Πώληση ακινήτου στην Κύπρο: τι οφείλει ο πωλητής

Ο πωλητής που διαβάζει τους οδηγούς αγοράς μαθαίνει ότι ο αγοραστής θα κάνει έρευνα και θα καταθέσει το συμβόλαιο. Δεν μαθαίνει ότι το αποτέλεσμα εκείνης της έρευνας εξαρτάται σχεδόν ολοκληρωτικά από έγγραφα που πρέπει να προσκομίσει ο ίδιος, ούτε ότι ο νόμος του επιβάλλει υποχρεώσεις με κύρωση.

Η πώληση δεν ολοκληρώνεται όταν συμφωνηθεί το τίμημα ούτε όταν υπογραφεί το συμβόλαιο. Ολοκληρώνεται όταν εγγραφεί η μεταβίβαση στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο.

Η υποχρέωση που γεννιέται την ημέρα της υπογραφής

Το άρθρο 4(1Α), όπως προστέθηκε με τον περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) (Τροποποιητικό) Νόμο του 2023, Ν. 132(Ι)/2023, βάζει την υποχρέωση στον πωλητή και όχι στον αγοραστή. Ο πωλητής περιλαμβάνει, ως αναπόσπαστο μέρος της σύμβασης, πιστοποιητικό έρευνας του ακινήτου που αποτελεί αντικείμενο της σύμβασης, και το πιστοποιητικό αυτό δεν επιτρέπεται να απέχει από την ημερομηνία υπογραφής πέραν των πέντε εργάσιμων ημερών.

Δεν πρόκειται για καλή πρακτική. Είναι διάταξη με δύο κυρώσεις, και ισχύει για συμβάσεις που συνομολογούνται μετά την έναρξη ισχύος του τροποποιητικού νόμου.

Κατά το άρθρο 4(1Β), ο Διευθυντής δύναται να επιβάλει στον πωλητή διοικητικό πρόστιμο μέχρι δέκα χιλιάδες ευρώ, αφού πρώτα τον ειδοποιήσει με συστημένη επιστολή για τους λόγους και του δώσει δικαίωμα παραστάσεων εντός πέντε εργάσιμων ημερών από τη λήψη της ειδοποίησης. Κατά το άρθρο 4(1Γ), ο πωλητής μπορεί εντός τριάντα ημερών από την κοινοποίηση της απόφασης να προσφύγει στον Υπουργό, ο οποίος αποφασίζει εντός τριάντα ημερών και μπορεί να επικυρώσει, να ακυρώσει, να τροποποιήσει ή να εκδώσει νέα απόφαση.

Και κατά το άρθρο 4(2), ο πωλητής που παραλείπει να ενεργήσει σύμφωνα με τα εδάφια (1) και (1Α) είναι ένοχος αδικήματος και υπόκειται σε φυλάκιση μέχρι δύο έτη ή σε χρηματική ποινή μέχρι πέντε χιλιάδες ευρώ, ή και στα δύο. Η ποινική ευθύνη είναι ανεξάρτητη από το διοικητικό πρόστιμο.

Πριν υποθηκεύσετε ακίνητο που έχετε ήδη πωλήσει

Το άρθρο 4(1) καλύπτει την περίπτωση που δημιουργεί τις περισσότερες διαφορές. Ο πωλητής, πριν υποθηκεύσει ακίνητη ιδιοκτησία που αποτελεί αντικείμενο σύμβασης η οποία δεν έχει κατατεθεί από τον αγοραστή, έχει υποχρέωση να καταθέσει ο ίδιος τη σύμβαση κατά το άρθρο 3, νοουμένου ότι μέχρι την ημερομηνία κατάθεσης ο αγοραστής έχει εκπληρώσει τις μέχρι τότε συμβατικές του υποχρεώσεις.

Δηλαδή η αδράνεια του αγοραστή δεν ελευθερώνει τον πωλητή. Αν ο αγοραστής δεν κατέθεσε και ο πωλητής θέλει να υποθηκεύσει, την κατάθεση την κάνει ο πωλητής. Η παράλειψη είναι το ίδιο αδίκημα του άρθρου 4(2).

Τι κάνει η κατάθεση στο ακίνητό σας

Κατά το άρθρο 5(1), η κατάθεση της σύμβασης συνιστά εμπράγματο βάρος επί του ακινήτου, και το βάρος αυτό ακολουθεί τη σειρά προτεραιότητας που λαμβάνει με την κατάθεσή του.

Η επιφύλαξη του ίδιου εδαφίου είναι εκείνη που εκπλήσσει τους πωλητές γης. Όταν το ακίνητο της σύμβασης είναι τμήμα ακίνητης ιδιοκτησίας εγγεγραμμένης στο όνομα του πωλητή, το εμπράγματο βάρος βαρύνει ολόκληρη την ιδιοκτησία που περιλαμβάνεται στην εγγραφή, και περιορίζεται στο πωληθέν τμήμα μόνο όταν γίνει χωριστή εγγραφή γι' αυτό.

Ο ιδιοκτήτης που πούλησε ένα οικόπεδο από ένα μεγαλύτερο τεμάχιο και σχεδιάζει να πουλήσει ή να υποθηκεύσει το υπόλοιπο, το βρίσκει βεβαρημένο μέχρι να εκδοθεί ο χωριστός τίτλος. Ο χρόνος έκδοσης του χωριστού τίτλου παύει έτσι να είναι θέμα του αγοραστή μόνο.

Η ουσιαστική συνέπεια για τον πωλητή είναι απλή. Μόλις ο αγοραστής καταθέσει τη σύμβαση, η ελευθερία του πωλητή να διαθέτει το ακίνητο ουσιαστικά τελειώνει. Η κατάθεση εξασφαλίζει την προτεραιότητα του αγοραστή και διατηρεί το δικαίωμά του να επιβάλει τη μεταβίβαση. Αυτό ακριβώς είναι σχεδιασμένη να κάνει, και ο πωλητής οφείλει να το καταλάβει πριν υπογράψει και όχι όταν εμφανιστεί δεύτερος αγοραστής με καλύτερη προσφορά.

Ισχύει και το αντίστροφο. Ο πωλητής που θέλει να δεσμεύεται μόνο εφόσον πληρωθούν ορισμένες προϋποθέσεις πρέπει να το πει μέσα στη σύμβαση, γιατί μετά την κατάθεση η θέση είναι πολύ δύσκολο να αναστραφεί. Περισσότερα στην ειδική εκτέλεση.

Η υποθήκη που προϋπάρχει

Όπου το ακίνητο είναι υποθηκευμένο, η συνήθης παραδοχή είναι ότι ο πωλητής εισπράττει και μετά εξοφλεί. Ο νόμος δίνει στον αγοραστή άλλο δρόμο, και ο πωλητής πρέπει να τον ξέρει πριν διαπραγματευτεί.

Κατά το άρθρο 5(2), όταν πριν από την κατάθεση της σύμβασης υπάρχει ήδη κατατεθειμένη υποθήκη, ο αγοραστής δύναται να καταβάλει στον ενυπόθηκο δανειστή, σύμφωνα με τους όρους αποπληρωμής του δανείου, το ποσό του ενυπόθηκου χρέους που αναλογεί στο αντικείμενο της σύμβασης, και ο ενυπόθηκος δανειστής υποχρεούται να το αποδεχθεί. Στην περίπτωση αυτή το εμπράγματο βάρος της κατάθεσης προηγείται της προϋπάρχουσας υποθήκης, ανεξάρτητα από την αποπληρωμή ολόκληρου του ενυπόθηκου χρέους.

Για συμβάσεις που ήταν ήδη κατατεθειμένες ή είχαν συνομολογηθεί πριν από την έναρξη ισχύος του Νόμου, το ίδιο εδάφιο απαιτεί γραπτή συγκατάθεση και του πωλητή και του ενυπόθηκου δανειστή.

Ο πωλητής που θεωρεί ότι κρατά τη σειρά επειδή η υποθήκη του είναι παλαιότερη, κρίνει λάθος τη διαπραγματευτική του θέση.

Το άρθρο 5(2Α) προχωρεί ένα βήμα παραπέρα για συμβάσεις που συνοδεύονται από τον Τύπο Α του Παραρτήματος κατά το άρθρο 3Α. Ο αγοραστής ή ο πωλητής καταθέτει στον τραπεζικό λογαριασμό του πωλητή που ορίζεται στη γραπτή δήλωση το ποσό που καθορίζει ο Τύπος Α, και ο ενυπόθηκος δανειστής υποχρεούται να το αποδεχθεί. Με την αποδοχή δίνει στον αγοραστή γραπτή βεβαίωση πληρωμής κατά τον Τύπο Β και απαλλάσσει ή εξαλείφει το ακίνητο από την υποθήκη.

Η διάταξη έχει και δόντια. Ο Διευθυντής μπορεί να επιβάλει σε ενυπόθηκο δανειστή που εσκεμμένα παραλείπει να συμμορφωθεί διοικητικό πρόστιμο μέχρι εκατό χιλιάδες ευρώ, με δικαίωμα παραστάσεων εντός πέντε εργάσιμων ημερών και δικαίωμα προσφυγής στον Υπουργό εντός τριάντα ημερών.

Στη συνήθη περίπτωση, πάντως, η αποδέσμευση χρηματοδοτείται από το τίμημα, και η σύμβαση πρέπει να λέει ακριβώς πώς: ποιο μέρος του τιμήματος πηγαίνει στον δανειστή, με ποια αποδεικτικά, και σε ποιο σημείο της σειράς. Ο πωλητής που συμφωνεί να εισπράξει πρώτα και να εξοφλήσει μετά ζητά από τον αγοραστή να αναλάβει κίνδυνο που ο δικηγόρος του αγοραστή δεν θα δεχθεί. Όπου το ακίνητο είναι μονάδα σε ανάπτυξη και η υποθήκη βαρύνει το σύνολο, η αποδέσμευση παίρνει τη μορφή παραίτησης για τη συγκεκριμένη μονάδα, και λαμβάνεται από την τράπεζα πριν από την ημερομηνία μεταβίβασης και όχι την ίδια ημέρα.

Οι εκκαθαρίσεις

Μεταβίβαση δεν εγγράφεται ενόσω εκκρεμούν φόροι και τέλη που αφορούν το ακίνητο. Στην πράξη ο πωλητής πρέπει να ικανοποιήσει το Κτηματολόγιο ότι οι σχετικές υποχρεώσεις έχουν τακτοποιηθεί, κάτι που περιλαμβάνει βεβαιώσεις από τη φορολογική αρχή και από τον δήμο ή την κοινότητα της περιοχής στην οποία βρίσκεται το ακίνητο.

Όπου το ακίνητο είναι μέρος οικοδομής ή συγκροτήματος με κοινόχρηστους χώρους, τα ανεξόφλητα κοινόχρηστα είναι ακόμη ένα στοιχείο προς τακτοποίηση, και από εκείνα που γεννούν συχνά δική τους διαφορά. Βλ. Κοινόχρηστα και κοινόκτητες οικοδομές.

Ο φόρος κεφαλαιουχικών κερδών επί της διάθεσης βεβαιώνεται από τη φορολογική αρχή, και η βεβαίωση πρέπει να τακτοποιηθεί πριν ολοκληρωθεί η μεταβίβαση. Οι διαθέσιμες απαλλαγές και εκπτώσεις εξαρτώνται από το πώς και πότε αποκτήθηκε το ακίνητο και από το τι δαπανήθηκε σε αυτό έκτοτε, οπότε τα έγγραφα που αποδεικνύουν το αρχικό τίμημα και το κόστος μεταγενέστερων εργασιών αξίζει να εντοπιστούν νωρίς. Είναι συχνά η διαφορά ανάμεσα σε ένα υπολογισμένο κέρδος και σε ένα πολύ μικρότερο.

Τι λέει το μητρώο για εσάς

Το πρώτο βήμα του πωλητή είναι το ίδιο με του αγοραστή: πιστοποιητικό έρευνας για το δικό του ακίνητο, διαβασμένο. Μετά το άρθρο 4(1Α) αυτό δεν είναι απλώς σύνεση, είναι προϋπόθεση του συμβολαίου.

Το πιστοποιητικό δείχνει τον εγγεγραμμένο ιδιοκτήτη, τη μερίδα, και κάθε εγγραφή που στέκει εναντίον του ακινήτου: υποθήκες, μνημόνια πιστωτών, απαγορεύσεις, και σημειώσεις για μη εξουσιοδοτημένες εργασίες. Μνημόνιο που γράφτηκε χρόνια πριν, απαγόρευση από διαδικασία που διευθετήθηκε αλλά δεν αποσύρθηκε τυπικά, ή σημείωση για εργασίες προηγούμενου ιδιοκτήτη θα σταματήσουν τη μεταβίβαση. Η διαγραφή τους μετριέται σε μήνες, όχι σε ημέρες, και γι’ αυτό ο πωλητής παίρνει και διαβάζει πιστοποιητικό έρευνας για το δικό του ακίνητο στην αρχή της πώλησης και όχι όταν οριστεί η ημερομηνία μεταβίβασης.

Τι πρέπει να προβλέπει το συμβόλαιο

Την ημερομηνία και τον αριθμό του πιστοποιητικού έρευνας που ενσωματώνεται, ώστε να φαίνεται η τήρηση των πέντε εργάσιμων ημερών. Τη σειρά των πληρωμών όταν υπάρχει υποθήκη: ποιο μέρος του τιμήματος πηγαίνει στον δανειστή, με ποια απόδειξη, και σε ποιο σημείο της ακολουθίας. Ποιος αναλαμβάνει τη διαγραφή κάθε βάρους που εμφανίζεται στην έρευνα, και τι γίνεται αν η διαγραφή καθυστερήσει πέρα από τη συμφωνημένη ημερομηνία μεταβίβασης.

Και μια εγγύηση για τα βάρη που ανταποκρίνεται στην αλήθεια. Πωλητής που εγγυάται καθαρό τίτλο ενώ γνωρίζει σημείωμα ή memo δημιουργεί εναντίον του αξίωση που επιβιώνει της πώλησης, υποκείμενη στις προθεσμίες του περί Παραγραφής Αγώγιμων Δικαιωμάτων Νόμου, Ν. 66(Ι)/2012, δηλαδή κατά κανόνα σε εξαετία από τη γένεση του αγώγιμου δικαιώματος κατά το άρθρο 7(1). Η πώληση, με άλλα λόγια, δεν κλείνει το ζήτημα την ημέρα της μεταβίβασης.

Για την πρώτη επικοινωνία

Περιγράψτε σύντομα την υπόθεση και αναφέρετε τυχόν προθεσμία. Δεν χρειάζεται να συγκεντρώσετε έγγραφα για το πρώτο σας μήνυμα.

Υποβολή ερωτήματος →Στείλτε email+357 22 680 330

Στοιχεία που μπορεί να χρειαστούν στη συνέχεια

Αφού επιβεβαιώσουμε ότι μπορούμε να αναλάβουμε, θα σας καθοδηγήσουμε για τα στοιχεία που χρειάζονται. Η παρακάτω λίστα αφορά τον επόμενο έλεγχο, όχι το πρώτο μήνυμα.

Πρόσφατο πιστοποιητικό έρευνας για το ακίνητο, τον τίτλο ιδιοκτησίας, το προσχέδιο του συμβολαίου, και τα στοιχεία κάθε δανείου που είναι εξασφαλισμένο επί του ακινήτου. Αν πουλάτε τμήμα μεγαλύτερου τεμαχίου, στείλτε και το τι σκοπεύετε να κάνετε με το υπόλοιπο.

Το παρόν κείμενο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν αποτελεί νομική συμβουλή. Η νομοθεσία και η εφαρμογή της ενδέχεται να μεταβληθούν, ενώ κάθε περίπτωση διαφέρει. Για συμβουλή στη δική σας υπόθεση επικοινωνήστε με τον Κλείτο Πλατή στο klitos@kleanthousplatis.com ή στο +357 22 680 330.

Λάβετε νομικές ενημερώσεις με email

Όταν αλλάζει το κυπριακό δίκαιο, να το μαθαίνετε από εμάς

Ένα σύντομο email όταν αλλάζει κάτι που μετρά: νέα νομοθεσία, μια απόφαση που αξίζει να ξέρετε, μια προθεσμία. Γραμμένο από τους συνεταίρους, χωρίς διαφημίσεις, διαγραφή με ένα κλικ.

Αφήστε το κενό

Εγγραφή

Είστε στη λίστα. Η επόμενη ενημέρωση για το κυπριακό δίκαιο θα έρθει στο email σας.

Η εγγραφή δεν ολοκληρώθηκε. Γράψτε στο office@kleanthousplatis.com και θα σας προσθέσουμε.

Η διεύθυνσή σας χρησιμοποιείται για αυτές τις ενημερώσεις και για τίποτε άλλο. Προστασία προσωπικών δεδομένων.

Συχνές Ερωτήσεις

Περισσότερα από τη βιβλιοθήκη