άρθρο 44ΙΗ θέτει τις προϋποθέσεις, μεταξύ των οποίων ότι το συμβόλαιο κατατέθηκε στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο δυνάμει του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου μέχρι την ημερομηνία που ορίζει το άρθρο, και ότι προσκομίστηκε η γραπτή συγκατάθεση των προσώπων υπέρ των οποίων λειτουργούν προηγούμενα εγγεγραμμένα βάρη ή απαγορεύσεις για την απελευθέρωση, ακύρωση ή διαγραφή τους, ή, όπου η συγκατάθεση αυτή δεν λαμβάνεται και το τίμημα έχει εξοφληθεί πλήρως, αντίγραφο δικαστικού διατάγματος ότι τα πρόσωπα αυτά την αρνούνται καταχρηστικά και αδικαιολόγητα. Το άρθρο 44ΙΘ επιτρέπει στη συνέχεια στον Διευθυντή να προβεί στη μεταβίβαση αυτεπάγγελτα ή κατόπιν αίτησης του αγοραστή, του πωλητή, του ενυπόθηκου δανειστή, του δανειστή ή του εκδοχέα, και αναστέλλει εκκρεμείς διαδικασίες δυνάμει των Μερών VI και VIA του Νόμου, του περί Πτώχευσης Νόμου και του περί Εταιρειών Νόμου μέχρι να κριθεί η αίτηση. Το άρθρο 44Κ ορίζει τι εξετάζει ο Διευθυντής, μεταξύ άλλων αν το τίμημα εξοφλήθηκε πλήρως και αν υπάρχει εγγεγραμμένος τίτλος, και προβλέπει ότι όπου η πληρωμή είναι μερική ο αγοραστής καλείται εντός εξήντα ημερών να καταβάλει το υπόλοιπο σε ειδικό προσωρινό λογαριασμό. Ο Ν. 9/1965 έχει τροποποιηθεί επανειλημμένα, οπότε η αρίθμηση του Μέρους VIIA και η προθεσμία λαμβάνονται από το κείμενο που ισχύει πριν γίνει οτιδήποτε επ' αυτών.

Το memo

Το memo είναι η εγγραφή κατά του ακινήτου δικαστικής απόφασης που εκδόθηκε εναντίον του ιδιοκτήτη. Το άρθρο 43 του Ν. 9/1965 προβλέπει ότι η μεταβίβαση του ακινήτου δεν ακυρώνει τη διαδικασία, δεν παρατείνει προθεσμία που τάσσει ο Νόμος, και δεν ακυρώνει, καθυστερεί ή αναβάλλει οποιαδήποτε πώληση. Το memo ακολουθεί επομένως τη γη και δεσμεύει όποιον την πάρει. Δεν φεύγει με την πώληση. Φεύγει με την ικανοποίηση της απόφασης, ή με συμφωνία με τον εξ αποφάσεως πιστωτή καταγραμμένη σε τύπο που το Κτηματολόγιο θα δεχτεί, και η συμφωνία αυτή είναι συνήθως ευκολότερη όσο εκκρεμεί πώληση παρά οποιαδήποτε άλλη στιγμή.

Σημείωση παρατυπίας, και απαγόρευση εκούσιας μεταβίβασης

Δύο διαφορετικές εγγραφές μπορούν να εμφανιστούν σε τίτλο για οικοδομικές παρατυπίες, και μόνο η μία σταματά πώληση. Για παρέκκλιση μη ουσιώδους φύσης η αρμόδια αρχή εκδίδει πιστοποιητικό έγκρισης με σημειώσεις δυνάμει του άρθρου 10Β του ΚΕΦ. 96, που λογίζεται ως αίτημά της προς τον Επαρχιακό Κτηματολογικό Λειτουργό να εγγράψει σημείωση παρατυπίας στον εκσυγχρονισμένο τίτλο. Η σημείωση αυτή δεν εμποδίζει εκούσια μεταβίβαση. Για παρέκκλιση ουσιώδους φύσης η αρχή εκδίδει πιστοποιητικό παράνομων εργασιών δυνάμει του άρθρου 10Γ, που λογίζεται ως αίτημα να εγγραφεί επιπλέον απαγόρευση εκούσιας μεταβίβασης και επιβάρυνσης. Το άρθρο 10Γ(3) ορίζει την εκούσια μεταβίβαση ή επιβάρυνση ως εκείνη που γίνεται με την ελεύθερη βούληση του μεταβιβάζοντος χωρίς εξαναγκασμό κατόπιν νομικών μέτρων, και εξαιρεί μεταβιβάσεις κατόπιν διαδικασίας ειδικής εκτέλεσης, δικαστικού διατάγματος, αναγκαστικής εκτέλεσης ή εκποίησης δυνάμει υποθήκης. Εκούσια πώληση από τον εγγεγραμμένο ιδιοκτήτη δεν προχωρά όσο στέκει η απαγόρευση αυτή.

Η άρση της σημαίνει τακτοποίηση της παρατυπίας, ή νόμιμο συμψηφισμό της, και στη συνέχεια αίτηση της αρμόδιας αρχής για διαγραφή δυνάμει του άρθρου 65ΚΗ του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, ΚΕΦ. 224, με τα σχέδια, έγγραφα ή πιστοποιητικά που δικαιολογούν τη διαγραφή. Δύο ακόμη σημεία αφορούν τον πωλητή. Σημείωση ή απαγόρευση σε υφιστάμενο τίτλο μεταφέρεται σε νέα εγγραφή δυνάμει του άρθρου 65ΚΣΤ(3) του ΚΕΦ. 224, οπότε δεν χάνεται σε διαχωρισμό. Και όπου είναι εγγεγραμμένη απαγόρευση, το άρθρο 34 του ΚΕΦ. 224 προβλέπει ότι διαχωρισμός δεν εγγράφεται εκτός αν συναινέσει γραπτώς το πρόσωπο υπέρ του οποίου λειτουργεί η απαγόρευση, με δρόμο προς το δικαστήριο για επηρεαζόμενο εγγεγραμμένο ιδιοκτήτη αν η συναίνεση αρνηθεί. Καθένα από αυτά εμπλέκει τρίτο πρόσωπο και χρονοδιάγραμμα, γι' αυτό και η ακολουθία αρχίζει καλύτερα πριν βρεθεί αγοραστής παρά μετά.

Τίτλος που λείπει, και μερίδια εξ αδιαιρέτου

Όπου το ακίνητο δεν έχει ξεχωριστό τίτλο ιδιοκτησίας, αυτό που αλλάζει χέρια δεν είναι κυριότητα αλλά δέσμη συμβατικών δικαιωμάτων, και η πλευρά του πωλητή σε τέτοια συναλλαγή έχει δική της σελίδα: πώληση ακινήτου χωρίς τίτλο ιδιοκτησίας.

Όπου το ακίνητο κατέχεται σε αδιαίρετα μερίδια, ο ιδιοκτήτης μπορεί να μεταβιβάσει το δικό του μερίδιο δυνάμει του άρθρου 4(1) του Ν. 9/1965, αλλά η εγγραφή της μεταβίβασης αυτής υπόκειται στο δικαίωμα προτίμησης των υπόλοιπων συνιδιοκτητών. Δυνάμει του άρθρου 25(1) του ΚΕΦ. 224, όπου ο ιδιοκτήτης αδιαίρετου μεριδίου δηλώσει ενώπιον του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου ότι συμφώνησε να το πωλήσει σε πρόσωπο που δεν είναι ήδη εγγεγραμμένος συνιδιοκτήτης, η μεταβίβαση δεν εγγράφεται εκτός αν εντός εξήντα ημερών από τη δήλωση ο πωλητής ικανοποιήσει τον Διευθυντή ότι οι υπόλοιποι εγγεγραμμένοι συνιδιοκτήτες δεν επιθυμούν να αγοράσουν το μερίδιο στην τιμή πώλησης, ή ο υποψήφιος αγοραστής δημοσιεύσει τη σκοπούμενη πώληση και κανένας εγγεγραμμένος συνιδιοκτήτης δεν αποκτήσει το μερίδιο δυνάμει της δημοσίευσης. Το άρθρο 25(2) δίνει σε κάθε εγγεγραμμένο συνιδιοκτήτη τριάντα ημέρες από τη δημοσίευση ή την επίδοση της ειδοποίησης για να ασκήσει το δικαίωμα, καταθέτοντας την τιμή πώλησης στο Κτηματολόγιο μαζί με το τέλος εγγραφής, και όπου το ασκούν περισσότεροι από ένας το μερίδιο διαιρείται μεταξύ τους ανάλογα με τα υφιστάμενα μερίδιά τους. Το δικαίωμα αφορά πώληση έναντι χρημάτων και όχι ανταλλαγή ακινήτων, που ήταν το κριθέν σημείο στην Καντούνας ν. Ιωάννης Ν. Πατσαλίδης Γενικαί Επιχειρήσεις Λτδ (2004) 1 ΑΑΔ 1876. Το άρθρο 25(4) αποκλείει το δικαίωμα όπου το πωλούμενο μερίδιο αποτελεί ενιαία εγγραφή μαζί με άλλη ξεχωριστή ιδιοκτησία του ίδιου ιδιοκτήτη.

Η πώληση ολόκληρου του τεμαχίου είναι πάλι διαφορετική: χρειάζεται κάθε εγγεγραμμένο συνιδιοκτήτη, και για κοινόκτητη οικοδομή το άρθρο 38ΙΣΤ του ΚΕΦ. 224 προβλέπει ρητά ότι η απόφαση πώλησης λαμβάνεται από τους ιδιοκτήτες του εκατό τοις εκατό της κοινόκτητης ιδιοκτησίας. Όπου ένας συνιδιοκτήτης δεν συμπράττει, το άρθρο 29(1) επιτρέπει σε οποιονδήποτε συνιδιοκτήτη να ζητήσει από τον Διευθυντή τον διαχωρισμό του ακινήτου, με τα τεμάχια να κατανέμονται με κλήρο όπου αποτύχει η συμφωνία, και το άρθρο 29(9) επιτρέπει σε συνιδιοκτήτες που κατέχουν τουλάχιστον είκοσι πέντε τοις εκατό να αποταθούν στις περιπτώσεις του άρθρου 27(1)(α). Όπου ο διαχωρισμός σε τουλάχιστον δύο τεμάχια δεν είναι δυνατός χωρίς παράβαση των ελάχιστων εμβαδών, το άρθρο 28(1) επιτρέπει σε συνιδιοκτήτη να λάβει σχετικό πιστοποιητικό του Διευθυντή, οπότε ο Διευθυντής μπορεί να πωλήσει με πλειστηριασμό και να διανείμει το προϊόν κατά τα αντίστοιχα δικαιώματα, ρητά ανεξάρτητα από την απουσία συνιδιοκτήτη από την Κύπρο, με δημοσιευμένη ειδοποίηση να υποκαθιστά την επίδοση όπου συνιδιοκτήτης δεν ανευρίσκεται. Όπου εμποδίζει βάρος ή απαγόρευση και η συναίνεση αρνείται, το άρθρο 34 δίνει δρόμο προς το δικαστήριο.

Αγοραστής που χρειάζεται άδεια

Το άρθρο 3(1) του ΚΕΦ. 109 απαγορεύει την κτήση ακίνητης ιδιοκτησίας από αλλοδαπό χωρίς προηγούμενη άδεια του Υπουργικού Συμβουλίου. Πολίτες κρατών της Ευρωπαϊκής Ένωσης και του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου, και νομικά πρόσωπα που συστάθηκαν κατά το δίκαιο κράτους μέλους με έδρα, κεντρική διοίκηση ή κύρια εγκατάσταση σε τέτοιο κράτος, εξαιρούνται από τον ορισμό του αλλοδαπού στο άρθρο 2 και δεν χρειάζονται άδεια. Όπου ο αγοραστής δεν εξαιρείται, τρία πράγματα ακολουθούν που αφορούν άμεσα τον πωλητή. Το συμβόλαιο είναι έγκυρο μεταξύ των μερών, αλλά δυνάμει του άρθρου 3(3) δεν παρέχει στον αγοραστή δικαίωμα κτήσης μέχρι να χορηγηθεί η άδεια. Δυνάμει του άρθρου 3(5) κάθε εγγραφή κατά παράβαση του άρθρου είναι άκυρη. Και δυνάμει του άρθρου 3(4) ο αγοραστής μπορεί παρόλα αυτά να καταθέσει το συμβόλαιο στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας για την προστασία της προτεραιότητάς του, χωρίς να απαιτείται άδεια για το βήμα αυτό. Το πρακτικό αποτέλεσμα για τον πωλητή είναι ότι η ημερομηνία αποπεράτωσης εξαρτάται από απόφαση τρίτου για την οποία ο Νόμος δεν τάσσει προθεσμία.

Τι υπογράφει ο πωλητής, και πότε

Τέσσερα έγγραφα συνήθως συνοδεύουν τον πωλητή σε μια κυπριακή πώληση, και υπογράφονται με σειρά που έχει σημασία.

Το έγγραφο μεσιτείας ή κράτησης

Όπως και αν ονομάζεται, είναι σύμβαση δυνάμει του περί Συμβάσεων Νόμου, ΚΕΦ. 149, και δεσμεύει τον πωλητή σε ό,τι λέει στο πρόσωπό του. Υπογράφεται πριν κοιτάξει κανείς το μητρώο, και ακριβώς γι' αυτό διαβάζεται πριν από την υπογραφή και όχι μετά. Τι κάνουν συνήθως τα έγγραφα αυτά εκτίθεται στον οδηγό μας για τις συμφωνίες κράτησης.

Το πωλητήριο έγγραφο

Η έρευνα στο μητρώο είναι υποχρέωση του πωλητή, όχι ευγένεια. Το άρθρο 4(1Α) του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου του 2011, Ν. 81(Ι)/2011, όπως προστέθηκε με την τροποποίηση του 2023, απαιτεί από τον πωλητή να περιλάβει στο συμβόλαιο πιστοποιητικό έρευνας ακίνητης ιδιοκτησίας με ημερομηνία εντός πέντε εργάσιμων ημερών από την υπογραφή. Η μη συμμόρφωση με το άρθρο 4 επισύρει φυλάκιση μέχρι δύο έτη ή πρόστιμο μέχρι πέντε χιλιάδες ευρώ ή και τα δύο, και η μη συμμόρφωση με το άρθρο 4(1Α) επισύρει διοικητικό πρόστιμο μέχρι δέκα χιλιάδες ευρώ. Το άρθρο 4(1) επιβάλλει χωριστό καθήκον: πριν υποθηκεύσει ακίνητο που αποτελεί αντικείμενο συμβολαίου το οποίο ο αγοραστής δεν έχει ακόμη καταθέσει, ο πωλητής οφείλει να καταθέσει ο ίδιος το συμβόλαιο, εφόσον ο αγοραστής εκπλήρωσε τις υποχρεώσεις του μέχρι εκείνο το σημείο.

Η δήλωση πώλησης αδιαίρετου μεριδίου

Όπου πωλείται αδιαίρετο μερίδιο σε πρόσωπο που δεν είναι ήδη εγγεγραμμένος συνιδιοκτήτης, η δήλωση ενώπιον του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου δυνάμει του άρθρου 25(1) του ΚΕΦ. 224 εκκινεί την προθεσμία των εξήντα ημερών που περιγράφηκε πιο πάνω. Είναι βήμα με δικό του χρονοδιάγραμμα, και αξίζει να μπει στο συμβόλαιο αντί να ανακαλυφθεί αργότερα.

Η δήλωση μεταβίβασης

Αυτή είναι η πράξη που τελειώνει την πώληση. Το άρθρο 10(1) του Ν. 9/1965 ρυθμίζει ρητά δήλωση μεταβίβασης, ή αποδοχή μεταβίβασης, που γίνεται μέσω αντιπροσώπου, και απαιτεί από τον αντιπρόσωπο να αποδείξει στον Διευθυντή ότι το πρόσωπο για λογαριασμό του οποίου γίνεται η δήλωση του έδωσε γραπτή εξουσιοδότηση δεόντως πιστοποιημένη από αρμόδια αρχή. Τίποτε στον Νόμο αυτό δεν απαιτεί την αυτοπρόσωπη παρουσία του πωλητή σε οποιοδήποτε στάδιο όπου υπάρχει τέτοια εξουσιοδότηση. Αυτό που μπορεί να κάνει ο Διευθυντής είναι να απαιτήσει απόδειξη ότι η εξουσιοδότηση δεν ανακλήθηκε, ιδίως όπου έχει περάσει πολύς χρόνος από την υπογραφή της, και να αρνηθεί τη δήλωση όπου υπάρχει ελάττωμα ή αμφιβολία για την ταυτότητα του υπογράφοντος ή την αρμοδιότητα της πιστοποιούσας αρχής. Το άρθρο 15 του ίδιου Νόμου απαιτεί όλα τα τέλη να καταβληθούν την ημέρα που γίνεται δεκτή η δήλωση μεταβίβασης, επί ποινή ακυρότητας της εγγραφής.

Ανάμεσα στο συμβόλαιο και τη μεταβίβαση

Ο Κύπριος αγοραστής συνήθως καταθέτει το πωλητήριο έγγραφο στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, και καλά κάνει. Είναι απολύτως θεμιτό, και ο πωλητής που καταλαβαίνει τι κάνει η κατάθεση διαπραγματεύεται καλύτερα από εκείνον που τη θεωρεί τυπικότητα.

Η προθεσμία βαρύνει τον αγοραστή. Δυνάμει του άρθρου 3(1)(γ) του Ν. 81(Ι)/2011, σε συνδυασμό με το άρθρο 77Α του περί Συμβάσεων Νόμου, ΚΕΦ. 149, πιστό αντίγραφο του συμβολαίου κατατίθεται εντός έξι μηνών από την ημερομηνία που το υπέγραψαν τα μέρη, και η εκπρόθεσμη κατάθεση επισύρει επιβάρυνση δέκα τοις εκατό επί των μεταβιβαστικών τελών. Υπάρχουν καθορισμένα εναλλακτικά σημεία έναρξης: σε συμβόλαιο ανταλλαγής γης με μονάδες η προθεσμία τρέχει από τη μεταβίβαση, και όπου κατά τους έξι μήνες δεν υπάρχει εγγραφή στο όνομα του πωλητή το συμβόλαιο μπορεί να κατατεθεί εντός έξι μηνών από την εγγραφή αυτή. Το άρθρο 12 επιτρέπει στο δικαστήριο να επιτρέψει κατάθεση, ή αγωγή, εκπρόθεσμα όπου το κρίνει δίκαιο και εύλογο για την προστασία του αγοραστή. Η χαρτοσήμανση δεν περιλαμβάνεται στις προϋποθέσεις κατάθεσης του άρθρου 3(1), και οι περί Χαρτοσήμων Νόμοι καταργήθηκαν εν πάση περιπτώσει από την 1η Ιανουαρίου 2026 με τον περί Χαρτοσήμων (Κατάργηση) Νόμο του 2025, Ν. 239(Ι)/2025. Συμβόλαια που υπογράφηκαν πριν από την ημερομηνία αυτή εξακολουθούν να διέπονται από το παλαιό καθεστώς ως προς τη χαρτοσήμανση, καθώς ο καταργητικός Νόμος δεν φέρει επιφύλαξη και το άρθρο 10(2) του περί Ερμηνείας Νόμου, ΚΕΦ. 1, διατηρεί ευθύνη που είχε ήδη γεννηθεί.

Τι κάνει η κατάθεση στον πωλητή είναι το μέρος που αξίζει να κατανοηθεί. Δυνάμει του άρθρου 6(1) το συμβόλαιο καθίσταται δεκτικό ειδικής εκτέλεσης με διάταγμα του δικαστηρίου, οπότε η θεραπεία του αγοραστή είναι η μεταβίβαση και όχι αποζημίωση. Δυνάμει του άρθρου 8(1) ο κτηματολογικός λειτουργός που εκτελεί τέτοιο διάταγμα προβαίνει στις εγγραφές ανεξάρτητα από βάρη και απαγορεύσεις που κατατάσσονται μετά το κατατεθειμένο συμβόλαιο, που σημαίνει ότι από την ημερομηνία κατάθεσης ο πωλητής δεν μπορεί πλέον να δημιουργήσει βάρος που να νικά τον αγοραστή. Δυνάμει του άρθρου 10, μόλις το ακίνητο εγγραφεί δυνάμει του διατάγματος περιέρχεται στο πρόσωπο εκείνο κατά την έκταση της κυριότητας και του συμφέροντος επ' αυτού δυνάμει του συμβολαίου.

Ούτε είναι σύντομη η έκθεση. Το άρθρο 6(1)(β) παραπέμπει την αγωγή ειδικής εκτέλεσης στην προθεσμία παραγραφής που προβλέπει η εκάστοτε ισχύουσα νομοθεσία περί παραγραφής αγώγιμων δικαιωμάτων για αξιώσεις από παράβαση σύμβασης. Αυτό είναι ουσιώδης μεταβολή από το καταργηθέν ΚΕΦ. 232, που επέβαλλε αποκλειστική προθεσμία έξι μηνών, και ποια είναι η προθεσμία σε κάθε περίπτωση λαμβάνεται από τον νόμο περί παραγραφής που ισχύει. Από την άλλη πλευρά, το άρθρο 9(1) τερματίζει το δικαίωμα του αγοραστή αν δεν προσέλθει στο Κτηματολόγιο για εγγραφή εντός ενός έτους από το διάταγμα, με επιφύλαξη της εξουσίας του δικαστηρίου δυνάμει του άρθρου 9(2) να ανανεώνει το διάταγμα για περαιτέρω περιόδους μέχρι ένα έτος η καθεμία. Η πώληση δεν τελειώνει όταν φτάνουν τα χρήματα. Οι υποχρεώσεις του συμβολαίου ζουν για χρόνια μετά, και συντάσσονται με αυτή την παραδοχή.

Η οπτική του αγοραστή για την ίδια προστασία εκτίθεται στον οδηγό μας, ειδική εκτέλεση στην Κύπρο.

Η θέση κατά τη διάθεση

Όσα ακολουθούν αναφέρονται μόνο στον βαθμό που τα στηρίζει η έρευνα του γραφείου. Όπου ένα ποσό δεν κατέστη δυνατό να επαληθευτεί από τη νομοθεσία όπως ανακτήθηκε, δεν αναφέρεται ποσό.

Φόρος κεφαλαιουχικών κερδών

Η επιβάρυνση προκύπτει από τον περί Φορολογίας Κεφαλαιουχικών Κερδών Νόμο, Ν. 52/1980, και δεν είναι ζήτημα που περιμένει μετά την αποπεράτωση. Το άρθρο 12(1) απαιτεί από τον διαθέτη να δώσει στον Διευθυντή δήλωση της διάθεσης εντός ενός μηνός από αυτήν και σε κάθε περίπτωση πριν από τη μεταβίβαση του ακινήτου, και το άρθρο 16 απαιτεί ο φόρος να καταβληθεί κατά τον χρόνο της διάθεσης της ακίνητης ιδιοκτησίας.

Το άρθρο 5 περιέχει τις εξαιρέσεις που έχουν συνήθως σημασία. Το άρθρο 5(1) απαλλάσσει κέρδος φυσικού προσώπου μέχρι καθορισμένο ποσό, σωρευτικά για όλη τη ζωή και όχι ανανεούμενο σε κάθε πώληση, με υψηλότερο ποσό για γεωργό που διαθέτει γεωργική γη. Το άρθρο 5(2) απαλλάσσει κέρδος μέχρι καθορισμένο ποσό από τη διάθεση κατοικίας που χρησιμοποιήθηκε από τον ιδιοκτήτη για συνολική περίοδο τουλάχιστον πέντε ετών αποκλειστικά ως κατοικία και βρίσκεται σε γη μέχρι ενάμισι δεκάριο, με το υπερβάλλον να φορολογείται. Η σελίδα αυτή δεν αναφέρει ποσά. Ο Ν. 52/1980 έχει τροποποιηθεί επανειλημμένα και τα ποσά λαμβάνονται από το κείμενο που ισχύει κατά την ημερομηνία της διάθεσης. Δεν υπάρχει γενική απαλλαγή για ακίνητο που αποκτήθηκε με κληρονομιά, και ο κληρονόμος που πωλεί είναι διαθέτης όπως κάθε άλλος. Όπου το ακίνητο προήλθε από κληρονομιά, η θέση αναπτύσσεται στην κληρονομιά ακινήτου στην Κύπρο.

Μεταβιβαστικά τέλη και άλλες επιβαρύνσεις

Τα μεταβιβαστικά τέλη σε πώληση επιβάλλονται δυνάμει του Πίνακα του περί Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας (Τέλη και Δικαιώματα) Νόμου, ΚΕΦ. 219, και καταβάλλονται την ημέρα που γίνεται δεκτή η δήλωση μεταβίβασης, δυνάμει του άρθρου 15 του Ν. 9/1965. Η σελίδα αυτή δεν αναφέρει συντελεστή. Ο Πίνακας έχει τροποποιηθεί επανειλημμένα, τα ισχύοντα ποσά δεν ανακτώνται σε ενοποιημένη μορφή, και το ιστορικό ποσό που κυκλοφορεί προέρχεται από κείμενο του 1954 σημειωμένο ως πιθανώς υπερκερασμένο. Ο συντελεστής λαμβάνεται από το κείμενο που ισχύει κατά την ημερομηνία της μεταβίβασης. Ο υπολογιστής μεταβιβαστικών και ΦΠΑ δείχνει πώς δουλεύει η κλίμακα σε αριθμούς.

Όπου η μεταβίβαση γίνεται δυνάμει του Μέρους VIIA του Ν. 9/1965, το άρθρο 44ΚΓΑ απαιτεί από τον αγοραστή να καταβάλει, οποτεδήποτε πριν από τη μεταβίβαση στο όνομά του, τα ποσά που προκύπτουν από τις συμβατικές του υποχρεώσεις ως προς τον φόρο ακίνητης ιδιοκτησίας δυνάμει του περί Φορολογίας Ακινήτου Ιδιοκτησίας Νόμου, την επιβάρυνση ακίνητης ιδιοκτησίας δυνάμει του περί Δήμων Νόμου και του περί Κοινοτήτων Νόμου, και τα αποχετευτικά τέλη. Εκτός του Μέρους VIIA, ο τρόπος κατανομής των υποχρεώσεων αυτών μεταξύ πωλητή και αγοραστή είναι ζήτημα του συμβολαίου, και ρυθμίζεται γραπτώς.