Κατά το άρθρο 10 του περί Συμβάσεων Νόμου, ΚΕΦ. 149, σύμβαση καταρτίζεται γραπτά, προφορικά, εν μέρει με το καθένα, ή συνάγεται από τη συμπεριφορά των μερών: η συμφωνία με χειραψία είναι, καταρχήν, σύμβαση. Στις εξαιρέσεις χάνονται οι υποθέσεις. Μίσθωση άνω του έτους είναι ανεκτέλεστη χωρίς έγγραφο, υπογραφές και δύο μάρτυρες. Η ειδική εκτέλεση απαιτεί γραπτή, υπογεγραμμένη σύμβαση. Και η ρήτρα μη ανταγωνισμού είναι άκυρη στην Κύπρο, εκτός αν χωρά στις στενές εξαιρέσεις του νόμου.
Η μισή εμπορική ζωή τρέχει πάνω σε συνομιλίες: η παραγγελία που επιβεβαιώθηκε στο τηλέφωνο, οι πρόσθετες εργασίες που συμφωνήθηκαν επί τόπου, η διευθέτηση μεταξύ παλιών φίλων που κανείς δεν σκέφτηκε ότι χρειάζεται χαρτί. Όταν η σχέση ξινίσει, το πρώτο ερώτημα είναι πάντοτε το ίδιο, και έχει ακριβή νομοθετική απάντηση που εκπλήσσει προς δύο κατευθύνσεις. Η προφορική συμφωνία δεσμεύει συχνότερα από όσο ελπίζει όποιος υπαναχωρεί, και λιγότερο πλήρως από όσο υποθέτει ο αθώος.
Ο κανόνας: ο τύπος είναι ελεύθερος
Το άρθρο 10(1) ορίζει ως συμβάσεις όλες τις συμφωνίες που καταρτίζονται με ελεύθερη συναίνεση μερών ικανών προς το συμβάλλεσθαι, για νόμιμη αντιπαροχή και νόμιμο σκοπό, και δεν χαρακτηρίζονται ρητά άκυρες· και έπειτα λέει τις λέξεις για τις οποίες γράφτηκε το άρθρο αυτό: οι συμβάσεις δύνανται να καταρτίζονται γραπτά, ή προφορικά, ή μερικώς γραπτά και μερικώς προφορικά, ή να συνάγονται από τη συμπεριφορά των μερών. Ο προμηθευτής που συνεχίζει να παραδίδει και ο πελάτης που συνεχίζει να πληρώνει συμβάλλονται με τη συμπεριφορά τους, ό,τι και αν δεν υπογράφτηκε ποτέ.
Εκείνο που αλλάζει η προφορική σύμβαση δεν είναι το κύρος αλλά η απόδειξη. Οι όροι πρέπει να συναχθούν από μαρτυρία, από συμπεριφορά, από τιμολόγια και μηνύματα, και όποιος κρατά το καλύτερο σύγχρονο αρχείο κρατά συνήθως και την καλύτερη θέση. Γι' αυτό η πρακτική συμβουλή μετά από κάθε σημαντική συνομιλία είναι ένα επιβεβαιωτικό μήνυμα: όχι επειδή το απαιτεί ο νόμος, αλλά επειδή θα το απαιτήσει η διαφορά.
Η συναίνεση, και τα τέσσερα πράγματα που τη δηλητηριάζουν
Ο νόμος ξοδεύει περισσότερα άρθρα στην ποιότητα της συναίνεσης παρά στον τύπο της. Το άρθρο 13 ρωτά αν τα μέρη συμφώνησαν για το ίδιο πράγμα με την ίδια έννοια, και εκεί αποτυγχάνουν ως συμβάσεις οι μισοτελειωμένες διαπραγματεύσεις. Το άρθρο 14 απαριθμεί τι καθιστά τη συναίνεση ανελεύθερη: εξαναγκασμός, ψυχική πίεση, απάτη, ψευδής παράσταση και πλάνη, το καθένα με δικό του ορισμό. Κατά το άρθρο 16, ψυχική πίεση υπάρχει όπου το ένα μέρος μπορεί να κυριαρχεί στη θέληση του άλλου και επωφελείται από τη θέση αυτή για αθέμιτο όφελος, με τις σχέσεις εμπιστοσύνης και τις συμβάσεις με πρόσωπα των οποίων η ικανότητα επηρεάζεται από ηλικία ή ασθένεια ρητά σημειωμένες. Κατά το άρθρο 17, η απάτη περιλαμβάνει και την υπόσχεση που δόθηκε χωρίς πρόθεση εκπλήρωσης, και το δεύτερο εδάφιό του χαράσσει γραμμή που αξίζει να ειπωθεί ολόκληρη: η απλή σιωπή για γεγονότα που θα επηρέαζαν τη θέληση του άλλου δεν είναι απάτη, εκτός αν οι περιστάσεις επιβάλλουν καθήκον ομιλίας.
Η συνέπεια βρίσκεται στα άρθρα 19 και 20: η σύμβαση είναι ακυρώσιμη κατ' εκλογή του θιγομένου, όχι αυτομάτως άκυρη. Και η εκλογή έχει δική της παγίδα: για ψευδή παράσταση, και για σιωπή που συνιστά απάτη, η σύμβαση δεν ακυρώνεται όταν η αλήθεια ήταν ανακαλύψιμη με συνήθη επιμέλεια. Όποιος μπορούσε να ελέγξει και δεν έλεγξε είναι, στα μάτια του νόμου, δημιουργός της δικής του συμφωνίας.
Οι συμφωνίες που ο νόμος ακυρώνει ευθέως
Μια σύντομη οικογένεια άρθρων ακυρώνει κατηγορίες συμφωνιών όσο ελεύθερα και αν συνάφθηκαν, και δύο από αυτά διαψεύδουν τα τυποποιημένα έντυπα που κυκλοφορούν.
Άρθρο 27(1): συμφωνία περιοριστική της ελευθερίας προς άσκηση νόμιμου επαγγέλματος, εμπορίου ή επιχείρησης είναι άκυρη κατά το μέτρο του περιορισμού. Η Κύπρος δεν εισήγαγε το αγγλικό δόγμα της εύλογης έκτασης: ο νομοθετικός κανόνας είναι η ακυρότητα, με στενές εξαιρέσεις στο άρθρο 27(2) για τον πωλητή εμπορικής εύνοιας επιχείρησης και για τους αποχωρούντες συνεταίρους, εντός εύλογων τοπικών ορίων. Ρήτρα μη ανταγωνισμού αντιγραμμένη από αγγλικό υπόδειγμα σε κυπριακή σύμβαση στηρίζεται σε λάθος δίκαιο.
Τα υπόλοιπα: το άρθρο 25 ακυρώνει συμφωνίες χωρίς αντιπαροχή, με εξαιρέσεις που περιλαμβάνουν τη γραπτή, υπογεγραμμένη υπόσχεση λόγω φυσικής αγάπης και στοργής μεταξύ στενών συγγενών, και, χρήσιμα για πιστωτές, τη γραπτή υπογεγραμμένη υπόσχεση καταβολής παραγεγραμμένου χρέους, που αναβιώνει ό,τι η παραγραφή είχε κλείσει. Το άρθρο 28 ακυρώνει όρους που φράζουν τον δρόμο προς τα δικαστήρια ή συντομεύουν τον χρόνο επιβολής των δικαιωμάτων, διατηρώντας ρητά τις συμφωνίες διαιτησίας. Το άρθρο 29 ακυρώνει συμφωνίες με νόημα ασαφές που δεν μπορεί να γίνει σαφές, όπου καταλήγει η συμφωνία που δεν ολοκληρώθηκε ποτέ. Και το άρθρο 23 ακυρώνει συμφωνίες με παράνομη, δόλια, βλαπτική ή ανήθικη αντιπαροχή ή σκοπό.
Πού απαιτείται τελικά έγγραφο
Το άρθρο 10(2) διατηρεί κάθε νόμο που απαιτεί έγγραφο, και δύο απαιτήσεις προκαλούν τη μεγαλύτερη ζημιά στην πράξη.
Η μίσθωση άνω του έτους. Άρθρο 77(1): σύμβαση μίσθωσης ακίνητης ιδιοκτησίας για περίοδο που υπερβαίνει το ένα έτος δεν είναι έγκυρη και εκτελεστή εκτός αν είναι γραπτή, υπογράφεται στο τέλος της από κάθε βαρυνόμενο, στην παρουσία δύο τουλάχιστον μαρτύρων ικανών προς το συμβάλλεσθαι, που προσυπογράφουν ως μάρτυρες. Η διετής ενοικίαση που συμφωνήθηκε με μηνύματα, και ακόμη και το υπογεγραμμένο μισθωτήριο που κανείς δεν μαρτύρησε, αποτυγχάνουν και τα δύο σε αυτό το τεστ. Όποιος στηρίζεται σε μακρά μίσθωση, ας κοιτάξει πρώτα το μπλοκ των υπογραφών.
Η ειδική εκτέλεση. Άρθρο 76(1): σύμβαση είναι δεκτική ειδικής εκτέλεσης μόνο αν είναι γραπτή και υπογράφεται στο τέλος της από τον βαρυνόμενο, και το Δικαστήριο κρίνει την εκτέλεση όχι παράλογη ή ανεφάρμοστη. Η προφορική σύμβαση μπορεί να στηρίξει αποζημίωση· δεν θα στηρίξει διάταγμα που επιβάλλει εκπλήρωση. Για την πώληση γης, το άρθρο 76(2) διατηρεί το χωριστό καθεστώς της κατατεθειμένης σύμβασης, που καλύπτει ο οδηγός μας για την ειδική εκτέλεση.
Πώς αποδεικνύεται η συμφωνία που κανείς δεν έγραψε
Οι απαιτήσεις που ευδοκιμούν ανασυντίθενται από όσα έκαναν τα μέρη: τα μηνύματα πριν και μετά, τα τιμολόγια που εκδόθηκαν και πληρώθηκαν χωρίς διαμαρτυρία, τις παραδόσεις που έγιναν δεκτές, τις μερικές καταβολές, τους μάρτυρες που άκουσαν τους όρους. Οι απαιτήσεις που αποτυγχάνουν είναι εκείνες όπου η μαρτυρία αρχίζει την ημέρα της διαφοράς. Στείλτε ολόκληρη την ανταλλαγή, με τη σειρά, και την αφήγηση του τι έκανε στη συνέχεια κάθε πλευρά: η συμπεριφορά είναι μαρτυρία που ο αντίδικος δύσκολα ξαναγράφει.
Μετρά και ο χρόνος. Απαίτηση από σύμβαση, προφορική ή γραπτή, φέρει κατά κανόνα την εξαετία του άρθρου 7(1) του περί Παραγραφής Αγώγιμων Δικαιωμάτων Νόμου 66(Ι)/2012, και ο υπολογιστής παραγραφής μας παραθέτει τις προθεσμίες δίπλα δίπλα.
Τι να μας στείλετε
Ό,τι γραπτό αγγίζει τη διευθέτηση, όσο άτυπο και αν είναι: μηνύματα, ηλεκτρονικά, τιμολόγια, δελτία παράδοσης, τραπεζικά εμβάσματα. Τα ονόματα όσων ήταν παρόντες όταν συζητήθηκαν οι όροι. Το δικό σας χρονολόγιο του τι συμφωνήθηκε, πότε, και τι έκανε έπειτα κάθε πλευρά. Και την ημερομηνία που τα πράγματα σταμάτησαν να δουλεύουν, γιατί το ρολόι της παραγραφής συνήθως ήδη τρέχει.
Ερωτήσεις που μας τίθενται
Τα συμφωνήσαμε όλα στο τηλέφωνο. Υπάρχει σύμβαση;
Καταρχήν ναι: το άρθρο 10(1) του ΚΕΦ. 149 επιτρέπει σύμβαση προφορική ή συναγόμενη από συμπεριφορά, εφόσον υπήρξαν ελεύθερη συναίνεση, ικανότητα, αντιπαροχή και νόμιμος σκοπός. Η μάχη είναι η απόδειξη, όχι το κύρος: τι ακριβώς συμφωνήθηκε, και τι έκαναν έπειτα τα μέρη. Στείλτε τα γύρω μηνύματα και το αρχείο πληρωμών, γιατί εκεί κρίνονται οι υποθέσεις αυτές.
Ο ενοικιαστής μας έχει διετή μίσθωση που δεν γράψαμε ποτέ. Την επιβάλλουμε;
Όχι ως διετή μίσθωση. Το άρθρο 77(1) καθιστά μίσθωση ακινήτου άνω του έτους μη έγκυρη και ανεκτέλεστη αν δεν είναι γραπτή, υπογεγραμμένη στο τέλος από τους βαρυνόμενους, με δύο τουλάχιστον παρόντες μάρτυρες να προσυπογράφουν. Τι θέση απομένει, και τι γίνεται με την κατοχή και τα ενοίκια που πράγματι πληρώθηκαν, εξαρτάται από τα γεγονότα: περιγράψτε τα πριν βγάλετε συμπέρασμα προς οποιαδήποτε κατεύθυνση.
Η σύμβαση εργασίας μου έχει διετή ρήτρα μη ανταγωνισμού. Με δεσμεύει;
Το άρθρο 27(1) του ΚΕΦ. 149 ακυρώνει συμφωνίες περιοριστικές της άσκησης νόμιμου επαγγέλματος, εμπορίου ή επιχείρησης κατά το μέτρο του περιορισμού, και οι εξαιρέσεις του άρθρου 27(2) αφορούν την πώληση εμπορικής εύνοιας και τους αποχωρούντες συνεταίρους, όχι τη συνήθη εργοδότηση. Τι μπορεί να προστατεύσει ο πρώην εργοδότης από άλλους δρόμους, με πρώτη την εμπιστευτικότητα, είναι χωριστό ερώτημα. Πάρτε συμβουλή για τη συγκεκριμένη ρήτρα πριν είτε την αγνοήσετε είτε την υπακούσετε.
Η άλλη πλευρά είπε ψέματα για να πάρει την υπογραφή μου. Είναι νεκρή η σύμβαση;
Είναι ακυρώσιμη κατ' εκλογή σας κατά το άρθρο 19, όχι αυτομάτως νεκρή, και η εκλογή έχει άκρες: για ψευδή παράσταση, και για σιωπή που συνιστά απάτη, η σύμβαση στέκει αν μπορούσατε να ανακαλύψετε την αλήθεια με συνήθη επιμέλεια. Υπάρχει και επιλογή που αξίζει να ξέρετε, στο άρθρο 19(2): αντί να ακυρώσετε, μπορείτε να εμμείνετε στην εκπλήρωση και να αποκατασταθείτε στη θέση που θα είχατε αν οι παραστάσεις ήταν αληθείς. Ποιος δρόμος σας συμφέρει είναι ζήτημα στρατηγικής: φέρτε το χρονολόγιο πριν εκλέξετε.
Μου έγινε υπόσχεση χωρίς αντάλλαγμα. Μπορώ να την επιβάλω;
Συνήθως όχι: το άρθρο 25 ακυρώνει συμφωνίες χωρίς αντιπαροχή. Οι εξαιρέσεις είναι ακριβείς: γραπτή υπογεγραμμένη υπόσχεση μεταξύ στενών συγγενών λόγω φυσικής αγάπης και στοργής, υπόσχεση αποζημίωσης προσώπου που ήδη έπραξε κάτι εκούσια για τον υποσχόμενο, και γραπτή υπογεγραμμένη υπόσχεση καταβολής χρέους που η παραγραφή είχε φράξει, η οποία το αναβιώνει. Αν η υπόσχεση που κρατάτε χωρά σε ένα από τα σχήματα αυτά, μπορεί τελικά να είναι σύμβαση.
Η σύμβασή μας λέει ότι οι διαφορές πάνε μόνο σε διαιτησία. Επιτρέπεται;
Ναι. Το άρθρο 28 ακυρώνει όρους που φράζουν τα δικαστήρια ή συντομεύουν τον χρόνο επιβολής δικαιωμάτων, αλλά το εδάφιο (2) διατηρεί ρητά τη συμφωνία παραπομπής διαφορών σε διαιτησία και ανάκτησης μόνο του επιδικαζόμενου ποσού. Το αν η διαιτησία ή το δικαστήριο σας εξυπηρετεί καλύτερα σε συγκεκριμένη διαφορά είναι δικό του ερώτημα, και το καλύπτει ο οδηγός μας για τη διαιτησία ή το δικαστήριο.
Σχετικά κείμενα
Η εργασία αυτή εντάσσεται στις εμπορικές συμβάσεις. Τι πρέπει να λέει μια γραπτή σύμβαση πριν την υπογράψετε καλύπτει ο έλεγχος σύμβασης, η επιλογή μεταξύ των δύο βημάτων στο διαιτησία ή δικαστήριο, και το ειδικό καθεστώς των συμβάσεων γης στην ειδική εκτέλεση.
Το παρόν κείμενο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν αποτελεί νομική συμβουλή. Η νομοθεσία και η εφαρμογή της ενδέχεται να μεταβληθούν, ενώ κάθε περίπτωση διαφέρει. Για συμβουλή στη δική σας υπόθεση επικοινωνήστε με τον Κλείτο Πλατή στο klitos@kleanthousplatis.com ή στο +357 22 680 330.
Κλείτος Πλατής
Δικηγόρος, Συνέταιρος
Κλεάνθους & Πλατής Δ.Ε.Π.Ε., Λευκωσία · Δημοσιεύθηκε 22 Αυγούστου 2026
Χρειάζεστε συμβουλή για δική σας υπόθεση;
Στείλτε μας τα έγγραφα και μια σύντομη περιγραφή στο office@kleanthousplatis.com και θα σας απαντήσουμε εντός μίας εργάσιμης ημέρας.
Ή συμπληρώστε τη φόρμα επικοινωνίας, στείλτε μας μήνυμα στο WhatsApp, ή τηλεφωνήστε στο +357 22 680 330.
Όταν αλλάζει το κυπριακό δίκαιο, να το μαθαίνετε από εμάς
Ένα σύντομο email όταν αλλάζει κάτι που μετρά: νέα νομοθεσία, μια απόφαση που αξίζει να ξέρετε, μια προθεσμία. Γραμμένο από τους συνεταίρους, χωρίς διαφημίσεις, διαγραφή με ένα κλικ.
Η διεύθυνσή σας χρησιμοποιείται για αυτές τις ενημερώσεις και για τίποτε άλλο.